Могут ли наложить арест на квартиру, купленную у третьего лица, если в отношении предыдущего собственника идет следствие?

Здравствуйте, Валентина!

Да, арест на квартиру в рамках уголовного дела теоретически возможен, даже если сейчас она оформлена уже на Вас и Вы покупали ее не у обвиняемого, а у третьего лица.

По ч. 3 ст. 115 УПК РФ арест может быть наложен и на имущество, находящееся у других лиц, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий либо приобретено на преступные доходы. Верховный Суд прямо подтверждает такую возможность.

Но арест — это еще не лишение Вас права собственности. Для изъятия квартиры или признания сделок недействительными потребуется отдельная правовая оценка и доказательства происхождения средств, цепочки сделок и Вашей добросовестности.

Для Вас особенно важно, что квартира прошла несколько сделок, а Вы приобрели ее у третьего лица. При споре суд будет оценивать, были ли Вы добросовестным приобретателем: проверяли ли ЕГРН, документы продавца, наличие арестов и споров, соответствовала ли цена рыночной, были ли какие-либо обстоятельства, которые должны были вызвать сомнения. Верховный Суд указывает, что наличие зарегистрированного права продавца в ЕГРН важно, хотя само по себе не дает абсолютной гарантии добросовестности.

Сейчас рекомендую:

Сохранить договор купли-продажи, выписку ЕГРН на дату сделки, подтверждение полной оплаты квартиры, ипотечные документы, отчет об оценке, переписку с продавцом и документы риелтора/нотариуса, если они участвовали.
Получить свежую выписку ЕГРН и проверить, не появился ли уже арест или запрет регистрационных действий.
Если узнаете о ходатайстве следствия об аресте, сразу представить суду документы, подтверждающие возмездность сделки и Вашу добросовестность.
Если арест уже наложен, его можно обжаловать. Однако Верховный Суд в 2026 году дополнительно разъяснил, что арест, наложенный именно в рамках уголовного производства, снимается прежде всего в процессуальном порядке по уголовному делу. 
Не продавайте сейчас квартиру и не совершайте с ней иных сделок, если уже известно о претензиях следствия, пока не будет понятен статус имущества.
Самое важное — выяснить, в чем именно следствие видит связь этой квартиры с похищенными деньгами. Если обвиняемый только когда-то оформил квартиру на мать, но к моменту Вашей покупки она была несколько раз возмездно перепродана, а Вы ничего о преступном происхождении средств не знали и не должны были знать, у Вас есть серьезные аргументы для защиты как добросовестного приобретателя. Но если следствие докажет, что квартира первоначально приобретена непосредственно на похищенные деньги и последующие сделки были фиктивными или направлены на сокрытие имущества, риски значительно выше.

Если пришлете выписку ЕГРН с переходами прав и даты всех известных сделок, можно точнее оценить риск ареста и последующего истребования квартиры.

Если мой ответ помог Вам, буду благодарен за положительный отзыв.

Здравствуйте, Валентина, г. Челябинск!

приобрели квартиру, потом узнали что человек находится под следствием по делу о мошенничестве в крупном размере, по факту квартира была оформлена на мать, потом перепродана и мы уже купили у третьего лица. сейчас идут разбирательства по делу, могут ли наложить арест на каартиру

Вы являетесь добросовестным приобретателем в соответствии со ст. 302 ГК РФ, и квартира может быть у вас истребована, если Вы знали, что проданное имущество было похищено или выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Но вы об этом не знали. и вообще сама квартира не похищена, а только приобретена предыдущим владельцем на «ворованные» деньги.

Полагаю, что квартира останется у Вас.

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

 
 
Да, такое возможно — закон допускает наложение ареста на имущество, находящееся у третьих лиц, если есть основания полагать, что оно приобретено на средства, полученные преступным путём. Но арест — это временная мера, а не лишение права собственности.

Когда арест на имущество третьих лиц законен
По части 3 статьи 115 УПК РФ следователь с согласия руководителя следственного органа может ходатайствовать перед судом о наложении ареста на имущество, находящееся у лиц, не являющихся подозреваемыми или обвиняемыми. Для этого должны быть выполнены условия:

имущество предположительно получено в результате преступных действий обвиняемого. Следствие может полагать, что квартира была оформлена на мать обвиняемого с целью сокрытия имущества, купленного на похищенные деньги;
арест возможен для обеспечения конфискации (статья 104.1 УК РФ) или сохранности вещественных доказательств — а не просто для обеспечения гражданского иска. Конституционный Суд подтвердил: арест имущества третьего лица лишь в целях исполнения гражданского иска невозможен;
суд должен указать конкретные фактические обстоятельства, на основании которых он принимает решение, а также установить срок ареста.
На практике следователь часто получает арест, указывая, что обвиняемый является фактическим бенефициаром имущества, оформленного на родственников, и суды нередко удовлетворяют такие ходатайства даже без прямых доказательств.

Ваш главный аргумент — статус добросовестного приобретателя
Даже если арест наложат, это не означает автоматической конфискации. По части 3 статьи 104.1 УК РФ имущество, переданное другим лицам, подлежит конфискации только если приобретатель знал или должен был знать, что оно получено преступным путём.

Вы купили квартиру не у обвиняемого и не у его матери, а у третьего лица. Чтобы защититься, вам нужно доказать, что вы добросовестный приобретатель:

на момент сделки в ЕГРН право собственности было зарегистрировано за продавцом, а не за обвиняемым или его матерью;
в ЕГРН не было отметок о судебном споре или ограничениях в отношении квартиры;
вы приняли все разумные меры для проверки чистоты сделки (запросили выписку из ЕГРН, проверили отсутствие арестов и обременений);
вы не знали и не могли знать о возможном преступном происхождении денег, за которые мать обвиняемого когда-то купила эту квартиру.
Что делать, чтобы защититься
1. Проверьте, не наложен ли арест уже сейчас. Закажите выписку из ЕГРН на квартиру — в ней будут указаны все ограничения и обременения, включая аресты по уголовным делам.

2. Соберите доказательства добросовестности. Сохраните договор купли-продажи, расписки или платёжные документы, выписку из ЕГРН на дату сделки, документы о том, что сделка была возмездной и рыночной по цене. Если вы проверяли историю переходов права собственности — сохраните и это.

3. Если арест уже наложен — обжалуйте. Вы как собственник арестованного имущества становитесь участником уголовного процесса (статья 115.1 УПК РФ) и имеете право:

заявить ходатайство об отмене ареста следователю или в суд;
обжаловать постановление суда о наложении ареста в апелляционном порядке;
подать иск об освобождении имущества из-под ареста в порядке гражданского судопроизводства.
4. Если арест ещё не наложен — действуйте на опережение. Можно направить следователю письменное уведомление о том, что вы добросовестный приобретатель, с приложением всех подтверждающих документов. Это не гарантия, но иногда помогает избежать необоснованного ходатайства об аресте.

Важные нюансы
Арест — это не конфискация. Арест лишь запрещает распоряжаться имуществом (продавать, дарить, сдавать в залог). Вы сохраняете право владения и пользования. Конфискация возможна только по приговору суда и только если будет доказано, что вы знали или должны были знать о преступном происхождении имущества.
Даже признание добросовестным приобретателем по гражданскому делу не гарантирует снятия ареста автоматически. Конституционный Суд указал, что арест может быть наложен в том числе на имущество лиц, признанных добросовестными приобретателями, поскольку решение по гражданскому делу не предрешает вопросы уголовного дела. Однако суд обязан проверять обоснованность ареста при каждом продлении и учитывать доводы собственника.
Арест не может быть наложен на единственное жильё. По статье 446 ГПК РФ взыскание не может быть обращено на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение — этот иммунитет распространяется и на арест в рамках уголовного дела. Если квартира для вас единственная — это дополнительный аргумент против ареста.
Срок ареста ограничен. Суд обязан указать конкретный срок ареста с учётом сроков предварительного расследования. Продление возможно, но тоже на определённый срок и с проверкой оснований. Бессрочный арест незаконен.
План действий
Закажите выписку из ЕГРН — проверьте, нет ли ареста уже сейчас.
Соберите все документы по сделке — договор, платёжки, выписки, историю переходов права.
Если арест наложен — обжалуйте и параллельно готовьте иск об освобождении имущества из-под ареста.
Если ареста нет, но следствие активно идёт — проконсультируйтесь с адвокатом по уголовным делам, чтобы быть готовыми к возможному ходатайству следователя.
Если квартира единственная — обязательно укажите это в любых обращениях. Это самостоятельное основание для отказа в аресте.
У вас сильная позиция: вы купили квартиру через цепочку сделок у лица, не являющегося обвиняемым, и, судя по описанию, не знали о преступном происхождении средств. Главное — не ждать, пока арест наложат, а заранее собрать доказательства добросовестности.