Что делать, если приходят счета за электричество в несданном доме?

Александра, добрый день. А кто требует оплату? Согласно п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг у лица, принявшего квартиру от застройщика, возникает только после выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию и при подписании акта приема-передачи квартиры. До этого момента  согласно п. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ все расходы за электроэнергию обязан нести застройщик. Поскольку дом не сдан, Вы не могли заключить прямой договор с энергосбытом по правилам ст. 540 ГК РФ. Для детального разбора Вашей ситуации, оценки рисков или подготовки необходимых документов, Вы можете обратиться ко мне в чат на платной основе.
С уважением, Авдеев В.М.

Здравствуйте. Счета за электричество в доме, который ещё не сдан, — это действительно неожиданно и неприятно. Что можно сделать.

Ситуация нестандартная, но закон на вашей стороне. Отсутствие договора с энергосбытом — это ключевой момент, но не единственный.

Правовое обоснование

1. Отсутствие договора. Энергоснабжение регулируется § 6 главы 30 Гражданского кодекса РФ. Согласно п. 1 ст. 539 ГК РФ, договор энергоснабжения заключается с абонентом, у которого есть отвечающее установленным техническим требованиям энергопринимающее устройство. Поскольку дом не сдан в эксплуатацию, он не является объектом, который может быть подключен к сетям законно. Следовательно, у вас нет обязательств по оплате, так как вы не являетесь стороной договора.

2. Кто должен платить. До момента передачи объекта дольщику (или собственнику) по акту приёма-передачи, бремя содержания имущества и риски его случайной гибели несёт застройщик. Это прямо следует из ст. 210 ГК РФ (бремя содержания имущества) и ч. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где сказано, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания передаточного акта. Следовательно, и коммунальные платежи до этого момента — зона ответственности застройщика.

3. Бездоговорное потребление. Если электричество фактически потреблялось (например, строителями или при пробных пусках), ресурсоснабжающая организация может выставить счёт за бездоговорное потребление. Но и здесь есть нюансы. Порядок расчёта за бездоговорное потребление установлен п. 84 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2012 № 442. Однако взыскать эти деньги они могут только с фактического потребителя (того, кто подключился), а не с вас, если вы не давали разрешения на подключение и не пользовались электроэнергией.

Что делать по шагам

1. Не оплачивайте счета сразу. Оплата может быть расценена как признание долга и согласие с договором.

2. Установите, кто выставил счёт. Это может быть сбытовая компания (если у вас прямые договоры) или управляющая компания (если дом на обслуживании). От этого зависит адресат претензии.

3. Направьте письменную претензию в адрес той организации, которая выставила счёт. В претензии укажите:

* Что дом не сдан в эксплуатацию, акт приёма-передачи не подписан.

* Что договор энергоснабжения с вами не заключён.

* Что вы не являетесь потребителем коммунальной услуги.

* Потребуйте произвести перерасчёт и аннулировать задолженность.

* Приложите копии документов: договор долевого участия (если есть), уведомление от застройщика о готовности к передаче (если есть), ваш письменный отказ от подписания акта (если был).

* Важно: отправьте претензию ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Это ваше доказательство в суде.

4. Уведомите застройщика. Направьте застройщику копию претензии и письмо, в котором требуете урегулировать ситуацию с энергосбытом, так как до подписания акта приёма-передачи именно он несёт ответственность за содержание объекта.

5. Если претензию проигнорировали или отказали, готовьте иск в суд. В иске требуйте:

* Признать начисления незаконными.

* Обязать произвести перерасчёт.

* Взыскать компенсацию морального вреда (если вы потребитель, на отношения распространяется Закон «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной ФЗ-214, на что указано в постановлении Пленума ВС РФ от 28.06.2012 № 17).

Чего делать НЕ надо

— Не подписывайте акт приёма-передачи задним числом и не соглашайтесь на «временное подключение» без официального оформления, если не готовы платить.

— Не игнорируйте письма от энергосбыта. Даже если вы не согласны, нужно отвечать письменно, иначе они могут подать в суд на взыскание долга, и вам придётся тратить время на судебные разбирательства.

Сроки

— Срок исковой давности по таким спорам — 3 года (ст. 196 ГК РФ). Он начинает течь с момента, когда вы узнали о нарушении своего права (с момента получения первого счёта).

— На претензию по закону о защите прав потребителей вам обязаны ответить в течение 10 дней (ст. 22 Закона о защите прав потребителей), но на практике это может занять больше времени. Если ответа нет — можно сразу обращаться в суд.

Если вторая сторона будет спорить

Энергосбыт может утверждать, что вы фактически пользовались электроэнергией. В этом случае им придётся доказать, что именно вы (или с вашего ведома) осуществили подключение и потребление. Если дом не сдан, а ключи у застройщика, доказать вашу вину им будет крайне сложно. Суд встанет на вашу сторону, если вы докажете, что не имели доступа в помещение.

Резюме

Ваша главная задача — зафиксировать свою позицию письменно и не дать списать долг на вас. Соберите документы, направьте претензии и будьте готовы к суду. В судебной практике такие дела часто решаются в пользу собственников, которые не подписали акт приёма-передачи.

Уточните, пожалуйста, один момент, который может повлиять на стратегию: вы уже подписывали акт приёма-передачи квартиры, или дом вам ещё официально не передан?

Если что-то из этого пригодилось, отметьте ответ — он тогда попадётся тем, у кого такая же ситуация.