Что делать, если жилец без договора отказывается освободить квартиру перед продажей?

Question

Являюсь единственной собственницей 2-х комнатной квартиры в Калининграде по наследству от родителей с 2014 года, и прописана в ней только я одна. В 2011 г., еще при жизни моей мамы, квартира была сдана в аренду, т.к. мама болела и мы с ней поехали временно жить у моего сына за пределами России. Договор аренды был заключен между предсавителем мамы по доверенности и жильцом в августе 2011 г. и в договоре есть пункт о том что он будет действовать 3 месяца после смены собственника квартиры. Мама умерла в 2012 г. Я продолжала проживать у сына. Жилец продолжал платить аренду представителю, которая ее присваивала и мне ничего не платила (я потом обратилась в прокуратуру, о результатах дела не знаю т.к. представитель умерла приблизительно в 2022 г.) В 2018-2019 гг жилец предлагал купить квартиру, но у него не было денег. Я предложила ему заключить новый договор аренды, но он отказался, сказал, зачем платить налоги, он просто будет класть аренду на мой счет. В общем, он платил около половины того что платил бы по договору, а сумма аренды (12 тыс.р.) не менялась с 2011 г. Но он сделал косметический ремонт который со мной не согласовал. Где-то с 2023 г., жилец постоянно в квартире не живет, у него основная работа в Литве, он только приезжает на нескольно дней в месяц, иной месяц не приезжает вообще. Коммунальные услуги платит его дочь и ее муж, два его друга иногда приходят убираться. Последний раз я жила в квартире с 1 октября по 25 декабря 2025 г., оплатила текущие ком. услуги и задолженности (его дочь не всегда их платила), видела жильца несколько раз и сказала ему что буду продавать квартиру в 2027 г. Он ответил что может быть он ее купит, на вопрос зачем ему эта квартира если он все равно постоянно в ней не живет, он ответил что просто привык к ней. Заключить договор аренды с помощью посредника, например ДомКлик, опять отказался. В квартире он держит свою мебель. Мне сейчас 69 лет, я пенсионерка с маленькой пенсией, хочу приехать только для продажи квартиры в этом году и вернусь обратно к сыну (мой сын платит за поездку). Что мне делать если жилец откажется выехать когда я продам квартиру? Могу ли обратиться к участковому за советом?

Михаил Мельников · Answer

Добрый вечер! Прежде всего, вам необходимо создать письменное доказательство того, что вы потребовали от жильца освободить помещение. Направьте ему официальное требование (уведомление) об освобождении квартиры заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения по адресу квартиры. В этом требовании укажите, что вы являетесь единственным собственником, что договорные отношения с ним прекращены, и потребуйте освободить квартиру в конкретный разумный срок, например, в течение четырнадцати дней с момента получения письма. Это письмо станет вашим главным доказательством в суде, если дело дойдет до разбирательства. Следующий шаг — обращение к участковому уполномоченному. Вы имеете полное право и даже должны это сделать, но важно понимать границы его полномочий. Участковый не может принудительно выселить жильца, это не входит в его компетенцию. Однако он может провести с ним профилактическую беседу, в ходе которой разъяснит незаконность его проживания и возможные правовые последствия. Часто одной такой беседы бывает достаточно, чтобы человек принял решение выехать. Кроме того, участковый официально зафиксирует факт проживания постороннего лица в вашей квартире, что будет полезным доказательством для суда. Для этого вам нужно написать официальное заявление на имя начальника отдела полиции по месту нахождения квартиры. Если первые два шага не принесли результата, единственным законным способом выселения жильца остается подача иска в суд. Иск о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением и выселении без предоставления другого жилого помещения подается в районный суд по месту нахождения квартиры. К иску необходимо приложить выписку из ЕГРН о вашем праве собственности, копию отправленного жильцу уведомления, ответ из полиции, если он будет получен, и любые другие документы, подтверждающие вашу позицию. Если суд встанет на вашу сторону, а в подобных ситуациях это наиболее вероятный исход, он вынесет решение о выселении. На основании этого решения судебные приставы обеспечат принудительное выселение, а органы МВД снимут жильца с регистрационного учета, если он там зарегистрирован. Отдельно хочу предостеречь вас от действий, которые могут обернуться против вас самих. Категорически нельзя самовольно менять замки, выкидывать вещи жильца или отключать коммунальные услуги. Такие действия могут быть квалифицированы как самоуправство по статье 19.1 КоАП РФ или даже как нарушение неприкосновенности жилища по статье 139 УК РФ, что грозит вам штрафом или уголовной ответственностью. Что касается продажи квартиры, важно понимать, что наличие проживающего и отказывающегося выезжать жильца является серьезным обременением, которое отпугивает покупателей и снижает цену. Лучший вариант — выселить жильца до продажи, это сделает вашу квартиру гораздо более привлекательной для покупателей. Если это невозможно, честно расскажите потенциальному покупателю о ситуации. Возможно, он согласится купить квартиру с этим обременением, но тогда именно он будет решать вопрос о выселении. Таким образом, последовательность ваших действий такова: направьте письменное требование об освобождении квартиры заказным письмом, обратитесь к участковому с официальным заявлением для проведения беседы и фиксации факта незаконного проживания, а если это не поможет, подавайте иск в районный суд о выселении. Ни в коем случае не применяйте силу и не меняйте замки самостоятельно. Учитывая ваш возраст и то, что вы находитесь за границей, вам, вероятно, потребуется помощь профессионального юриста или адвоката в Калининграде, который возьмет на себя все процессуальные действия. Это потребует финансовых затрат, но это необходимый шаг для защиты вашего имущества. Если мой ответ помог Вам, буду благодарен за положительную оценку — её можно поставить, нажав на “+” под ответом. Удачи!

Павел Кадилов · Answer

Татьяна, здравствуйте! В Вашей ситуации я бы не ждал момента продажи квартиры. Сначала нужно разобраться со статусом жильца и, по возможности, решить вопрос с его освобождением до выхода квартиры на продажу. То, что нового договора после Вашего вступления в наследство не заключалось, само по себе ещё не означает, что прежние договорённости автоматически прекратились. У Вас есть старый договор 2011 года, поэтому сначала нужно посмотреть его условия и понять, продолжались ли отношения после смерти Вашей мамы и на каком основании жилец пользуется квартирой сейчас. Если Вы хотите прекратить эти отношения, сначала нужно направить жильцу письменное требование об освобождении квартиры с конкретной датой. Если он откажется, вопрос можно решать через суд. Участковому обратиться можно: он вправе принять заявление и проверить обстоятельства, но самостоятельно выселить жильца из квартиры при наличии спора он не сможет. Особенно важно не менять замки и не вывозить его вещи самостоятельно. Если спор дойдёт до суда, такие действия могут создать проблемы уже для Вас. И ещё один момент: я бы не советовал продавать квартиру, рассчитывая, что новый собственник потом сам разберётся с жильцом. Гораздо безопаснее сначала привести ситуацию с пользованием квартирой в порядок, а затем продавать её. Если у Вас сохранился договор 2011 года, по нему можно достаточно точно определить, какие у Вас сейчас варианты.