Обязан ли застройщик предоставить участнику долевого строительства договор аренды земельного участка?

Здравствуйте. 

Вы сами заключили договор о долевом строительстве, сами стороны определили положения договора, условия в соответствии со ст.421 ГК РФ

Также определили обязательства сторон по договору, в том числе может быть по предоставлению документов к договору.

Если указан, что застройщик обязан предоставить документ на землю — то должен предоставить, обязательства должны выполнять в соответствии с условиями договора согласно ст.309 ГК РФ.

У застройщика возможно было обязанности по договору предоставлять документы на землю, то есть получается застройщик не обязан вам предоставлять эти документы.

Дом многоквартирный, скорее всего у застройщика возможно не было документа об аренде земли, обычно при строительстве многоквартирного дома делается отвод земли, издается соответствующее Распоряжение, Постановление местного органа власти о предоставлении земельного участка для строительства многоквартирного дома.

Попросите у застройщика документ насчет земли правовой акт, постановление о выделении земельного участка (а не договор аренды), напишите соответствующее обращение.

В соответствии со ст.12 закона Федеральный закон от 02.05.2006 N 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу, в государственные и муниципальные учреждения и иные организации, в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации обращения, и дается ответ.

Данил, здравствуйте!

По общему правилу застройщик не обязан предоставлять каждому участнику долевого строительства копию договора аренды земельного участка по индивидуальному запросу, если такая обязанность прямо не предусмотрена законом или договором участия в долевом строительстве.

Вместе с тем право участника долевого строительства на получение информации об объекте строительства обеспечивается Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 21 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить свободный доступ к проектной декларации. Согласно пункту 2 части 1 статьи 21 проектная декларация должна содержать сведения о правах застройщика на земельный участок, в том числе о реквизитах договора аренды (если земельный участок находится в аренде).

Кроме того, в силу статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств участников долевого строительства допускается при наличии у застройщика прав на земельный участок, а сведения об этих правах являются публично значимой информацией.

Если речь идет именно о получении копии договора аренды земельного участка, Федеральный закон № 214-ФЗ не содержит нормы, которая прямо возлагала бы на застройщика обязанность выдавать каждому участнику долевого строительства копию такого договора по его требованию.

При этом необходимо учитывать, что если обязанность предоставить соответствующие документы предусмотрена самим договором участия в долевом строительстве либо внутренними правилами застройщика, он должен исполнить такое обязательство (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Что можно сделать в Вашей ситуации
Если документ необходим исключительно для рефинансирования ипотеки через работодателя, рекомендую:

Попросить работодателя уточнить, достаточно ли: выписки из ЕГРН на земельный участок;
проектной декларации;
разрешения на строительство, где указаны сведения о земельном участке;
сведений из Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф).
Во многих случаях этих документов достаточно для подтверждения прав застройщика на земельный участок.

Направить застройщику письменный запрос с указанием, что договор аренды необходим для оформления рефинансирования, и попросить предоставить либо копию договора, либо заверенную выписку из него, подтверждающую права застройщика на земельный участок.
Если работодатель настаивает именно на полном договоре аренды, имеет смысл попросить его указать, на основании какого внутреннего документа или нормативного акта предъявляется такое требование. Нередко после такого уточнения перечень необходимых документов пересматривается.

Добрый день!

Да, я считаю, что застройщик обязан предоставить Вам возможность ознакомиться с договором аренды земельного участка и дополнительными соглашениями к нему, поскольку это документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

По ч. 2 ст. 21 Закона № 214-ФЗ:

по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления… документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок

В эту категорию входит договор аренды земли и допсоглашения, если именно ими изменялись срок, площадь, арендатор, участок или иные условия права аренды.  

При этом важный нюанс: закон прямо говорит «для ознакомления», а не «обязан выдать заверенные копии». Поэтому застройщик вправе не выдавать Вам копии всего договора, но не вправе полностью отказать в ознакомлении с документом, подтверждающим его право строить на данном участке. Проектная декларация также должна содержать сведения о правах застройщика на участок, реквизитах правоустанавливающего документа, собственнике, кадастровом номере и площади участка.  

Дополнительно по ч. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вообще вправе привлекать деньги дольщиков только после регистрации права на землю либо договора аренды/субаренды такого участка.  

Практически я бы советовала направить застройщику письменное требование: предоставить для ознакомления договор аренды земельного участка со всеми допсоглашениями, а также, по возможности, заверенные копии для рефинансирования. Параллельно можно заказать выписку ЕГРН на земельный участок: сведения ЕГРН предоставляются по запросам любых лиц (без указаний данных о правообладателе), но выписка обычно не заменяет полный текст договора аренды.  

Если откажут письменно или проигнорируют, можно жаловаться в Москомстройинвест как орган контроля в сфере долевого строительства в Москве и, при необходимости, обращаться в суд с требованием обязать предоставить документы для ознакомления.  

Таким образом, застройщик не обязан автоматически выдавать Вам копии договора аренды, но обязан предоставить его для ознакомления как документ, подтверждающий право на земельный участок.

С уважением, М.А. Чотчаева!