Если вдруг в будущем бабуля захочет оспорить сделку в суде, насколько вероятно, что суд решит в ее пользу? С учетом того, что на момент сделки бабуля и ее сын с инвалидностью будут прописаны в квартире в москве. То есть для них жилье не единственное.
Какие еще риски в данной ситуации?
Здравствуйте.
Ну самый первый риск это риск того, что продавец впоследствии заявит, что не до конца осознавал свои действия. Это может быть связано с возрастными изменениями (например, начальными признаками деменции), хроническими заболеваниями или сильным эмоциональным потрясением. То есть даже если человек не признан недееспособным официально, в суде он может доказать, что в момент подписания договора не понимал сути происходящего (ст. 177 ГК РФ).Есть и другие риски, которые в целом постарался купировать Верховный суд в своем новом обзоре № 12/2026, посвященном оспариванию сделок с жильем.
В нем прямо указано, например, что
1. Заблуждение гражданина относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной на основании статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации. При разрешении споров об оспаривании сделок по данной статье судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны сделки, а также наличие у нее возможности распознать заблуждение, под влиянием которого действовал гражданин, совершая сделку. При этом обеим сторонам оспариваемой сделки судом должен быть предоставлен равный объем защиты.
Также в п.1.1. отмечено:
1.1. Для признания сделки, совершенной гражданином, недействительной по правилам пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации этому гражданину (либо иному лицу, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) необходимо доказать, что в момент ее совершения он находился в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на истца, при этом уклонение истца от исследования его психического состояния в момент совершения им сделки может являться основанием для отказа в удовлетворении иска о признании сделки недействительной по названному основанию.
То есть бремя доказывания этих обстоятельств лежит на истце, не ответчик должен доказывать обратное.
Тем не менее, есть смысл максимально четко зафиксировать состояние продавца, включая и нотариуса, можно также делать видеосъемку, чтобы было понятно, что продавец находится в нормальном состоянии.
Основной риск как раз и состоит в том, что гипотетически можно получить решение суда о недействительности сделки.
В этом случае будут применены последствия в виде двусторонней реституции, то есть, Вам придется вернуть жилое помещение, а продавцу, соответственно, нужно будет вернуть Вам деньги, которые к этому моменту могут быть уже израсходованы.
Дополнительной «подстраховкой» (хоть это и не является панацеей) является заключение договора купли-продажи в нотариальной форме. Это безусловно приведет к удорожанию, но усилит Вашу позицию в случае возникновения судебного спора по недействительности сделки.