Как изменить статус дома ИЖС на жилой дом блокированной застройки?

Question

Добрый день. Мы, собственники имеем дом ИЖС права на который оформлены на доли в доме. В ЕГРН зарегистрирован один «жилой дом / объект ИЖС», а у собственников только доли в праве на этот дом. А фактически дом изначально состоял из двух независимых блоков, и каждый блок располагается на отдельном земельном участке. Земельные участки под каждым блоком уже сформированы и поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты. Каждый блок имеет свои инженерные системы. В каждом блоке расположены отдельные приборы учета электроэнергии и газа. Также на один и тот же дом существуют две архивные выписки из похозяйственной книги. В каждой из которой были записаны разные семьи с выделенными им землями для ЛПХ, и разными датами ввода в эксплуатацию самого здания. Между нами, собственниками нет никаких споров. Мы хотим единогласным решением уйти от долевой собственности, зарегистрировать каждый свой блок в собственность и землю под ним. Мы понимаем, что с юридической точки зрения дома ижс не делятся. Сначала нужно изменить правовой статус дома на блокированную застройку. Так как желание у нас обоюдное, как это сделать без суда. Как можно изменить правовой статус дома с ижс на блокированную застройку, чтобы можно было разделить дом? Через Росреестр, местную администрацию или только через суд? Какие соглашения, протоколы, заявления для этого нужны? Пригодится ли технический план дома в котором будет отражено фактическое наличие автономных блоков и соответствующие техническое заключение кадастрового инженера в суде, если Росреестр откажет в регистрации? Заранее спасибо.

Ольга Чистякова · Answer

Сергей, приветствую вас. Уточните пожалуйста в каком регионе находится объект? Обращались ли вы уже к кадастровому инженеру для предварительного осмотра конструкций дома? Согласно ст. 16 Федерального закона № 476-ФЗ если до 1 марта 2022 года в ЕГРН были зарегистрированы доли на жилой дом, который фактически отвечает признакам дома блокированной застройки и расположен на отдельном (уже сформированном) земельном участке, собственники имеют право совместным решением изменить назначение здания на «дом блокированной застройки».

Марина Смирнова · Answer

Добрый вечер! Да, как указано в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2025)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.12.2025) 3. Законом допускается раздел жилого дома с образованием объектов блокированной застройки при соблюдении требований градостроительного и земельного законодательства. www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_522498/da06f75b83163eb9dd79b6132ea4e1a6d025f1d2/ ВРИ земельного участка для ИЖС не соответствует расположению на таком участке дома блокированной застройки. Отсюда следует, что ВРИ земельного участка нужно изменить на земельный участок с кодом 2.3 - 2.3 Блокированная жилая застройка Размещение жилого дома, блокированного с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющего отдельный выход на земельный участок; разведение декоративных и плодовых деревьев, овощных и ягодных культур; размещение гаражей для собственных нужд и иных вспомогательных сооружений; обустройство спортивных и детских площадок, площадок для отдыха classinform.ru/classifikator-vidov-razreshennogo-ispolzovaniia-zemelnykh-uchastkov/vri-kod-zemelnogo-uchastka-2.3.html Если с сособственниками нет споров, то нужно показать техническое состояние отдельных блоков, так как в соответствии с п.40 ст.1 ГрК РФ: 40) дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду о бщей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и и меющий отдельный выход на земельный участок. А фактически дом изначально состоял из двух независимых блоков, и каждый блок располагается на отдельном земельном участке Если технически части дома соответствуют понятию «дом блокированной застройки), обращайтесь к кадастровому инженеру, который изготовит техплан. На основании соглашения с сособственниками, техплана Вы сможете поставить на учет свой объект как дом блокированной застройки.

Руслан Шарафитдинов · Answer

Здравствуйте, Сергей. В данной ситуации Вам необходимо основываться на Федеральный закон от 30.12.2021 N 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: https://internet.garant.ru/#/document/403333081/paragraph/1:0 И в соответствии с п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Согласно ч.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ блок, соответствующий признакам, указанным в п. 40 ст. 1 ГрК РФ , признается домом блокированной застройки независимо от того, является ли данный блок зданием или помещением в здании. Поскольку ваш дом фактически состоит из двух независимых блоков с отдельными входами и автономными инженерными системами, он подпадает под действие этой статьи. И ч. 3 ст. 16 данного Федерального закона позволяет собственникам блоков (квартир или долей) обратиться в Росреестр с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН. Это необходимо для того, чтобы изменить вид объекта с жилого помещения или доли в доме на жилой блок в доме блокированной застройки. Важным моментом применения ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ является то, что для внесения изменений в ЕГРН требуется совместное решение всех собственников. Поскольку вы указали, что споров между вами нет и вы действуете единогласно, это условие соблюдено. Поскольку Ваш дом изначально был построен с признаками блокированной застройки, вы можете обратиться в орган местного самоуправления за получением заключения о соответствии объекта признакам дома блокированной застройки. Копия такого заключения включается в приложение к техническим планам, которые подготавливаются кадастровым инженером на каждый блок отдельно. На основании этих документов и заявления собственников Росреестр осуществляет кадастровый учет блоков как отдельных зданий. Если Росреестр откажет в регистрации во внесудебном порядке, например, из-за противоречий в архивных данных или статуса объекта в ЕГРН, вы вправе обратиться в суд с иском о признании здания домом блокированной застройки и прекращении права общей долевой собственности. Поскольку земельные участки под блоками уже сформированы, это является существенным преимуществом, так как одним из признаков дома блокированной застройки является расположение каждого блока на отдельном земельном участке.

Ольга Романова · Answer

Сергей, добрый день! Очень много в вашем вопросе зависит от практики в регионе. На самом деле, по -моему мнению, вам вообще не надо заморачиваться с домом блокированной застройки. Да, согласно п 39 ст 1 ГРК РФ жилой дом предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, но этот пункт был введен в 2018 году. А есть постройки, более ранние, которые как ваш дом, по факту являются несколькими жилыми домами. И вы можете выделить долю в праве согласно ст 248 ГК РФ, сразу в натуре и выделить не в помещение, а в здание. В вашем случае единственный минус, нужно тех заключение, что выдел возможен. Это может помещать осуществить раздел дома на два здания без суда. Полагаю, надо сделать следующее: обратиться к кадастровому инженеру, он сделает тех план на выдел доли путем раздела существующего здания, оба сособственника обращаются в Росреестр за образование объектов и регистрацией права на них. В случае отказа или приостановления, уже подготовите исковое в суд, тех заключение и в суде вам должны будут узаконить раздел. Удачи. Если нужна будет помощь с иском, обращайтесь)