Опишите ситуацию — юрист подскажет, что делать дальше.
1150 ₽
Вопрос решен
Налогообложение при продаже квартиры после реновации и ИП: нюансы
Добрый день. Дано: единственная квартира получена по наследству около 10 лет назад. Через несколько лет после этого было зарегистрировано ИП на сдачу ее в аренду с кодами на аренду и продажу. Зарегистрировано как УСН 6%. Несколько лет назад пару раз использовался патент, а потом сново было УСН 6%. Кроме аренды именно этой квартиры, никакие объекты недвижимости не продавались и не сдавались все годы регистрации как ИП.
Сейчас квартира попала под проект реновации города Москвы и будет получена новая взамен старой. Возникает вопрос о потенциальной продаже новой квартиры.
вопросы: 1) если не сдавать в аренду новую квартиру, то будет НДФЛ 0%, т.к. срок владения больше 5 лет сумарно? Или все равно насчитают 6% по ИП, т.к. была аренда старой квартиры?
2) Когда сниматься с учета ИП в таком случае, до или после продажи?
3) если новую квартиру сдавать в аренду, то имеет ли смысл зарегистрироваться как самозанятый и закрыть ИП? И если посдавать в аренду пару лет как самозанятый, а потом продавать, то меняется ли налоговые последствия? Есть ли четкая практика по этому? (например, был ИП, стал самозанятый, аренда единственной квартиры, больше 5 лет владения)
Единственный собственник - гражданин РФ, но нерезидент налоговый.
согласно абз.5 п.17.1 ст.217 НК положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, а также на доходы физических лиц, имевших в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента, приобретенный в соответствии с Федеральным законом от 14 июля 2022 года N 255-ФЗ «О контроле за деятельностью лиц, находящихся под иностранным влиянием» (далее в целях настоящего Кодекса — статус иностранного агента).
в соответствии с абз.2 п.2 ст.217.1 НК в случае продажи жилого помещения, предоставленного в собственность взамен освобожденных жилого помещения в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемым жилым помещением в срок нахождения в собственности налогоплательщика этого жилого помещения включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденного жилого помещения.
1) если не сдавать в аренду новую квартиру, то будет НДФЛ 0%, т.к. срок владения больше 5 лет сумарно?
верно, налога нет по сроку владения.
2) Когда сниматься с учета ИП в таком случае, до или после продажи?
не имеет значения, можно и до и после.
3) если новую квартиру сдавать в аренду, то имеет ли смысл зарегистрироваться как самозанятый и закрыть ИП?
не имеет значения, выбор системы налогообложения зависит только от Вас, но да, самозанятость самое простое и оптимальное, если по ограничению дохода (2,4 млн. руб.) проходите
И если посдавать в аренду пару лет как самозанятый, а потом продавать, то меняется ли налоговые последствия?
нет, в силу исключения сделанного в абз.2 п.2 ст.217.1 НК.
0
0
0
0
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте Ирина. Дополню коллегу позицией Минфина и вопроса связанного с резидентством. Ключевое для вашей ситуации — положение абзаца четвертого п. 17.1 ст. 217 НК РФ, согласно которому льгота по НДФЛ не распространяется на доходы от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, за исключением жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные), садовых домов и транспортных средств, что подтверждено письмом Минфина России от 26.12.2022 № 03-04-05/127841.
Это значит, что для жилых помещений ограничение про «использование в предпринимательской деятельности» не применяется: даже если квартира сдавалась в аренду в рамках ИП (УСН, ПСН), при продаже она всё равно подпадает под льготу п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
По п. 2 ст. 217.1 НК РФ доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект был в собственности в течение минимального предельного срока и более. По общему правилу минимальный срок — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), за исключением случаев п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, дарение от близких, приватизация, рента, единственное жильё — 3 года). Для квартир по реновации в Москве срок владения новой квартиры считается с учётом срока владения старой.
Таким образом, если суммарный срок владения (старая + новая по реновации) более 5 лет, доход от продажи новой квартиры освобождается от НДФЛ по п. 17.1 ст. 217 НК РФ и п. 2 ст. 217.1 НК РФ, даже если ранее квартира сдавалась в аренду в рамках ИП. Не имеет значения, действовало ли ИП на момент продажи, так как для жилых помещений исключение про «использование в предпринимательской деятельности» не работает.
Для налогового нерезидента ставка НДФЛ по умолчанию 30%, но освобождение по ст. 217 и ст. 217.1 НК РФ применяется независимо от резидентства: если срок владения соблюдён, доход от продажи жилья не облагается НДФЛ. Поэтому при сроке владения более 5 лет вы избежите НДФЛ при продаже, даже будучи нерезидентом.
1. При продаже квартиры, полученной по программе реновации, для определения минимального срока владения учитывается также срок нахождения в собственности квартиры, из которой собственник был переселен. То есть проще говоря… срок владения новой квартирой не начинает исчисляться заново с даты ее получения
ФНС прямо указывает, что при продаже жилья, полученного по программе реновации, в срок владения засчитывается время, в течение которого в собственности находилась квартира в старом доме
По общему правилу минимальный предельный срок владения составляет 5 лет, но! для квартиры, полученной по наследству, применяется специальный трехлетний срок
При соблюдении ряда условий, установленных пунктом 3 статьи 217.1 Кодекса, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
В вашем случае квартира находилась в собственности около 10 лет, поэтому необходимый срок уже значительно превышен
Такде подвелем итог… если новую квартиру не использовать в предпринимательской деят… и срок владения с учетом старой квартиры уже превышен, ее продажа не будет облагаться УСН 6% только потому, что раньше старая квартира сдавалась через ИП
2. Да в целом… когда хотите
Если после получения новой квартиры вы больше не планируете осуществлять предпринимательскую деятельность, ИП можно закрыть в обычном порядке
3. Если новую квартиру планируете сдавать, сдача жилой недвижимости допускается на НПД при соблюдении условий его применения. Переход с ИП на НПД может быть как раз вот в вашей ситуации удобен для налогообложения доходов от аренды. Если посдавать новую квартиру несколько лет как самозанятый, а затем продавать, сам переход на НПД не изменит налоговые последствия продажи
здравствуйте,у меня есть доказательства о интимной связи 14 летнего парня и 25 летней девушки.есть переписка,где она это подтверждает и запись на диктофон их с ней разговора,где упоминается что они спали.но это все происходило по его согласию и я знаю что он будет все отрицать,но этому есть все доказательства. и смогу ли я об этом заявить в полицию с родителями?так как я сама несовершеннолетняя и будет ли ей что то за это
, вопрос №5039412, Стефания, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте, у меня погиб товарищ и перед смертью он усыновил ребёнка, будет ли полагаться выплата этому ребёнку?
Здравствуйте, у меня погиб товарищ и перед смертью он усыновил ребёнка, будет ли полагаться выплата этому ребёнку?
, вопрос №5037073, Ирина, г. Москва
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Здравствуйте! В 2016 году я уехала тз Украины в Россию, там оставались бабушка и дедушка. В 2022 году бабушку забрала к себе тетя на территорию Украины, через не сколько месяцев бабушка скончалась. Дедушка тоже скончался в 2025 году. Сейчас наш город перешел на территорию Российской Федерации. Вопрос вот в чём, там оставались 2 квартиры, но естесственнт, что никто не писал на наследство. Так вот есть ли возможность получить это жильё?
, вопрос №5035817, АНАСТАСИЯ, г. Мурманск
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
Был виноват в ДТП решили все на месте без вызова гаи скинул не полную сумму , будет ли мне за это что то и стоит ли скидывать ее дальше , что будет мне и второму водителю , какие последствия могут возникнуть?
, вопрос №5035772, Дмитрий, г. Собинка
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
В 2002 г родная сестра проиграла мне суд , её семью выписали из квартиры, они была прописана со своей семьёй, для постановки на очередь на льготное жилье от министерства обороны вместе со своим мужем, в/ сл, уволенным в запас, но в квартире они не жили, в г Витебске, а переехали в 1996г на пмж в г Челябинск, в трех комнатную квартиру матери мужа. В спорно Витебска квартире была также прописана наша мама, которая также стояла на расширение, и получила 1комнатную квартиру в 1999г. Всего в квартире в 1996г было прописано 6 человек: я, моя дочь 6 лет, мама, сестра с мужем и ребенком 6 лет. После того, когда мама получила свою 1ком квартиру, сестра приехала в Витебск, и стала требовать размена нашей 3х комнатной квартиры, мне 1комнатную, а её семейству 2 комнатную, либо равнозначную доплату. После её отъезда в Челябинск, через неделю, я подала в суд, о том, чтобы выписать семейство сестры из квартиры, это был 2000г, и в 2002г суд вынес решение выписать семейство сестры из квартиры, тк они не жили ни одного дня в спорной квартире, а жили постоянно в Челябинске. Важная деталь, сестра с мужем стояли на очереди на получение льготного жилья, и достоверно знали, что в ближайшее время получат 3х комнатную квартиру по льготе, что собственно и произошло, через месяц после решения суда. Но сестра была крайне недовольна решением суда, это был областной суд, и решила напугать маму, сказав ей, что теперь её 1комн.квартира считается полученной незаконно, и что сейчас её адвокат составит иск, и мамину квартиру отберет государство, и мама переедет назад в 3х комнатную квартиру, где мы с ней жили вместе раньше, но она не будет этого делать, если мама подарит ей свою 1комнатную квартиру. Мама, ей было тогда 68 лет, поверила сестре, мама очень внушаемая женщина и впечатлительная, и подарила сестре квартиру через 3 года, тк квартиру нужно было приватизировать вначале, а это стоило денег. А в 2026г, в январе сестра приехала в Витебск, по моей просьбе( мама лежит сейчас в больнице, с ноября 2025г), чтобы оказать мне помощь по уходу за матерью, сестра через 19 дней уехала, финансовой помощи я не получила, а в переписке января 2026г сестра мне подробно описала как они с мужем в 2002г обманули маму, (сказав ей что квартиру у неё отберут). У меня есть генеральная доверенность от мамы, я могу представлять её интересы в суде, я маме рассказала об этой переписке, и сказала ей, что сестра её обманула на самом деле в 2002г. Мама сказала чтобы я подавала в суд о признании договора дарения недействительным. Есть ли шансы доказать в суде этот факт? Вся переписка у меня сохранена, и ещё, на диктофонной записи в январе 2026Г, сестра говорит мне, что ту, льготную квартиру они получили, а эту, мамину ЗАПОЛУЧИЛИ
, вопрос №5035651, Наталья, Новополоцк
У вас похожая ситуация?
Опишите свои детали — юрист подскажет, что делать.
