Уважаемая Марина, здравствуйте!
Почитала файл.
Тут у Вас основной риск связан не с отсутствием большого количества условий, а с тем, что часть положений сформулирована расплывчато и может быть признана по факту - неисполнимой.
Договор субаренды должен соответствовать правилам о договоре найма жилого помещения.
По статье 671 ГК РФ наймодатель передает гражданину жилое помещение для проживания за плату.
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/ef1299ea90e67debabd7652899400ed0b36080fe/
При субаренде необходимо также иметь письменное согласие собственника либо иным образом подтвердить право на передачу квартиры в субнаем.
Без этого основной договор может создать для Вас дополнительные риски перед собственником.
Письменная форма договора обязательна по статье 674 ГК РФ.
Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8d0fbbb4be16240fc09d284d860231b97adca02c/
Дополнительные условия стороны вправе согласовать самостоятельно на основании статьи 421 ГК РФ, а заключить их можно в форме отдельного соглашения по статье 434 ГК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/08b8673b58e230c76f61b3a81736d4b2fd9ea3d2/
Поэтому сейчас разумно оформить дополнительное соглашение, подписанное Вами и каждым совершеннолетним проживающим лицом.
В нем стоит закрепить правила самовольной замены замков, повреждения имущества, нарушения тишины и проживания посторонних лиц.
Нужно указать, что наниматель отвечает за действия всех зарегистрированных и фактически допущенных им жильцов, а также возмещает документально подтвержденный ущерб.
Обязательно уточните порядок выезда:
- дата и время передачи квартиры,
- возврат ключей,
- подписание акта,
- фото- и видеофиксация состояния помещения,
- передача показаний счетчиков и окончательный расчет.
Требование жильца «отдать все немедленно» само по себе не создает обязанности передавать деньги или имущество вне установленного договором порядка.
В акте нужно отдельно фиксировать комплектность мебели, техники, состояние стен, пола, сантехники и показания приборов учета.
Удержания из обеспечительного платежа должны подтверждаться расчетом, фотографиями, счетами, актами ремонта или иными документами.
Пункт 2.8 в нынешней редакции крайне рискованный.
Право вскрыть квартиру и распорядиться имуществом «по своему усмотрению» нельзя считать надежной защитой.
Выбрасывание или реализация чужих вещей — требования о возмещении убытков по статьям 15 и 1064 ГК РФ.
Этот пункт лучше заменить — т.е., имущество хранится за счет нанимателя, о нем направляется письменное уведомление, а при невостребованности вопрос решается в порядке, предусмотренном законом, без самовольной реализации или уничтожения вещей.
Пункт 2.7 также следует переписать.
Посещение жилья без уведомления допустимо только при наличии предусмотренных законом оснований, прежде всего аварии, пожара или иной непосредственной угрозы.
В остальных случаях устанавливается предварительное уведомление и согласованное время.
Нельзя договором полностью отменить конституционную защиту жилища по статье 25 Конституции РФ.
В договоре не прописан нормальный порядок досрочного расторжения за нарушение правил проживания.
Добавьте основания:
- систематическое нарушение тишины,
- угрозы,
- агрессивное поведение,
- порча имущества,
- просрочка оплаты
Общий порядок расторжения договора найма по инициативе наймодателя регулируется статьей 687 ГК РФ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/d4304eec31c7e1323ffb419ed41883da482d9488/
Один экземпляр соглашения, актов — храните у себя.
При реальной угрозе обращайтесь в полицию по номеру 112.
С уважением, Дарья
А какое отношение жилец имеет к этому договору?