Здравствуйте. Хочу купить дом с участком (земля полностью оформлена) . На участке есть гараж, он не оформлен и продавец не хочет его оформлять. Могу ли я оформить сделку без проблем и с гаражом?
Здравствуйте!
Гараж — это строение, прочно связанное с землёй. При продаже дома с участком продавец передаёт покупателю не только дом и землю, но и все прочно связанные с ними объекты, если иное не предусмотрено законом или договором. Если гараж не оформлен в собственность продавца, это не означает, что он не принадлежит ему фактически.
В договоре купли-продажи дома с участком должны быть чётко описаны все объекты, которые передаются. Если в этом перечне нет гаража, а права на него не зарегистрированы, в договоре можно указать его как «неотделимые улучшения» или «хозяйственные постройки», которые переходят к покупателю по умолчанию. Однако для полной уверенности в правах на гараж и избежания споров в будущем лучше, чтобы продавец имел документы, подтверждающие его право на гараж (например, договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, справка о выплате пая в ГСК). Но если он его просто сам построил, то покупайте и потом сами оформите, если будет необходимость.
С уважением!
Здравствуйте! Если гараж не зарегистрирован в ЕГРН, продавец юридически не является его собственником и не вправе им распоряжаться.
Однако, принцип единства земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ) означает, что если земля и гараж (летняя кухня, и т. д.) принадлежат одному лицу, то они должны отчуждаться вместе.
Если получится подписать договор, Росреестр может приостановить или отказать в регистрации перехода права собственности на гараж из-за отсутствия у продавца правоустанавливающих документов. В случае регистрации сделки, займитесь легализацией гаража.
Если он подпадает под амнистию — действуйте по упрощённой схеме. Если нет — возможно, потребуется обращение в суд.
Здравствуйте!
Неоформленный (не поставленный на кадастровый учет, без зарегистрированного права собственности) гараж не может быть самостоятельным предметом договора купли-продажи, нельзя продать объект недвижимости, которого формально не существует в ЕГРН. Продавец физически не сможет включить гараж в договор как отдельный объект с ценой на него.
Поскольку участок под домом и гаражом полностью оформлен и принадлежит продавцу, действует базовый принцип: все, что прочно связано с землей, следует судьбе земельного участка (ст. 273, 552 ГК РФ). Гараж физически остается на участке и после продажи земли переходит в ваше фактическое владение вместе с ней — просто юридически как отдельный объект недвижимости он пока не существует.
В договоре купли-продажи стоит прямо прописать (в описании передаваемого имущества и в акте приема-передачи) формулировку вроде: «на участке расположены хозяйственные постройки, в том числе гараж, которые передаются покупателю вместе с участком в фактическом состоянии, без оформления права собственности продавца на них» — это фиксирует, что гараж физически передаётся вам, снимает будущие споры о его судьбе и защищает от претензий продавца «гараж мой, я его не продавал».
Сделку вы проведёте, гараж ей не мешает, но вместе с участком вы примете на себя и его судьбу. Незарегистрированное строение не переходит по договору как отдельный объект, потому что юридически его нет. Если при этом гараж капитальный и возведён без нужных согласований, он подпадает под признаки самовольной постройки, а сносить её или приводить в соответствие обязан правообладатель участка (ст. 222 ГК РФ). После сделки это будете вы.
Продавец оформлять гараж не хочет, значит проверять статус постройки придётся вам самому, до подписания договора.
Выясните одно: капитальный он или нет, то есть есть ли фундамент и можно ли его перенести без несоразмерного ущерба. От этого зависит, покупаете вы участок с постройкой, которую позже оформите на себя, или с чужим риском сноса.
