Применяется ли штраф 20% при одностороннем отказе застройщика от ДДУ из-за просрочки платежа?

Question

Здравствуйте! Хотела бы уточнить конкретно по нашему ДДУ следующий момент. В пункте 10.4 ДДУ указано: «В случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора, Участник обязан уплатить Застройщику штраф в размере 20 процентов от цены Договора». У нас последний платёж по ДДУ в размере 5 554 472 ₽ должен быть внесён до 28.09.2026. Если мы не вносим этот последний платёж, после предусмотренной ДДУ и ч. 5 ст. 5 214-ФЗ просрочки Застройщик самостоятельно принимает решение об одностороннем отказе от исполнения ДДУ в связи с нашей просрочкой, правильно ли я понимаю, что пункт 10.4 в данном случае к нам не применяется, поскольку отказ от ДДУ исходит не от Участника, а от Застройщика? То есть может ли Застройщик в такой ситуации потребовать с нас штраф 20% от цены Договора — 1 861 277,60 ₽, несмотря на то, что мы сами не подавали заявление об отказе и не инициировали расторжение ДДУ? Если может, пожалуйста, укажите конкретный пункт ДДУ или норму закона, на основании которой он вправе взыскать эти 20%. И отдельно прошу уточнить: при таком сценарии — если ДДУ прекращается именно по инициативе Застройщика из-за нашей просрочки последнего платежа — какие именно денежные требования Застройщик вправе предъявить нам и может ли он удержать какие-либо суммы из денег, находящихся на эскроу? Мне важно получить ответ именно применительно к формулировкам нашего ДДУ.

Лилия Суровцева · Answer

Здравствуйте. У Вас штраф 20% предусмотрен не за любую просрочку оплаты. Пункт 10.4 указывает о другой ситуации, про случаи безосновательного одностороннего отказа. Поэтому если Вы сами не отказываетесь от ДДУ, а просто не вносите последний платеж и после этого Застройщик расторгает договор из-за просрочки, по тексту п. 10.4 оснований для штрафа 20% не усматривается. Это отказ Застройщика, а не Ваш безосновательный односторонний отказ. Уточните пожалуйста, были ли просрочки по предыдущим платежам? Я спрашиваю для того, чтобы посчитать когда именно Застройщик получит право расторгнуть ДДУ. Последний платеж 5 554 472 руб. должен быть внесен до 28.09.2026. В Приложении № 3 к ДДУ указано, что основанием для отказа Застройщика является нарушение срока платежа более трех раз за 12 месяцев либо просрочка платежа более чем на два месяца. Такое же правило установлено ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ: В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. То есть если предыдущие платежи вносились вовремя, на следующий день после 28.09.2026 Застройщик расторгнуть договор не сможет. Сначала должна возникнуть просрочка более двух месяцев. Кроме того, даже после этого ДДУ не прекращается сразу. Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ: В случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи. За время просрочки Застройщик вправе начислять пеню. Это предусмотрено п. 10.5 Вашего ДДУ: 1/300 ставки ЦБ от суммы просроченного платежа за каждый день. Такое же правило содержится в ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ: пеня начисляется от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки . Что касается денег на эскроу, Застройщик не может просто забрать из них штраф или пеню. При прекращении ДДУ деньги со счета эскроу возвращаются участнику либо, если использовался кредит и это предусмотрено договором, перечисляются на залоговый счет. Это следует из ч. 8 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Ваш п. 10.3 предусматривает тот же порядок. Более того, ч. 7 ст. 9 № Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ указывает: При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней), предусмотренной настоящим Федеральным законом или договором, не допускается . Поэтому если ДДУ прекращает именно Застройщик из-за неоплаты последнего платежа, штраф 20% по п. 10.4 к этой ситуации не относится. Застройщик сможет требовать пеню за просрочку, но удержать ее непосредственно из денег на эскроу он не вправе.

Александр Морнов · Answer

Добрый день. В случае просрочки внесения последнего платежа по ДДУ, если Застройщик самостоятельно принимает решение об одностороннем отказе от исполнения ДДУ, пункт 10.4 ДДУ, предусматривающий штраф в размере 20% от цены договора за «безосновательный односторонний отказ Участника», к вам не применяется. Пункт 10.4 вашего ДДУ устанавливает ответственность за «безосновательный односторонний отказ именно Участника от исполнения Договора». В предложенном же Вами варианте Застройщик расторгает договор по причине вашей просрочки платежа , то есть основанием для расторжения является нарушение вами условий договора. Поэтому вот 2 основных момента, почему в данном случае указанный Вами пункт к ситуации не применим. Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, просрочка внесения платежа участником долевого строительства более чем на два месяца является самостоятельным основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Застройщик не может удержать какие-либо суммы из денег, находящихся на эскроу-счете, в случае расторжения договора по указанным основаниям. Средства на эскроу-счете предназначены для защиты прав дольщика и возвращаются ему в случае неисполнения застройщиком обязательств или расторжения договора по вине застройщика. В случае расторжения договора по вашей вине (просрочка платежа), Застройщик может предъявить вам требования о взыскании задолженности и неустойки, но эти средства не будут взысканы с эскроу-счета. Статья 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ Регулирует порядок расторжения договора. В частности, часть 3 данной статьи предусматривает порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора при наличии задолженности участника. https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/ec477af1fa0c9ca283f1c6b7e9262650fdc94940/

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Если мы не вносим этот последний платёж, после предусмотренной ДДУ и ч. 5 ст. 5 214-ФЗ просрочки Застройщик самостоятельно принимает решение об одностороннем отказе от исполнения ДДУ в связи с нашей просрочкой, правильно ли я понимаю, что пункт 10.4 в данном случае к нам не применяется, поскольку отказ от ДДУ исходит не от Участника, а от Застройщика? Да, Вы правильно понимаете. Так, согласно условиям Вашего договора 10.4. В случае безосновательного одностороннего отказа Участника от исполнения Договора, Участник обязан уплатить Застройщику штраф в размере 20 (двадцати) процентов от цены Договора (п. 4.1 Договора). 10.5. За просрочку, необоснованный отказ/уклонение Участника от оплаты цены В данном случае, если отказ будет со стороны Застройщика по договору ДДУ, то это положение не применяется ( о Вашей обязанности по уплате штрафа). Кроме того, в соответствии с ч. 5 ст. 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ 5. В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона. В этом случае, застройщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Кроме того, им до одностороннего отказа от договора по этому основанию необходимо соблюсти требования законодательства, указанные в ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Таким образом, необходимо направить прежде всего предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.