Как изменить статус дома ИЖС на жилой дом блокированной застройки?
Добрый день. Мы, собственники имеем дом ИЖС права на который оформлены на доли в доме. В ЕГРН зарегистрирован один «жилой дом / объект ИЖС», а у собственников только доли в праве на этот дом. А фактически дом изначально состоял из двух независимых блоков, и каждый блок располагается на отдельном земельном участке. Земельные участки под каждым блоком уже сформированы и поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты. Каждый блок имеет свои инженерные системы. В каждом блоке расположены отдельные приборы учета электроэнергии и газа. Также на один и тот же дом существуют две архивные выписки из похозяйственной книги. В каждой из которой были записаны разные семьи с выделенными им землями для ЛПХ, и разными датами ввода в эксплуатацию самого здания. Между нами, собственниками нет никаких споров. Мы хотим единогласным решением уйти от долевой собственности, зарегистрировать каждый свой блок в собственность и землю под ним. Мы понимаем, что с юридической точки зрения дома ижс не делятся. Сначала нужно изменить правовой статус дома на блокированную застройку. Так как желание у нас обоюдное, как это сделать без суда. Как можно изменить правовой статус дома с ижс на блокированную застройку, чтобы можно было разделить дом? Через Росреестр, местную администрацию или только через суд? Какие соглашения, протоколы, заявления для этого нужны? Пригодится ли технический план дома в котором будет отражено фактическое наличие автономных блоков и соответствующие техническое заключение кадастрового инженера в суде, если Росреестр откажет в регистрации? Заранее спасибо.
Так как спора нет, суд вам не нужен, вы можете обращаться в Росреестр.
Но! Это зависит от региона, в некоторых применяется двухэтапный внесудебный порядок, в котором задействована и местная администрация:
Вы подаете совместное заявление об изменении статуса (назначения) жилого дома на дом блокированной застройки. В качестве основания прикладываете ваше соглашение, выписки из похозяйственных книг и техническое заключение. Администрация выдает ает об изменении статуса объекта и присвоении новых адресов каждому блоку.
На основании решения администрации и технического плана кадастрового инженера Росреестр вносит изменения в ЕГРН.
Иногда кадастровые инженеры подают документы напрямую в Росреестр только на основании соглашения собственников и техплана но администрация все равно должна участвовать для присвоения официальных адресов блокам в системе ФИАС.
Технический план обязателен. Без него Росреестр физически не сможет поставить блоки на кадастровый учет, так как им нужны точные координаты и внутренние планировки (подтверждающие отсутствие мест общего пользования, отдельных входов и т.д.).
Кадастровый инженер обязательно должен включить в текстовую часть технического плана подробное обоснование. Он должен указать, что блоки автономны, имеют отдельные приборы учета, отдельные фундаменты/стены и расположены на разных земельных участках.
Если Росреестр вынесет уведомление о приостановлении, а затем об отказе (например, если регистратор посчитает, что параметры дома не до конца соответствуют блокированной застройке), это заключение и техплан станут вашими главными доказательствами в суде. Суд не обладает специальными техническими знаниями, поэтому он опирается на документы кадастрового инженера (либо назначает судебную строительно-техническую экспертизу, которая просто продублирует выводы вашего инженера).
Но, повторюсь, при наличии сформированных участков, выписок из похозяйственных книг и обоюдного согласия, у вас есть все шансы пройти процедуру в несудебном порядке.