В многоквартирном доме по проекту предусмотрен коммерческий детский сад с отдельными выходами на огороженную территорию. Кому принадлежит эта территория? Всем собственникам? Или только владельцу детского сада? Какие необходимо затребовать у Застройщика документы, чтоб понимать за чей счёт происходит содержание территории детского сада? Должна ли она каким-то образом отдельно размежевана
Лада день добрый.
Нужно понимание по имеющимся документам между затройщиком и детсадом.
Огороженная территория детского сада в 99% случаев принадлежит на праве общей долевой собственности ВСЕМ собственникам помещений в многоквартирном доме, включая жителей.
Исключение составляет лишь редкая ситуация, когда этот кусок земли был официально отрезан (размежеван) и передан застройщиком в единоличную собственность или аренду владельцу коммерческого помещения.
Земля под МКД — общая собственность исходя из ст. 36 ЖК РФ
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
и ст. 289 ГК РФ.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома
Поэтому земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, относится к общему имуществу всех собственников комнат и квартир в этом доме.
Собственник детского сада имеет право на долю в этом участке точно так же, как и владелец любой квартиры, но не может единолично владеть конкретным огражденным куском двора, если земля не размежевана.
Здравствуйте, Лада.
В силу статьи 36 ЖК придомовая территория является собственностью всех собственников помещений МКД.
На общем собрании собственников помещений в порядке статей 40-44 Жилищного кодекса РФ может быть определен порядок пользования земельным участком, закреплена определенная часть участка с детским садом.
С уважением! Г.А. Кураев
Здравствуйте, Лада.
Кому принадлежит эта территория? Всем собственникам? Или только владельцу детского сада?
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности в соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.
Если земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет как участок под МКД, он является общим имуществом всех собственников помещений в доме, включая собственника коммерческого помещения, где расположен детский сад.
Территория может принадлежать исключительно владельцу детского сада только в том случае, если она выделена в самостоятельный земельный участок с отдельным кадастровым номером, не входящий в состав общего имущества МКД. Если же детский сад расположен в нежилом помещении внутри МКД, а площадка для прогулок находится на придомовой территории, эта площадка является частью общего имущества всех собственников.
Далее продолжу в следующем ответе ниже....
Какие необходимо затребовать у Застройщика документы, чтоб понимать за чей счёт происходит содержание территории детского сада?
Расходы на содержание общего имущества МКД, включая придомовую территорию и расположенные на ней элементы благоустройства, в том числе детские площадки, несут все собственники помещений в доме пропорционально их доле в праве общей собственности на общее имущество в соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ.
Чтобы понять порядок распределения расходов, вам необходимо запросить у застройщика или управляющей организации проектную документацию и проект межевания территории. В них должны быть указаны границы земельного участка, относящегося к МКД, и функциональное назначение площадок.
В Договоре управления МКД должен быть прописан перечень работ по содержанию общего имущества.
В техническом паспорте на МКД отражен состав общего имущества.
Также должен быть договор купли-продажи (или инвестиционный договор) с владельцем детского сада. В нем могут быть прописаны условия использования площадки и распределения бремени расходов.
Должна ли она каким-то образом отдельно размежевана
Законодательство не обязывает выделять территорию детского сада в отдельный земельный участок, если он встроен в МКД.
Однако, если детский сад является самостоятельным юридическим лицом и требует обособленной территории согласно санитарным нормам, такая территория может быть сформирована как отдельный участок.
Если межевание не проводилось, земля находится в собственности публично-правового образования, но собственники помещений в МКД вправе пользоваться ею в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации дома в соответствии с п. 67 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22:
https://internet.garant.ru/#/document/1795065/paragraph/197:0
Здравствуйте, Лада!
Если был договор долевого участия в строительстве, посмотрите его. Вы сможете увидеть кадастровый номер земельного участка и посмотреть, что принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности — общее имущество в многоквартирном доме, а согласно ст. 36 ЖК РФ, это:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Дополнительные вопросы можете задать мне в личном чате pravoved.ru/lawyer/1213967/.
Какие необходимо затребовать у Застройщика документы, чтоб понимать за чей счёт происходит содержание территории детского сада?
Можно запросить Договор аренды земельного участка с указанием кадастрового номера участка. На публичной кадастровой карте можно посмотреть границы участка. Также можно обратиться в УК за разъяснениями.
Уважаемая Лада, здравствуйте!
Отдельный вход в детский сад, ограждение площадки и указание этой территории в проекте не означают, что земля принадлежит владельцу детского сада.
Правовой режим определяется границами земельного участка и сведениями ЕГРН.
Когда территория детского сада входит в земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, она относится к общему имуществу всех собственников помещений МКД.
Такая земля принадлежит им на праве общей долевой собственности в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
…
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/ef9450d47396aa2c9646eddb2126895406ce5b04/
Владелец коммерческого помещения владеет самим помещением и долей в общем имуществе наравне с другими собственниками, но не получает исключительное право на прилегающую землю только в силу назначения помещения.
Ограждение не является межеванием и не создаёт права собственности.
Отдельная территория детского сада должна быть самостоятельным земельным участком с кадастровым номером и зарегистрированным в ЕГРН правом собственности либо аренды.
При отсутствии такого участка огороженная площадка, находящаяся в границах участка МКД, остаётся общим имуществом.
Передача её в исключительное пользование владельцу детского сада требует решения общего собрания.
Вопросы о пределах использования земельного участка и передаче общего имущества в пользование рассматриваются общим собранием на основании пунктов 2 и 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/b50101afd08dee7f41764d59277937373a2f7655/
Решение не может фактически уменьшать общее имущество без согласия всех собственников, что прямо предусмотрено законом.
У Застройщика можно затребовать выписку ЕГРН на земельный участок под домом с координатами границ; выписку ЕГРН на помещение детского сада; межевой план; схему планировочной организации земельного участка; проектную документацию в части благоустройства и функционального зонирования; разрешение на строительство и ввод дома в эксплуатацию; документы на отдельно сформированный участок детского сада, при его наличии; акт передачи технической документации управляющей организации.
Можно получить в управляющей компании договор управления с перечнем общего имущества, план содержания придомовой территории, смету и порядок начисления платы.
Перечень общего имущества обязан быть указан в договоре управления согласно части 3 статьи 162 ЖК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/14e9738be002fe3ab76c0d580b863aac1ac65fb7/
Когда площадка входит в общий земельный участок МКД и включена в состав обслуживаемого общего имущества, расходы на её содержание по общему правилу несут все собственники соразмерно своим долям.
Возложение расходов только на владельца детского сада должно следовать из его прав на отдельный участок, договора либо надлежащего решения общего собрания.
При расхождениях между ЕГРН, проектом и фактическим использованием следует обратиться в государственную жилищную инспекцию - её полномочия по жилищному надзору установлены статьёй 20 ЖК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/3ee241a4ae5ee4ff0b7fb8fbeafb34613bf4577f/
С уважением, Дарья
Если застройщик огородил часть двора забором только под детский сад, не выделив эту землю в отдельный участок до начала продаж, он ограничил права жителей.
Правом пользования участком обладают все (в рамках разумного и санитарных норм для детсадов), а вот правила пользования (например, установку забора) должно утверждать общее собрание собственников.
Собственники несут бремя содержания общего имущества. Если участок под детсадом является общим, то платить за его уборку и ремонт по умолчанию обязаны все жители дома пропорционально своей доле в праве (квадратным метрам). Чтобы переложить эти расходы исключительно на владельца детского сада, требуется заключение специального соглашения или утверждение особого тарифа на ОСС.
Если земля размежевана, то ЗУ имеет свой собственный кадастровый номер, отличный от кадастрового номера жилого дома. В этом случае владелец сада сам платит за него земельный налог и полностью за свой счет содержит забор, газоны и веранды. Жители дома к этой земле отношения не имеют.
Если земля НЕ размежевана, то весь двор под домом и вокруг него — это один единый участок. Ограждение территории детского сада в таком случае является, по сути, «сервитутом» или особым порядком пользования общим имуществом, который должен быть согласован с жильцами.
Вам необходимо официально запросить
-Выписку из ЕГРН на земельный участок под МКД (с подетальным планом).
Смотрите на кадастровые границы. Если под садом выделен отдельный контур со своим кадастровым номером — земля не ваша. Если номер один на весь дом — земля общая.
-Проектную документацию.Там четко нарисовано, как планировалось использование земли изначально, зафиксированы ли там границы детского сада как обособленного объекта.
-Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и Акт приема-передачи коммерческого помещения.
В акте должно быть указано, передавалось ли владельцу сада какое-либо имущество на улице, или ему передали только квадратные метры внутри здания.
-Договор управления от Управляющей компании. Изучите приложение «Перечень состава общего имущества» и «Состав работ по содержанию». Посмотрите, включена ли туда уборка территории за забором детского сада.