Можно ли построить жилой дом или объект для аренды по ГПЗУ?

Question

Пришел вот такой гпзу, можно ли там построить жилой или дом для аренды и если нельзя то что делать? Перед покупкой проверял на геопортале, никаких ограничений не было

Геннадий Кураев · Answer

Здравствуйте, Олег. У ГПЗУ больше приоритет чем у геопортала в силу статьи 57.3 ГрК. При планировании строительства Вы должны ориентироваться на ГПЗУ. У Вас главная проблема что участок полностью расположен в границах лесного фонда (сведения подлежат уточнению).1 При этом, указанные сведения Вы можете уточнить с правообладателем земель лесного фонда

Виталий Шишкин · Answer

Здравствуйте! Вы должны использовать участок по целевому назначению и соблюдать необходимые ограничения, если они имеются. Руководствуйтесь прежде всего Вашим ГПЗу ( ст.57.3 ГрК РФ), сведения которого имеют приоритет перед геопорталом. Согласно егрн ВРИ — дачное строительство с правом возведкния жилого дома и регистрации Если так, то в общем и целом Вы можете использовать участок для постройки жилого или дачного дома. И как правильно отметил коллега Кураев у Вас основная проблема в том, что участок полностью расположен в границах лесного фонда (сведения подлежат уточнению). Поэтому согласуйте вопрос строительства с правообладателем земель лесного фонда . Если Вам нужна более подробная консультация или составление документов обратитесь ко мне в чат.

Малика Чотчаева · Answer

Добрый день, Олег! Я изучила сам ГПЗУ от 25.09.2026 по участку 50:23:0020391:786, площадь 740 кв. м, д. Фенино Раменского муниципального округа. 1. На сегодняшний день начинать строительство по этому ГПЗУ я бы не рекомендовала. Причина не в ВРИ «для дачного строительства», а в лесном наложении. В ГПЗУ прямо указано: «градостроительный регламент не устанавливается», а причиной названо: «Земли лесного фонда (сведения подлежат уточнению)». Более того, раздел 5 говорит, что весь участок расположен в границах лесного фонда, хотя сведения требуют уточнения. При этом Ваш ВРИ сам по себе жилой дом допускает: согласно ч. 7 ст. 54 Закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ ВРИ «для дачного строительства» считается равнозначным садовому земельному участку; на садовом участке допускается жилой дом. 7. Для целей применения в настоящем Федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства», «для дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками. Положения настоящей части не распространяются на земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство», предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур. 2. Здесь имеется именно противоречие сведений, которое сначала нужно устранить. ГПЗУ не устанавливает принадлежность земли к лесному фонду, а отражает имеющиеся сведения (ст. 57.3 ГрК РФ). Поэтому одного «согласования с лесным фондом» недостаточно. Нужно получить выписку ЕГРН с категорией земли и историей возникновения прав. Это принципиально. В соответствии с Ч. 3, 4 ст. 14 Закона № 172-ФЗ предусмотрен механизм так называемой лесной амнистии: при определенных условиях сведения ЕГРН имеют приоритет перед сведениями лесного реестра; для старых дачных/садовых участков предусмотрено исключение земли из лесной категории. Согласно Ст. 60.2 Закона № 218-ФЗ Росреестр может устранять соответствующее пересечение и изменять сведения о границах лесничества. 3. После устранения вопроса с лесным фондом следует направить уведомление о планируемом строительстве по ст. 51.1 ГрК РФ. Именно при его рассмотрении орган официально проверяет ВРИ, ограничения и допустимость размещения дома. То, что в приложениях к ГПЗУ уже фигурирует «жилой дом, 2 этажа, 140 кв. м», а газоснабжение запрошено для индивидуальной жилой застройки, для Вас положительно, но само по себе разрешением на строительство не является. 4. Что касается аренды: зарегистрированный жилой дом можно сдавать гражданам для проживания , в том числе по договору краткосрочного найма — ст. 288 ГК РФ, ч. 2 ст. 30 ЖК РФ. «Решением Октябрьского районного суда г. Кирова от 24.09.2025 по делу № 2-2536/2025, оставленным в силе Определением 6 КСОЮ от 04.05.2026 № 88-6076/2026, признано, что…«Таким образом, суд приходит к выводу о том, что деятельность по сдаче жилого дома в наем носит законный характер и не противоречит действующему законодательству.» Определение 6 КСОЮ от 04.05.2026 № 88-6076/2026 — данное решение устояло и в кассации. base.garant.ru/470694129/?utm_source=chatgpt.com Но гостиницу, базу отдыха либо фактический коммерческий «гостевой дом» я бы с обычной сдачей жилья не смешивала. Московская область в эксперимент по Закону № 127-ФЗ о гостевых домах сейчас не входит. Таким образом, жилой дом по Вашему ВРИ допустим, но конкретно сейчас препятствием является неуточненное наложение на лесной фонд. Сначала нужно проверить дату возникновения первоначального права и категорию земли по ЕГРН и добиваться устранения лесного наложения, затем подавать уведомление по ст. 51.1 ГрК РФ. С уважением, М.А.Чотчаева!