Расселение аварийного жилья: права жильцов по договору социального найма

День добрый.

Ольга, вы обратились в раздел консультаций.

Тут юристы письменно отвечают на вопросы клиентов, живая консультация априори этим сайтом не предусмотрена.

Расселение аварийного жилья, для жильцов по соц найму.

 Вам обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение по договору соцнайма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому  в силу положений ст. 86 ЖК РФ

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

и 89 ЖК РФ 

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/db6957c34b618b3d8395eebc308ed9aff7ccbbf2/

Выселение в никуда или выплата денежной компенсации вместо жилья нанимателям запрещены.

Предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади. Если вы жили в трехкомнатной кв. с небольшой площадью или хрущевке площадью 40 кв.м., вам могут дать просторную однокомнатную квартиру площадью 42 кв.м.

Количество комнат должно учитываться только в том случае, если вы занимали отдельные комнаты в коммунальной квартире.

 Новое жилье должно находиться в черте того же населенного пункта. Из города в деревню или в другой район области вас переселить не имеют права. Есть конечно исключение — если вы сами дадите письменное согласие на переезд в другой населенный пункт.

 Квартира должна отвечать всем санитарным и техническим требованиям, быть с отделкой и иметь аналогичный уровень благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (наличие отопления, водопровода, электричества и т.д.) 

Здравствуйте!

Нужна живая консультация для детального обсуждения.

Вы обратились в раздел консультаций. 

В данном разделе осуществляется консультирование в текстовом виде. 

Можете написать свои уточнения к вопросу в этом разделе, добавив уточнение. 

Если жилое помещение было занято по договору социального найма,   дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, то наниматель имеет право на предоставление ему равнозначного жилого помещения по договору социального найма, согласно ст. 89 ЖК РФ. 

Так, согласно норме данной статьи

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта.

Так, в этом случае жильцам обязаны предоставить  другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма, согласно ст. 86 ЖК РФ. 

В соответствии со ст. 89 ЖК РФ жилое помещение должно быть благоустроенным  и быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению

Здравствуйте, Ольга.

В Вашей ситуации основываемся на нормы Жилищного кодекса РФ. Важно понимать, что для нанимателей (в отличие от собственников) закон не предусматривает выплату денежной компенсации (выкупной цены) в качестве основного способа обеспечения жилищных прав.

Согласно ст. 86 и 89 ЖК РФ, если дом признан аварийным и подлежащим сносу, гражданам, выселяемым из жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

При этом жилье должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта.

И предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому.
Жилье должно находиться в границах того же населенного пункта.

Предоставление жилья в другом населенном пункте того же субъекта РФ возможно только с письменного согласия гражданина.

Как я указал выше, для нанимателей выплата денежной компенсации законом не предусмотрена. Если администрация предлагает вам выкупную стоимость, это может быть попыткой применить механизмы, характерные для собственников, что для нанимателя является нарушением его прав.

Так как вы не являетесь собственником, вы не обязаны соглашаться на денежную выплату, если она не позволяет вам обеспечить себя равнозначным благоустроенным жильем. Ваше право — требовать предоставления другого жилого помещения по договору социального найма.

По закону администрация может приобретать жилые помещения для переселения граждан и на вторичном рынке жилья. Приобретаемое вторичное жилье также должно соответствовать санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
Если администрация предложит Вам жилье в другом населенном пункте, вы имеете право отказаться, если это не соответствует вашим интересам. Отказ от такого варианта не лишает вас права на получение жилья в вашем населенном пункте.
Если администрация будет и дальше настаивать на денежную компенсацию, которая не позволяет приобрести равнозначное жилье, направьте им письменный отказ от получения денежного возмещения, сославшись на ст. 86 и 89 ЖК РФ. Укажите, что вы настаиваете на предоставлении другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма, равнозначного по общей площади.
Если администрация и дальше будет принуждать к невыгодным условиям,  не подписывайте соглашение о денежной компенсации, если Вы не согласны с суммой. Вы вправе обратиться в суд с иском о понуждении органа местного самоуправления предоставить благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Здравствуйте, Ольга! Много всяких нюансов.

При расселении аварийного дома нанимателю по договору социального найма обязаны предоставить другое благоустроенное жилое помещение также по договору социального найма.

Это прямо предусмотрено статьей 86 ЖК РФ.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/db6957c34b618b3d8395eebc308ed9aff7ccbbf2/

Основанием служит официальное решение уполномоченного органа о признании дома аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции, принятое по результатам работы межведомственной комиссии согласно Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=481285

Новое помещение должно находиться в границах того же населенного пункта, быть благоустроенным применительно к его условиям, равнозначным по общей площади ранее занимаемому помещению и отвечать санитарным и техническим требованиям.

Такой порядок закреплен в ЖК РФ.

Предоставление жилья в другом населенном пункте возможно только с Вашего письменного согласия.

Квартира должна быть отдельной, когда ранее Вы занимали отдельную квартиру.

Конституционно-правовой смысл части 1 статьи 89 ЖК РФ дополнительно раскрыт в Постановлении Конституционного Суда РФ от 23.05.2025 № 21-П: при оценке равнозначности нельзя ограничиваться формальным сравнением метража, не учитывая реальные жилищные условия нанимателя и членов его семьи.

Следовательно, равнозначность жилого помещения, предоставляемого гражданину для переселения из дома, подлежащего сносу, — параметр многоаспектный. Возложенная же на уполномоченный орган обязанность соблюдать названные требования представляет собой гарантию недопущения ущемления прав гражданина при выселении из занимаемого им жилого помещения. Эти требования (параметры) — как прямо предусмотренные законом, так и вытекающие из содержания ситуации конкретного гражданина — не могут быть проигнорированы ни при каких обстоятельствах, в том числе и в случае, когда расселяемое жилье является неблагоустроенным или не оборудовано коммунальными удобствами (абзац второй пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_505805/

Важно понимать, что расселение аварийного жилья не является способом улучшения жилищных условий.

Количество зарегистрированных граждан само по себе не дает права требовать площадь по норме предоставления либо отдельную квартиру каждому члену семьи.

Основной ориентир — общая площадь прежнего помещения.

Жилье предоставляется по нормам соответствующего муниципального образования.

Наличие задолженности по коммунальным платежам не прекращает право на расселение, долг сохраняется и может быть взыскан отдельно.

До подписания нового договора и акта приема-передачи стоит проверить адрес, общую и жилую площадь, количество комнат, состояние инженерных систем, отопления, окон, сантехники, отсутствие плесени и строительных дефектов.

Существенные недостатки лучше зафиксировать актом, фотографиями и письменным обращением в администрацию.

Отказ от конкретного варианта должен быть мотивированным — недостаточная площадь, неблагоустроенность, другой населенный пункт, непригодное состояние или нарушение специальных потребностей инвалида.

Простой отказ без юридических оснований создает риск выселения  через суд с предоставлением предложенного помещения по правилам статьи 89 ЖК РФ.

Для детальной консультации понадобятся договор социального найма, решение о признании дома аварийным,  технические данные старой квартиры и письменное предложение администрации.

По ним можно оценить надлежащую площадь, допустимость предложенного района.

Решение комиссии и распоряжение администрации допускается оспорить в судебном порядке на основании пункта 52 Положения, утвержденного Постановлением Правительства РФ № 47.

С уважением, Дарья

Здравствуйте, Ольга! 

Не соглашусь с коллегами, что  в Вашем случае законом запрещено  либо невозможно выплата возмещения.

В связи со сносом дома может быть предоставлено другое жилое помещение.

При этом  в случаях, предусмотренных федеральным законом, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации,   с согласия нанимателя взамен предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть выплачено денежное возмещение.

1. Предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 настоящего Кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта. В случаях, предусмотренных федеральным законом, такое предоставляемое жилое помещение с согласия в письменной форме граждан может находиться в границах другого населенного пункта субъекта Российской Федерации, на территории которого расположено ранее занимаемое жилое помещение. В случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. В случаях, предусмотренных федеральным законом, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, гражданам, выселяемым по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 и 87.2 настоящего Кодекса, с согласия в письменной форме нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, взамен предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть выплачено денежное возмещение, размер которого определяется в соответствии с нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации или нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

ст.89 ЖК РФ 

Из чего следует, что действующим жилищным законодательством при сносе аварийного дома   предусмотрено денежное возмещение нанимателям квартир по социальному найма.

Но только с их согласия и если это предусмотрено нормативно правовым актом на уровне субъекта федерации.

Здравствуйте, Ольга!

Начну с того, в чём коллеги высказались неточно, потому что от этого зависит вся ваша тактика. Утверждение, будто нанимателю по договору социального найма денежное возмещение вообще не положено и закон его прямо запрещает, устарело. Действующая редакция части 1 статьи 89 Жилищного кодекса РФ допускает, что гражданам, выселяемым по основаниям статьи 86 ЖК РФ, взамен предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма может быть выплачено денежное возмещение. Но при двух условиях, которые здесь имеют решающее значение. Первое, это должно быть предусмотрено федеральным законом либо нормативным правовым актом субъекта РФ, и в Ярославской области такой акт есть, это региональная адресная программа переселения граждан из аварийного жилищного фонда. Второе, и самое важное для вас, возмещение возможно только при наличии согласия в письменной форме самого нанимателя и всех проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих.

Отсюда простой вывод. Администрация не может ни навязать вам деньги, ни заменить ими квартиру, пока вы не подписали согласие. Ваше право выбора здесь абсолютное, и никакие ссылки на освоение лимитов, на сроки программы или на то, что средства «пропадут», юридического значения не имеют. Бюджетные сложности муниципалитета не являются основанием для ограничения жилищных прав нанимателя, суды это отклоняют последовательно.

Теперь ключевой практический момент, о котором вас, скорее всего, не предупредят в администрации. Региональные программы обычно допускают выплату возмещения нанимателю в двух случаях: при письменном отказе нанимателя и членов его семьи от предоставления другого жилого помещения по договору социального найма, либо при отсутствии в муниципальном жилищном фонде свободных пригодных помещений, отвечающих требованиям части 1 статьи 89 ЖК РФ. Поэтому категорически не подписывайте никаких документов, которые можно истолковать как отказ от предоставления жилья в натуре. Именно такая бумага открывает администрации дорогу к выплате. Не подписывайте и предварительное согласие с суммой оценки, и любые соглашения о возмещении, и протоколы встреч с формулировками про выбранный способ расселения. Устные договорённости на этой стадии тоже лучше исключить, весь диалог ведите письменно, через входящий номер приёмной или через заказные письма с описью.

Что касается второго основания, отсутствия свободного муниципального жилья, оно не освобождает администрацию от обязанности вас расселить. Обязанность по статье 86 ЖК РФ возложена на орган, принявший решение о сносе, и она не поставлена в зависимость от наличия у него готовых квартир. Если свободного фонда нет, орган местного самоуправления обязан его сформировать, то есть приобрести жилое помещение. Именно поэтому нежелание администрации идти по этому пути объясняется не правом, а организационным удобством, покупка требует проведения закупочной процедуры, а выплата денег закрывается одним соглашением.

Перехожу к тому, что вас интересовало больше всего, к расселению во вторичное жильё. Закон нигде не требует, чтобы предоставляемое помещение находилось в новостройке. Статья 89 ЖК РФ формулирует требования иначе: помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населённого пункта. Ни года постройки, ни первичности рынка среди этих критериев нет. Поэтому приобретение квартиры на вторичном рынке абсолютно законно и является обычной практикой при реализации программ переселения, особенно в районах, где строительство не ведётся. Механика такая: администрация проводит закупку жилого помещения по правилам Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ, чаще всего в форме электронного аукциона или запроса предложений, победитель продаёт квартиру в муниципальную собственность, после чего с вами заключается договор социального найма на неё. Ограничения при этом обычно устанавливаются программой и документацией о закупке: помещение не должно находиться в доме, признанном аварийным или подлежащим сносу, дом не должен иметь высокий процент износа, квартира должна быть с отделкой, пригодной для проживания без дополнительного ремонта, с исправными инженерными системами, отоплением, водоснабжением, электроснабжением, санузлом, окнами и дверями.

Практический совет, который заметно ускоряет процесс. Вы вправе сами подобрать конкретный вариант на вторичном рынке и в письменном виде предложить его администрации, приложив объявление, характеристики квартиры, площадь и контакты собственника. Формально администрация не обязана купить именно эту квартиру, но она обязана рассмотреть ваше обращение по существу и дать мотивированный ответ в срок, установленный Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике, когда наниматель приносит готовый вариант, а собственник согласен участвовать в закупке, вопрос решается значительно быстрее, чем когда администрация ждёт заявок сама. Именно так чаще всего и закрываются расселения в районах без нового строительства.

Отдельно о территории. По общему правилу квартира предоставляется в границах того же населённого пункта. Но часть 1 статьи 89 ЖК РФ допускает предоставление помещения в границах другого населённого пункта того же субъекта РФ при наличии вашего письменного согласия. Для вас это не ограничение, а инструмент. В Брейтовском районе выбор объективно узкий, а согласие на другой населённый пункт Ярославской области радикально расширяет круг вариантов, включая Рыбинск или Ярославль. Если вы к этому готовы, оформляйте согласие максимально аккуратно и адресно: указывайте, что согласие даётся исключительно на предоставление другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в границах конкретного населённого пункта, и что оно ни при каких условиях не означает согласия на получение денежного возмещения взамен жилого помещения. Эту оговорку нужно вписать прямо в текст, иначе документ рискует быть использован не по назначению.

Ещё один момент, который стоит проверить. Если вы или члены вашей семьи состоите на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях либо имеете право состоять на таком учёте, то по части 1 статьи 89 ЖК РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом или нормативным актом субъекта РФ, жильё предоставляется уже не по принципу равнозначности площади, а по норме предоставления. Разница может оказаться существенной, поэтому вопрос постановки на учёт я рекомендую поднять параллельно, если основания для этого имеются.

При оценке равнозначности учитывайте, что она определяется прежде всего по общей площади, а не по количеству комнат, и само по себе расселение не является способом улучшения жилищных условий. Однако формальным сравнением метража дело не исчерпывается. Согласно разъяснениям пункта 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14, предоставляемое помещение должно быть равнозначным по общей площади, благоустроенным применительно к условиям населённого пункта, отвечать санитарным и техническим требованиям, причём эти гарантии сохраняются и тогда, когда прежнее жильё было неблагоустроенным. Если ранее вы занимали отдельную квартиру, вам должны предоставить именно отдельную квартиру, а не комнату в коммунальной.

По порядку действий я бы выстроил так. Подайте в администрацию Брейтовского района письменное заявление в двух экземплярах, один с отметкой о принятии оставьте себе. В заявлении прямо укажите, что вы и все члены вашей семьи не даёте согласия на выплату денежного возмещения взамен предоставления жилого помещения, что от предоставления другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма вы не отказываетесь, и что требуете расселения в порядке статей 86 и 89 ЖК РФ, в том числе путём приобретения жилого помещения на вторичном рынке. Там же попросите сообщить предельный срок расселения вашего дома, установленный региональной адресной программой, и запросите перечень имеющихся вариантов. Если готовы к переезду, добавьте согласие на конкретный другой населённый пункт области с оговоркой, о которой я написал выше.

Если после этого администрация продолжит настаивать на деньгах, бездействовать или ссылаться на отсутствие жилья, у вас есть два рабочих пути. Первый, обращение в прокуратуру района, надзор за исполнением программ переселения из аварийного жилья относится к их приоритетным направлениям, и прокурорское представление здесь часто снимает вопрос без суда. Второй, исковое заявление в районный суд о возложении на администрацию обязанности предоставить вне очереди благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, в границах населённого пункта. Прокурор, к слову, вправе обратиться в суд и в ваших интересах. Такие иски удовлетворяются достаточно уверенно, поскольку возражения об отсутствии свободного жилья и недостатке финансирования правового значения не имеют.

Для предметной проработки мне потребуются договор социального найма или ордер, документ о признании дома аварийным и решение о сносе, справка о составе зарегистрированных, технические характеристики квартиры с указанием общей площади, а также всё, что вы уже получали от администрации в письменном виде. По ним можно точно рассчитать надлежащую площадь, оценить срок расселения по программе и подготовить корректные формулировки заявления, чтобы ни один ваш документ не превратился в тот самый отказ, на котором строится расчёт администрации. Если удобно обсудить детально, можно продолжить в чате.

С уважением, Гайворонский Александр.