Или обратиться в иной госорган, который может выдать такое заключение?

Question

Здравствуйте! Помогите определиться с алгоритмом действий. Мы в г. Ставрополе. Есть жилой индивидуальный дом 1961 года постройки, фактически разделенный на две половины (дуплекс): у каждой отдельный вход и свои коммуникации. Земля уже разделена на два самостоятельных участка. В ЕГРН дом числится как единый объект. Росреестр в ответе указал, что дом по характеристикам соответствует признакам блокированной застройки, но для раздела требует заключение органа, уполномоченного в области градостроительной деятельности, что реконструкция не требуется. Комитет градостроительства на словах говорит, что такое заключение не выдаст и направит на путь реконструкции. Но реконструкция здесь будет формальной: по факту мы ничего не перестраиваем, а лишь юридически оформляем раздел. Соседи согласны, есть техпаспорт БТИ. Вопрос: Какой путь эффективнее: 1. Идти по пути формальной реконструкции (проект, разрешение, акт ввода)? 2. Или запросить в Комитете это заключение официально, дождаться отказа и обжаловать его в суде? 3. Или обратиться в иной госорган, который может выдать такое заключение? Слышали, что по ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ блок, соответствующий признакам дома блокированной застройки, признается таковым автоматически, и можно просто подать техплан. Но наш Росреестр требует заключение. Как быть? Смета по рекнострукции выходит приличная.

Даниил Белицкий · Answer

Здравствуйте, Дмитрий! Ваша ситуация непростая, но, к счастью, в правовом поле есть четкий и отработанный путь решения. Если коротко: самый эффективный и, по сути, единственный бесспорный вариант в вашем случае — обращение в суд. Путь формальной реконструкции, скорее всего, приведет к неоправданным тратам, а добиться нужного заключения от Комитета градостроительства в досудебном порядке будет крайне сложно. Давайте разберем по порядку, почему это так, и что нужно делать. Почему упрощенный порядок по ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ к вам не применим? Вы правы, статья 16 Федерального закона № 476-ФЗ действительно позволяет признать блоки домами блокированной застройки в упрощенном порядке. Однако, как верно заметил Росреестр, для вашей ситуации есть важное условие, которое не позволяет воспользоваться этой процедурой. Упрощенный порядок по ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ применяется только в том случае, если до 1 марта 2022 года блоки (половины дома) уже были учтены в ЕГРН как отдельные жилые помещения (квартиры). В вашем случае дом учтен как единый объект — «жилой дом» или «объект ИЖС». Для таких объектов специальный упрощенный порядок напрямую не применяется. Именно поэтому Росреестр требует дополнительное заключение, а Комитет градостроительства отказывает, направляя вас по пути реконструкции. Судебная практика по вашей ситуации в Ставропольском крае и других регионах уже сформирована и подтверждает эффективность этого подхода. Предмет иска: Вы подаете исковое заявление о признании жилого дома домом блокированной застройки и прекращении права общей долевой собственности, выделив каждому собственнику его блок в натуре. Ключевое доказательство: В суде вы заявляете ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы. Эксперт должен ответить на главный вопрос: соответствует ли дом признакам дома блокированной застройки и требуется ли для его раздела проведение реконструкции. Решение суда: Суд, опираясь на заключение эксперта и другие доказательства (техпаспорт БТИ, согласие соседей), выносит решение о разделе. На основании этого решения вы сможете зарегистрировать право собственности на свои блоки в Росреестре. Судебная практика в вашу пользу: В Ставропольском крае есть успешные решения по аналогичным делам. Например, Кировский районный суд (дело № 2-645/2024) и Георгиевский городской суд (дело № 2-2035/2025) рассматривали иски о признании домов блокированной застройкой и разделе. Вы можете поблагодарить юриста, оставив отзыв Так же вы можете написать мне в личные сообщения, для дополнительной консультации.

Андрей Эреге · Answer

Дмитрий, ситуация у вас типичная для «дуплексов» с юридической историей. Росреестр прав в одном: он не может сам признать дом блокированной застройкой, если в ЕГРН он значится как единый объект. Путь через Комитет градостроительства с получением «заключения о том, что реконструкция не требуется» — это тупик. Они не выдают таких заключений на дома, которые уже построены и не менялись. Их ответ «направим на реконструкцию» — это стандартная отписка. Самый эффективный путь в вашей ситуации — суд. И вот почему. С 1 марта 2022 года действует «блочная амнистия» (ФЗ № 476-ФЗ). Согласно ей, если дом фактически соответствует признакам дома блокированной застройки, он признается таковым в силу закона, без дополнительных разрешений на строительство или реконструкцию. Верховный Суд РФ в 2025 году подтвердил: для изменения сведений в ЕГРН не требуется никаких дополнительных процедур, достаточно заявления собственников. zakon.ru/blog/2026/09/09/razdel_individualnyh_zhilyh_domov_kak_praktika_verhovnogo_suda_menyaet_podhod_k_blokirovannoj_zastro Но ваш Росреестр отказывает, ссылаясь на отсутствие заключения. Это противоречит позиции ВС. Значит, вопрос нужно решать через суд. Вот что вам нужно сделать: 1. Подайте иск о признании права собственности на блоки жилого дома блокированной застройки. В иске нужно указать, что дом фактически состоит из двух изолированных блоков (у каждого свой вход, свои коммуникации, нет общих помещений), земля уже разделена. Это соответствует признакам, установленным в пункте 40 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ . 2. Суд назначит строительно-техническую экспертизу. Эксперт подтвердит, что ваш дом соответствует признакам блокированной застройки и что раздел возможен без ущерба. В судебной практике это стандартный механизм для таких дел . 3. С решением суда вы идете в Росреестр. На основании судебного акта регистратор обязан внести изменения в ЕГРН, и никакое заключение Комитета больше не потребуется. Что касается формальной реконструкции, которую вам навязывают: судебная практика показывает, что если дом уже фактически разделен и не требует конструктивных изменений, суд признает его домом блокированной застройки без проекта и разрешения на реконструкцию. Вам не нужно ничего перестраивать. Обращаться в иной госорган бесполезно. Заключение о соответствии дома признакам блокированной застройки может дать только судебная экспертиза в рамках процесса. Если мой ответ был полезным, ставьте +

Юрий Ковалев · Answer

Здравствуйте. Ситуация у вас типовая для «фактических дуплексов», и путаница здесь идёт от смешения двух разных процедур: раздела дома как объекта недвижимости и признания блока домом блокированной застройки. Ключевая норма — ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2020 № 476-ФЗ: блок, отвечающий признакам дома блокированной застройки (общая стена без проёмов, отдельный вход, отсутствие помещений общего пользования, самостоятельные инженерные сети), признаётся домом блокированной застройки, и для этого не требуется ни разрешение на строительство, ни разрешение на ввод. То есть по закону ваша половина уже самостоятельный объект, и подтверждается это техническим планом, который готовит кадастровый инженер. Требование Росреестра о «заключении органа градостроительной деятельности» из этой нормы не вытекает — оно уместно, когда дом ещё не разделён и речь идёт об обычном разделе объекта (ст. 252 ГК РФ) либо о реконструкции. Поскольку земля у вас уже два самостоятельных участка, а дом фактически разделён с 1961 года, правильный путь — не реконструкция, а постановка на учёт двух блоков на основании техплана; отказ Росреестра в такой постановке обжалуется в суде по главе 22 КАС РФ в течение трёх месяцев со дня, когда о нём стало известно (ст. 219 КАС РФ), причём законность отказа доказывает сам орган (ч. 2 ст. 62 КАС РФ, п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21). Обратите внимание: пропуск трёхмесячного срока сам по себе не повод не подавать — причины пропуска суд оценивает, а по длящемуся бездействию срок вообще не течёт (постановление Пленума ВС РФ от 27.09.2016 № 36). Практически я бы шёл так. Сначала подайте в Комитет градостроительства письменное заявление о выдаче заключения (не на словах) — ответ обязаны дать в 30 дней по ФЗ № 59-ФЗ, а за нарушение срока должностное лицо наказывается по ст. 5.59 КоАП РФ. Параллельно закажите у кадастрового инженера техплан на два блока и подайте его в Росреестр; если последует отказ — обжалуйте его в суд, ссылаясь на ч. 2 ст. 16 ФЗ № 476-ФЗ, а не на заключение Комитета. Путь формальной реконструкции с проектом, разрешением и актом ввода — самый дорогой и долгий, и он оправдан только если суд и Росреестр откажутся признать блоки. Иного госоргана, который выдал бы именно такое заключение вместо Комитета, закон не предусматривает — это функция органа местного самоуправления в области градостроительной деятельности. Чего делать не стоит: соглашаться на реконструкцию «для галочки» до того, как исчерпаны техплан и судебное обжалование, — иначе вы заплатите за проект и разрешение там, где закон их не требует.