Тут меня взяла смута начинаю спрашивать у риэлтора откуда у продавца данная квартира?

Добрый вечер Егор! 

Сомневаться не стоит в сделке. 

Продать и купить такое жильё можно, но с важным условием: сделку нужно согласовать с органами опеки и попечительства. Закон защищает права несовершеннолетних, поэтому опека проконтролирует, чтобы после продажи имущественные интересы ребёнка не пострадали. 
Опека будет проверять, чтобы после продажи ребёнку не ухудшили жилищные условия. Обычно рассматривают такие варианты:
Выделить долю в другом жилье. Площадь (или стоимость) доли ребёнка в новой квартире должна быть не меньше, чем в продаваемой. Например, если в старой квартире у ребёнка была доля 20 м², в новой она тоже должна быть не меньше. Иногда опека может потребовать даже увеличить долю. 
Перечислить деньги на спецсчёт. Если семья переезжает в другой город или по другим причинам не может сразу купить ребёнку равноценное жильё, опека может разрешить не выделять долю сразу. Деньги от продажи доли ребёнка кладут на его счёт, и воспользоваться ими он сможет только после совершеннолетия (или по специальному разрешению). 

Иногда стороны пытаются оформить неотделимые улучшения отдельным договором, чтобы искусственно снизить налогооблагаемую базу (например, «занизить цену квартиры в документах», выделив часть суммы как оплату за улучшения). 

Егор, насторожились вы не зря. В описанной схеме одновременно несколько серьёзных признаков риска.

Во-первых, юридически продавцом квартиры являются несовершеннолетние собственники, а их мать только действует как законный представитель. Поэтому определяющее значение имеют не объяснения риэлтора, а выписка ЕГРН, документы, на основании которых дети получили квартиру, и письменное разрешение органа опеки.

В разрешении опеки должны быть указаны конкретные условия продажи: цена квартиры, порядок расчётов, сумма, причитающаяся каждому ребёнку, перечисление денег на счета детей либо приобретение им другого имущества. Устного утверждения о том, что «разрешение есть», недостаточно — документ необходимо изучить до внесения задатка.

Во-вторых, предложение вывести 300 000 рублей из цены квартиры и оформить их отдельным договором за «неотделимые улучшения» крайне сомнительно. Неотделимые улучшения являются частью самой квартиры и отдельно от неё фактически не продаются. Тем более непонятно, на каком основании мать собирается лично получить эти деньги, если вся квартира принадлежит детям.

Получается, что в договоре и, вероятно, в разрешении опеки будет отражена одна цена, а фактически покупатель передаст больше. При последующем споре придётся отдельно доказывать назначение и передачу этих 300 000 рублей. Кроме того, такая схема может быть расценена как попытка вывести часть стоимости принадлежащего детям имущества из-под контроля опеки.

В-третьих, слова риэлтора о том, что за нарушение условий опеки продавцу грозит только штраф, неверны. Последствия могут включать судебное оспаривание сделки и возврат квартиры несовершеннолетним. В таком случае покупателю пришлось бы взыскивать переданные деньги обратно, причём фактическую сумму сверх указанной в основном договоре вернуть обычно сложнее.

При этом из сказанного пока нельзя однозначно заключить, что квартира является «сиротским жильём». Версии о материнском капитале и переселении действительно противоречат друг другу, но происхождение квартиры устанавливается только по правоустанавливающим документам.

Поскольку задаток вы не передали и никаких документов не подписали, юридических последствий вашего отказа нет. Возвращаться к этой квартире можно было бы только при одновременном выполнении условий:

— полная реальная стоимость указывается в договоре купли-продажи;  
— предоставляются выписка ЕГРН и документы о приобретении квартиры детьми;  
— предъявляется оригинал разрешения опеки, соответствующий фактической цене и расчётам;  
— все деньги перечисляются строго в порядке, установленном опекой;  
— сделка удостоверяется нотариусом;  
— никаких отдельных договоров о мнимых «неотделимых улучшениях» не заключается.

При отказе продавца или риэлтора предоставить документы до внесения денег от такой сделки лучше окончательно отказаться. Проверка агентством не заменяет самостоятельной юридической проверки и не гарантирует возврат денег покупателю при возникновении спора.