Строительство дома в заказнике: нарушения при выходе свеса крыши и типы построек

Александра, добрый день. Выход свеса за пятно застройки — это нарушение, крыльцо и крытая терраса на сваях юридически считаются капитальными элементами и строениями, входящими в общую площадь и контур здания. Нормативные документы: Ст. 38 Градостроительного Кодекса РФ; Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393  Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места»; Приказ Росреестра от 15.03.2022 N П/0082 (ред. от 24.07.2025) «Об установлении формы технического плана, требований к его подготовке и состава содержащихся в нем сведений» (Зарегистрировано в Минюсте России 04.04.2022 N 68051).

Риски в заказнике: На территориях с особым охранным режимом любое отклонение от согласованного плана или выход за допустимые границы грозит отказом в регистрации объекта или предписанием о сносе. Ст. 24 Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» № 33-ФЗ.

Крыльцо дома. СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные» 
Капитальность: Крыльцо (особенно с площадкой, ступенями и навесом) признается конструктивным элементом капитального строения.
Учет в размерах: Его проекция обязательно включается в общую площадь застройки и в контур жилого дома при кадастровом учете. 

Крытая терраса и свайный фундамент (ст. 130 ГК РФ).
Статус капитальности: Наличие свайного фундамента (винтовых или железобетонных свай) и крыши делает террасу капитальным строительным сооружением, так как она прочно связана с землей через опоры и имеет пространственный конструктивный каркас.
Отношение к основным постройкам: Крытая терраса на сваях юридически считается частью жилого дома (его пристройкой) или самостоятельным капитальным сооружением. Ее площадь и проекция крыши полностью суммируются в общую площадь застройки участка.

Здравствуйте, Александра.

Факт выхода свеса не автоматическое нарушение, но требует внимания. Пятно застройки обычно определяют по проекции цоколя или наружных стен на землю. Однако если свес выступает более чем на 50 см, при расчёте отступов от границ участка (до соседского забора, красной линии) эту проекцию свеса уже учитывают. То есть формально вы можете «выйти» за разрешённую зону, и это станет основанием для отказа в согласовании или признания постройки проблемной. Советую заложить запас при планировании и обсудить детали с кадастровым инженером до начала работ он поможет корректно отразить всё в техплане.

Насчет крыльца. В целом крыльцо часто рассматривают как конструктивный элемент здания. Но ключевой момент: само по себе оно не делает всю постройку капитальной, если остальная часть дома некапитальная. В техническом плане крыльцо могут отметить отдельно — как элемент, примыкающий к основному объекту. 

В соответствии со ст. 1 ГрК РФ

10.2) некапитальные строения, сооружения — строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений);

Если крыльцо имеет фундамент, т.е. прочно связано с землей, то может рассматриваться как капитальное строение.

Здравствуйте, Александр!

В площадь застройки включаются выступающие надземные или  подземные части такого сооружения,  в  том числе   крыльцо,  терраса.

9. Площадь застройки сооружений, основной характеристикой которых является площадь застройки, определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, балконы, консоли, приямки, входы в подвал, рампы и тому подобное). В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.крыша

Приказ Росреестра  № П/0393

Если свес крыши выходит за пятно застройки это является нарушением ?

Крыльцо дома тоже является элементом капитального строения?

Относится ли крытая терраса к основным постройкам и капитальному строению? 

Крыльцо  и терраса   дома учитывается в площади его  застройки

Здравствуйте, Александра.

Для ответа на Ваши вопросы необходимо учитывать требования градостроительного законодательства, а также специфику режима особо охраняемых природных территорий.

В Вашем случае строительство дома будет происходить на особо охраняемом природном территории, поэтому необходимо опираться  на Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» и на соответствующие положения о конкретном заказнике, т.е. использование земельного участка должно осуществляться с учетом режима особой охраны.

Поэтому перед началом проектирования я Вам рекомендую получить информацию о допустимости строительства в границах данного заказника, так как режим охраны может полностью запрещать капитальное строительство или устанавливать жесткие ограничения по параметрам объектов.

А так понятие «площадь застройки» определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций на горизонтальную плоскость, включая выступающие части, такие как балконы, террасы, крыльца и консольно выступающие части.

Например, в Своде правил СП 53.13330.2019 «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения» (утв. приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 октября 2019 г. N 618/пр) в пункте 6.7  указано, расстояние между садовым или жилым домом, хозяйственными постройками и границей соседнего участка измеряется от цоколя или стены дома, постройки (при отсутствии цоколя), если элементы дома и постройки (эркер, крыльцо, навес, свес крыши и др.) выступают не более чем на 50 см от плоскости стены. Если элементы выступают более чем на 50 см, расстояние измеряется от выступающих частей или от проекции их на землю (консольный навес крыши, элементы второго этажа, расположенные на столбах, и др.). Хотя данные правила ориентированы на садоводство, суды часто применяют аналогичные подходы при разрешении споров о границах и отступах для объектов ИЖС, руководствуясь принципом разумности и сложившейся строительной практикой.

В Вашем случае, если свес крыши выходит за границы пятна застройки, установленного градостроительным планом земельного участка, это может быть квалифицировано как нарушение градостроительных норм. При подготовке документации необходимо учитывать, что все выступающие элементы (включая свесы, если они значительны) должны укладываться в допустимые отступы от границ участка.

Крыльцо является элементом входной группы здания. В соответствии с требованиями к определению площади застройки, площадь крыльца также включается в площадь застройки участка. При этом само по себе крыльцо (особенно если оно не является несущей конструкцией здания) обычно не рассматривается как отдельный объект капитального строительства, а является частью основного объекта.
Если терраса является частью здания, т.е. если имеет общую конструктивную связь, она учитывается в составе объекта.
Ключевым признаком объекта капитального строительства является прочная связь с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. 
Согласно п. 10.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, некапитальные строения — это сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению.

В Вашем случае, наличие свайного фундамента, как правило, свидетельствует о наличии связи с землей и, соответственно,  она может быть признана капитальным строением.

Здравствуйте. Александра.

Поскольку уже влез в вопрос дам свой ответ по существу исходя из стоимости вопроса.

У Вас прикреплен к вопросу ГПЗУ, выданный в порядке статьи 57.3 Градостроительного кодекса РФ.

Дату ГПЗУ не нашел, но он судя по всему он действующий, так как подписан ЭЦП действующей до 2025 года.

Исходя из ГПЗУ картина не радостная в плане строительства индивидуального жилого дома, большая часть участка находится в ограничении в связи с соседством с лесным участком (зона минимального отступа от границ лесного фонда — 30 м.  (СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты).

Решать вопрос кардинально можно через владельца участка соседнего лесного массива, через сокращение лесного массива и через пожарную инспекцию, чтобы сократить минимальный отступ, противопожарные меры возможны строительством сплошного противопожарного забора, применением противопожарных материалов при строительстве жилого дома.

По вопросу отнесения крытой террасы к площади жилого дома ответ однозначный, это следует из положений п. п. 5, 10, 10.3 Приложения N 2 к Приказу Росреестра N П/0393) и подтверждается судебной практикой 

https://promyshleny--stv.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=153369961&delo_id=1540005&new=0&text_number=1

Расстояние  измеряется по свесу кровли если вынос кровли более 50 см.

Крыльцо не входит в площадь жилого дома в силу пунктов  5, 10, 10.3 Приложения N 2 к Приказу Росреестра N П/0393 от 23 октября 2020 г.  и пункта 3.7 СП 55.13330.2016 СВОД ПРАВИЛ ДОМА ЖИЛЫЕ ОДНОКВАРТИРНЫЕ.

Готов к оказанию индивидуальной услуги в рамках консультации в чате с поиском вариантов в решении Вашей задачи по строительству жилого дома на данном участке.

С уважением!  Г.А. Кураев

Добрый день! В ГПЗУ (ст 53.7 ГрК РФ) указано небольшое пятно застройки, при этом зона минимального доступа от границ лесного фонда указана как 30 метров, так и 15 метров. В какую зону вы «не укладываетесь»? 

Согласно п 4.14 СП 4.13130

Противопожарные расстояния до границ лесных насаждений от зданий, сооружений городских населенных пунктов в зонах индивидуальной и малоэтажной жилой застройки, от зданий и сооружений сельских населенных пунктов, а также от жилых домов на приусадебных или садовых земельных участках должны составлять не менее 30 м. Указанные расстояния допускается уменьшать до 15 м, если примыкающая к лесу застройка (в пределах 30 м) выполнена с наружными стенами, включая отделку, облицовку (при наличии), а также кровлей из материалов группы горючести не ниже Г1 или распространению пламени РП1. Расстояния до границ лесных насаждений от садовых домов и хозяйственных построек (гаражей, сараев и бань) должны составлять не менее 15 м. 

при этом 15 метров администрация оставляет для хоз построек, но в СП указано, что сократить можно до 15 м и строительство основного здания, приняв определенные меры. 

Что касается крыльца, то оно будет входить в общую площадь  жилого дома, если является частью строительной конструкции. Если же у здания отдельный фундамент, а крыльцо как отдельный элемент установлено,  тогда включать его в площадь здания не стоит. 

Если свес крыши выходит за пятно застройки это является нарушением ?

В письме Росреестра от 13.04.2020 N 3214-АБ/20 указано: 

При определении контура здания в контуре такого объекта недвижимости должны учитываться проекции всех его конструктивных элементов, предусмотренных проектной документацией, если ее подготовка осуществлялась в предусмотренных законодательством РФ случаях, вне зависимости от того, какую функцию они выполняют.

То есть, есть три контура здания: наземный, надземный и подземный. Контур здания может представлять собой совокупность контуров разного типа, которые могут полностью и (или) частично совпадать, пересекаться или располагаться полностью внутри друг друга.

Необходимость дополнительной детализации контура здания, по мнению Росреестра, должна определяться кадастровым инженером самостоятельно в зависимости от объемно-планировочных решений конкретного здания, а также с учетом требований заказчика кадастровых работ, определенных в соответствующем договоре подряда. Следовательно, вам надо разговаривать с кадастровым инженером, который будет делать тех план, как указывать контур здания. 

Относится ли крытая терраса к основным постройкам и капитальному строению?

Согласно приказа от 23 октября 2020 г. N П/0393

В площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

и снова вопрос к кадастровому инженеру, смотря как сделаете, бывают случаи когда не включают террасу в площадь здания. 

Если делать такую террасу крытой но фундамент будет свайный? Будет ли относиться терраса к основным постройкам?

если это не часть строительной конструкции жилого дома, то не будет.