Законен ли расчет срока владения квартирой по брачному договору для НДФЛ при реновации?

Здравствуйте, Илья!

в 2025 году совершили договор мены с городом по реновации

 Уточните дату, когда был заключен договор мены.

Здравствуйте!

Налоговая прислала уведомление о необходимости предоставить декларацию НДФЛ на доход полученый в результате реализации объекта недвижимости, т.к. период владения они определили с 22 года, а не с 20.

Налоговая может просто не обладать полной информацией, поэтом там ориентируются на дату регистрации права в связи с оформлением режима долевой собственности по брачному договору. 

Рекомендую направить в налоговую письменные пояснения по ситуации с описанием всех обстоятельств приобретения квартиры.

По действующим правилам срок владения совместным имуществом считается от даты первичной регистрации права, и если с этого дня прошло более 5 лет (для единственного жилья — более 3 лет), налога не будет (п.17.ст.217 НК РФ).

 День добрый.

Минимальный предельный срок владения квартирой для целей НДФЛ исчисляется с даты первичной государственной регистрации права собственности — с 2020 года, а не с 2022 года (даты заключения брачного договора и переоформления долей).

К 2025 году срок владения превысил и три, и пять лет, поэтому доход от реализации (в том числе по договору мены) НДФЛ не облагается и декларированию не подлежит.

Квартира приобретена в браке за счёт общих доходов, поэтому является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на кого из них оформлено право  исходя из п. 1 ст. 256 ГК РФ; п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 34 СК РФ.

Заключение брачного договора, изменяющего режим на долевую собственность, не прекращает и не прерывает право собственности — меняется лишь правовой режим владения

ст. 42 СК РФ

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.

Изменение вида права (совместная → долевая) и перерегистрация в ЕГРН не влекут прекращения права собственности   в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/8164301022c75a87e7eb4ca24cbeee288288d53c/

Следовательно, срок владения исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации права — с 2020 года.

Рекомендую дать ответ на уведомление ФНС, представить в инспекцию письменные пояснения в свободной форме со ссылками на п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ, п. 1 ст. 235, п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, п. 1 ст. 256 ГК РФ, п. 1 ст. 33, п. 2 ст. 34 СК РФ. А также  приложить правоустанавливающие документы, подтверждающие дату первичной регистрации (2020 г.)

Здравствуйте, Илья.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью в соответствии со ст. 34 СК РФ, ст. 256 ГК РФ.
Изменение режима собственности, т.е. раздел имущества или определение долей, не является отчуждением имущества в классическом смысле как при продаже, поэтому срок владения не обнуляется.

Для целей исчисления минимального предельного срока владения моментом возникновения права собственности считается дата первоначальной государственной регистрации права на объект недвижимости, приобретенный в период брака, независимо от того, на кого из супругов он был оформлен.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ, доходы от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более, освобождаются от налогообложения.

В соответствии с п. 2 ст. 217.1 НК РФ при продаже жилого помещения, полученного в собственность взамен освобожденного в связи с реализацией программы реновации, в срок нахождения в собственности налогоплательщика включается срок нахождения в собственности освобожденного жилого помещения. Это дополнительно подтверждает, что законодатель защищает право налогоплательщика на учет старого срока владения при сделках, связанных с реновацией.

Поэтому Вам необходимо направить в налоговый орган письменные возражения на уведомление. В них следует указать, что квартира была приобретена в период брака в 2020 году, что подтверждается документами о первоначальной регистрации права. Также укажите, что заключение брачного договора в 2022 году лишь изменило режим собственности, но не прекратило право собственности на объект, следовательно, срок владения исчисляется с 2020 года и что на момент совершения сделки мены в 2025 году срок владения объектом (с 2020 по 2025 год) составил около 5 лет, что соответствует общеустановленному минимальному предельному сроку владения. Т.е. если с даты первичной регистрации права прошло более 5 лет и если единственное жилья, то более 3-х лет.
На основании п. 4 ст. 229 НК РФ налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению.
Приложите к возражениям копию договора купли-продажи 2020 года и брачного договора 2022 года.

Илья, добрый день!

Из представленных Вами выписок ЕГРН видно то, что первоначально право собственности на квартиру было зарегистрировано за супругой в 2020 году, а в 2022 году после заключения брачного договора зарегистрирована Ваша 1/2 доля.

1. При этом, я полагаю, что исчислять для Вас срок владения только с 2022 года неправильно, так как согласно п. 1 ст. 34 СК РФ:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Аналогичное правило содержится в п. 1 ст. 256 ГК РФ.

Следовательно, поскольку квартира приобретена в браке за общие средства, Вы являлись участником совместной собственности и тогда, когда в ЕГРН собственником была указана только жена.

Росреестр также прямо разъясняет, что регистрация недвижимости на одного супруга не отменяет права общей совместной собственности второго супруга.

В Письме ФНС России от 30.10.2024 № БС-4-11/12343@: налоговый орган сам прямо указал, что заключение брачного договора не меняет первоначального характера приобретения квартиры в совместную собственность супругов и срок владения следует исчислять с момента первоначального приобретения, а не с регистрации права по брачному договору. 

www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?base=QUEST&n=226728&req=doc&utm_source=chatgpt.com

2. Кроме того, у Вас имеется самостоятельное и даже более сильное основание: реновация.

Согласно п 41.1 ст. 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доходы, полученные в связи с московской программой реновации в виде равноценного возмещения либо предоставленного взамен жилого помещения.

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

41.1) доходы, полученные налогоплательщиком в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее — программа реновации жилищного фонда в городе Москве) в денежной форме в виде равноценного возмещения либо в натуральной форме в виде жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем;

Поэтому при договоре мены, заключенном именно во исполнение программы реновации, полученная взамен квартира сама по себе не образует облагаемый НДФЛ доход.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 22.04.2026 № 26-П также подтвердил специальный льготный налоговый режим московской реновации.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_532660

Я рекомендую ответить на уведомление ФНС письменными пояснениями и приложить договор приобретения 2020 года, свидетельство о браке, брачный договор, обе выписки ЕГРН и договор мены по реновации. 

Таким образом, определение ФНС начала Вашего владения исключительно с 2022 года противоречит актуальной позиции самой ФНС; при подтверждении, что договор мены марта 2025 года заключен именно в рамках программы реновации Москвы, оснований требовать уплаты НДФЛ по полученному взамен жилью я не усматриваю.

С уважением, М.А.Чотчаева!

Здравствуйте, Илья.

Важен сам принцип определения начала срока владения. А он один и основывается на положениях ст.ст.33, 34, 40,42 СК РФ, п.2 ст.8.1 ГК РФ.

В многочисленных письмах Минфина РФ и ФНС неоднократно разъяснялось, что  срок владения квартирой, приобретенной в общую совместную собственность, независимо от того, на чье имя из супругов приобреталась квартира, исчисляется с первичной даты регистрации права. (см. Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. N 03-04-05/88173, Письмо ФНС РФ от 30.10.2024 N БС-4-11/12343@)

Таким образом, заключение брачного договора, оформленного в 2022 г, предметом которого являлась смена режима собственности с общей совместной на общую долевую не влияет на начало минимального срока владения.

Из указанного и следует исходить.

Если к дате регистрации права муниципального образования на основании договора мены 5 лет истекли, то соответственно, истек минимальный срок владения квартирой. (п.17.1 ст.217 НК РФ, ст.217.1 НК РФ).

Кроме того, необходимо учитывать, являлась ли квартира единственным в собственности жилым помещением, так как в этом случае срок владения равен 3 годам, а не 5. А также и то, можно ли считать заключение договора мены  проведенным в рамках реновации по смыслу п.41.1 ст.217 НК РФ.

Акты налоговых органов ненормативного характера могут быть обжалованы с последующим взысканием с налогового органа убытков.

Все остальные моменты, включая изучение документов могут быть рассмотрены индивидуально в чате.

С уважением