Как рассчитать и оптимизировать налог при продаже недвижимости?

Здравствуйте.

Насколько я понимаю, продаются

1. Жилой дом 

2. Земельный участок

 (после перераспределения увеличившийся до 1999 кв.м.)

3. Нежилое помещение (баня).

Общая стоимость всего этого имущества — 3,2 млн рублей. 

Верно?

Серебрякова постоянно владела не менее чем 1/2 доли в доме, соответственно после приобретения второй доли в квартире или доме срок владения недвижимостью не обнулился. Отсчет срока владения всегда ведется с момента первоначальной государственной регистрации права собственности на первую долю. 

Минфин РФ разъяснял особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи имущества, если в течение срока владения менялась доля собственности в нем, в разных письмах, например в Письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина РФ от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88189.

Как поясняет Минфин РФ, моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является дата первоначальной госрегистрации права собственности, а не дата повторного получения такого свидетельства.

Таким образом, поскольку сумма, вырученная от продажи дома не будет облагаться НДФЛ, основную сумму из 3, 2 млн рублей можно перенести именно на дом.

 В письме Минфина РФ от 20 февраля 2025 г. N 03-04-09/16692 по поводу изменений в НК РФ по части земельных участков отмечено

Абзацем девятым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса (введен Федеральным законом от 12.12.2024 N 449-ФЗ «О внесении изменений в статью 217.1 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона „О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации“ (далее — Федеральный закон N 449-ФЗ)) установлено, что при продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков

На мой взгляд, это означает, что перераспределение, произведенное в 2025 году не влияет на срок владения первичным земельным участком, если продаваемый з/у для ИЖС, для ведения ЛПХ, ведения садоводстве и огородничества. Первоначальное приобретение земельного участка состоялось в 2018 году, то есть минимальный срок владения уже истек. 

Соответственно можно разделить сумму в 3 млн рублей между домом и земельным участком по своему усмотрению, а что касается бани, то ее можно продать за 200 т.р. и воспользоваться вычетом в размере до 250 т.р. по  пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Во всяком случае я так понял изложенные Вами условия в вопросе.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией. 

Здравствуйте!

По дому срок нужно считать от даты первой регистрации права в ЕГРН. На основании абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК РФ:

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Если право зарегистрировано в 2016 году и после продажи 1/2 в 2021 году Вы непрерывно сохраняли другую 1/2, выкуп проданной доли в 2024 году срок не обнуляет. На основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

Есть <Информация> ФНС России «Как определить минимальный срок владения недвижимым имуществом при его продаже»

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_527402/

где указано:

Кроме того, если несколько долей приобретены в разное время, то срок владения исчисляется с даты приобретения первой из них.

Поэтому при продаже дома в 2026 году НДФЛ, по указанным данным, не возникает.

По земле ответ зависит от ВРИ в ЕГРН и текста соглашения о перераспределении. На основании абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ:

При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения настоящего абзаца применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.

Если участок относится к одной из вышеуказанных категорий и 1999 кв. м образованы именно путем перераспределения участка 2018 года, срок 2018 года учитывается. Продажа и обратный выкуп 1/2 его не обнуляют, поскольку часть права сохранялась непрерывно. Для освобождения участок также не должен быть непосредственно использован в предпринимательской деятельности.

По бане, если Вы продаете ее за 395 000 руб. и она не использовалась в предпринимательской деятельности, доход можно уменьшить на имущественный вычет 250 000 руб. по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

Получается: 395 000 − 250 000 = 145 000 руб. Это налоговая база. Налог при ставке 13% составит 18 850 руб.

Но вычет 250 000 руб. предоставляется не на каждый объект отдельно, а в общей сумме по соответствующему имуществу, проданному за год. Кроме того, если баня использовалась в предпринимательской деятельности, этот вычет применять нельзя.

Елена, добрый день! 

Что касается жилого дома, так как 1/2 долей Серебрякова Л.А. владела непрерывно, то минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ при её продаже будет более 5 лет, следовательно налога при продаже дома не будет (ст 217.1 НК РФ) .

Разъяснения налоговой 

При увеличении доли в имуществе минимальный срок владения считается с даты первичной регистрации

у участников долевой собственности объектом права собственности выступает не доля в праве общей собственности на имущество, а само имущество в целом.

При разделе имущества собственник увеличивает объем своих прав в указанном имуществе, однако объект права собственности остается прежним.

Таким образом, моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата перерегистрации права собственности в связи с изменением состава собственников данной квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.

Если площадь земельного участка увеличилась в 2025 году путем перераспределения, то согласно ч 2 ст 217.1 НК РФ срок владения участком будет считаться с момента приобретения исходного участка, то есть с 2018 года.

При продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков.

при этом ВРИ участка должно быть «ИЖС»  или ЛПХ", садовый участок. 

Таким образом налога с продажи дома и земли у Серебряковой не возникнет. При этом налог за нежилое здание платить придется., так как баней владеет собственник менее 5 лет. 

Стоимость бани в договоре должна быть не менее чем 70% от 563 481.25 руб, то есть 394 436,875 рублей. Да. при продаже можно будет применить либо вычет в 250 тр., либо расходы на строительство. 

Допустим в договоре купли-продажи вы поставите стоимость бани 395000 рублей. Следовательно останется 2805000 рублей. Их я бы распределила не просто по желанию, а максимально приближенно к рыночной стоимости объектов (на сайтах типа авито можно посмотреть приблизительные стоимости)

К примеру, жилой дом согласно КС, в два раза дороже участка, следовательно за дом я бы поставила стоимость 1900000 рублей, за землю 905000 рублей (на надо проверить рыночные цены). 

Итого дом: 1900000 р, земля 905000 р, баня — 395000 рублей. Налог при применении вычета 18850 рублей. 

Кстати кадастровая стоимость дома Кад.ст-ть 695 495.71 руб., а дани 563481 рублей. Может быть до продажи попробовать подать заявление (без суда) на снижение стоимости? Правда надо будет оценщика заплатить за отчет, может быть налог который надо будет заплатить такой же, тогда смысла снижать стоимость нет.