Нужно ли платить НДФЛ при продаже нежилого помещения и как заявить налоговый вычет?

Question

Продаю нежилое помещение за 900 000 рублей. Договор купли-продажи, по которому я его купил - от 12 ноября 2021 года, то есть пять лет еще не прошло. Если я продам его по ДКП датированным сентябрем 2026 года, у меня же возникнет обязанность уплаты НДФЛ от разницы? Имею ли я право в этом случае заявить налоговый вычет и не платить НДФЛ? Как это осуществляется - через оплату и возврат? Или при декларировании сразу заявляю вычет и тогда платить и возвращать ничего не нужно?

Алексей Таршиков · Answer

При декларировании вы сразу заявляете налоговый вычет, поэтому платить налог, а потом возвращать его не нужно. Если вы продаете нежилое помещение в сентябре 2026 года (а купили его 12 ноября 2021 года), пятилетний минимальный срок владения действительно не прошел. Следовательно, у вас возникает обязанность задекларировать доход и рассчитать НДФЛ. Закон позволяет вам выбрать один из двух способов снижения налогооблагаемой базы: 1. Уменьшение дохода на расходы по покупке (вычет «доходы минус расходы»). Вы платите налог 13% только с чистой разницы между ценой продажи и ценой, за которую вы изначально купили это помещение. Если вы купили помещение в 2021 году, например за 800 000 рублей, а продаете за 900 000 рублей, налог составит: (900 000 − 800 000) × 13% = 13 000 рублей. Если вы купили его дороже 900 000 рублей, то налог будет равен нулю. Для этого у вас на руках должен быть старый ДКП и платежные документы (чеки, выписки). 2. Фиксированный имущественный вычет. Если документов на покупку не осталось или помещение досталось вам бесплатно, вы имеете право применить фиксированный вычет. Для нежилых помещений он составляет 250 000 рублей в год (в отличие от жилья, где лимит равен 1 млн рублей).Расчет: (900 000 − 250 000) × 13% = 84 500 рублей налога к уплате. При этом сумма продажи в ДКП (900 000 рублей) не должна быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости вашего помещения на 1 января 2026 года. Если 70% от кадастра окажутся выше 900 000 рублей, то налоговая начислит налог исходя из этой (более высокой) суммы.

Юлия Павлюк · Answer

Здравствуйте! Если помещение НЕ использовали в предпринимательской деятельности, без налога его сможете продать, только если на день регистрации перехода права собственности к покупателю прошло более 5 лет (п.17.1 ст.217 НК РФ). То есть важна не дата в договоре, а именно дата регистрации в Росреестре.

Юрий Колковский · Answer

Здравствуйте. Скорее тут вопрос не в дате договора, а в дате получения дохода. Для целей НДФЛ доход от продажи считается полученным в день, когда деньги фактически поступили на Ваш счет, либо когда Вы получили их наличными, либо когда средства перечислили на счета третьих лиц (например, банка). Сама по себе регистрация перехода права здесь роли не играет. Так что если Вы получите оплату по этому договору после 12 ноября 2026 года, пятилетний срок владения уже истечет (п.17.1 ст.217 НК РФ).. Но в целом, да, Вы можете получить имущественный налоговый вычет в размере расходов на приобретение указанной недвижимости. При этом за базу в части дохода будет применяться сумма не менее 70% от балансовой стоимости недвижимости, если в договоре купли-продажи она будет занижена по отношению к такому параметру. Если будет выше — для целей налогообложения будет применяться цена, указанная в договоре. В этом случае Вы можете при декларировании заявить вычет в размере расходов. Платить или не платить будет зависеть от итога после вычета. Налоги оплачиваются по истечении отчетного года, поэтому после того как в декларации будет сформирована налоговая база — уплатите НДФЛ до 15 июля года, следующего за отчетным.

Алиса Сухова · Answer

Здравствуйте! Если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то обязанность по уплате налога возникает вне зависимости от истечения минимального предельного срока владения недвижимым имуществом. Так, согласно абз. 5 п. 17.1 ст. 217 НК РФ Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, цифровой валюты, на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества (за исключением жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, транспортных средств), непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.. Подробнее разъяснения содержатся в <Письме > ФНС России от 31.03.2020 N БС-4-11/5445@ «О направлении письма Минфина России» (вместе с <Письмом> Минфина России от 17.03.2020 N 03-04-07/20343 подробнее можете ознакомиться по данной ссылке Из указанного Вами может следовать, что объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности другими лицами. В связи с этим может возникать обязанность по налогообложению. Подробнее разъяснения также по Вашему вопросу содержатся в Письме Департамента налоговой политики Минфина России от 18 ноября 2025 г. № 03-04-05/111357 “Льготы по НДФЛ при продаже имущества, используемого в предпринимательстве”, подробнее можете ознакомиться по данной ссылке . Таким образом, если объект недвижимого имущества использовался в предпринимательской деятельности, в том числе иными лицами, то обязанность по налогообложению возникает независимо от срока владения ( с полученного дохода от продажи этого имущества).

Евгений Каргапольцев · Answer

Здравствуйте, Василий. Срок владения считается не по датам заключения договора, а по дате регистрации прав: на Ваше имя в 2021 г и на имя покупателя в году продажи — указанное следует из п.2 ст.217.1 НК РФ , п.2 ст.8.1 ГК РФ , ст.219 ГК РФ . Разъяснения относительно исчисления срока владения см. в Письме Минфина РФ от 2 сентября 2024 г. N 03-04-07/82979. Таким образом, по общему правилу для целей налогообложения минимальный предельный срок владения проданным объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности . Также сообщаем, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Федеральный закон N 218-ФЗ), вступившим в силу с 1 января 2017 года. Воспользоваться правом на вычет в размере документально подтвержденных расходов имеет смысл в том случае, если к дате регистрации права покупателя минимальный срок владения не истечет, при этом нет оснований считать здание не использовавшимся в предпринимательстве. -см. пп.4 п.2 ст.220 НК РФ . Право на вычет (при его наличии) реализуется путем декларирования, декларация подается в срок до 30.04. года, следующего за годом продажи. Если объект использовался в предпринимательской деятельности, истечение срока владения значения иметь не будет — абз.5 п.17.1 ст.217 НК РФ . Относительно применения понижающего коэффициента, применяемого при сравнении цены по ДКП с кадастровой стоимостью (п.2 ст.214.10 НК РФ ) — он не во всех случаях равен 0,7. В зависимости от региона — места налогового учета продавца он может быть и выше (п.9.ст.214.10 НК РФ), и это необходимо учитывать. Дата получения дохода относительно срока владения значения по вопросу не имеет, значение имеет только срок владения, определяемый датами регистрации прав. Комплексная консультация по налоговому планированию сделки продажи возможна индивидуально в чате . С уважением