Как проверить договор купли-продажи нежилого помещения на риски для покупателя?

Добрый  день.

Продавец физическое лицо?

Если да, он состоит в браке / состоял на момент покупки объекта?

Вы проверяли его на сайте судебных приставов?

Дело в том, что приобретается коммерческое помещение с арендатором. Кажется, что недостаточно защищены интересы покупателя.

ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Дело в том, что продажа не влечет расторжения договора аренды.

То есть либо договор аренды сохраняется либо вы потом его расторгаете с арендатором по соглашению сторон.

Условия оговариваете между собой

Прошу провести юридический анализ договора купли-продажи нежилого помещения. Интересует именно защита моих интересов как покупателя. Прошу проверить:

 Здравствуйте.

Проверка и правки договора- это отдельный заказ для индивидуальной работы в чате.

Кроме того, так как вы покупатель -нужно еще смотреть выписку из егрн по самому объекту, могут быть особенности.

Здравствуйте.

Сам договор стандартный, никаких необычных условий, которые бы ущемляли покупателя, не содержит.

Главный риск это, конечно же, обременение объекта арендой. При смене собственника договор аренды не прекращается, Вы встанете на место арендодателя в отношения с арендатором (п. 1 ст. 617 ГК РФ)

 1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

и это означает, что Вам нужно внимательно ознакомиться с договором аренды, который Вам должен предоставить продавец.

Учитывая, что Винлаб это крупная организация, как правило, они продавливают арендодателям не очень выгодные для последних условия аренды (запрет на одностороннее повышение арендной платы, право арендатора на выход из договора без санкций и т.п.).

Также обратите внимание на условие о «страховом депозите» в договоре аренды, который арендатор мог внести арендодателю, и если такое условие есть, то обговорить вопрос зачета этого депозита в счет цены объекта, поскольку по истечении срока договора или досрочном расторжении арендатор может с Вас потребовать возврат этого депозита, как с нового арендодателя, и у Вас таким образом возникнут могут возникнуть убытки.

Есть незначительные технические недочеты — например п. 13

не имеет долгов и/или любых иных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как юридического лица

при том, что продавец по тексту договора вроде бы гражданин-физлицо, поэтому можно обратить внимание нотариуса, который готовил этот проект, чтобы он внес соответствующее исправление. Но это не критично.

Также убедитесь, что перед подписанием договора Вы осмотрели тех.состояние помещения, поскольку в п. 14 указано

14. ПОКУПАТЕЛЬ осмотрел Помещение и претензий по его техническому состоянию не имeет.

это означает, что после подписания договора Вы не сможете предъявить продавцу претензии относительно очевидных недостатков, которые могут быть выявлены при визуальном осмотре.

Также следует в договор включить обязанность продавца передать Вам оригиналы документов, связанных с арендой помещения, поскольку у Вас переходят права и обязанности арендодателя. 

Также прошу указать, какие документы и обстоятельства необходимо дополнительно проверить до заключения сделки.

— выписку из ЕГРН я полагаю Вы уже сами проверили

— договор аренды в полном объеме: скан-копии договора аренды от 2018 года со всеми доп. соглашениями. После сделки Вам должны быть переданы оригиналы документов. Также не лишним образом будет потребовать акт сверки между продавцом и арендатором.

— справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги

— проверка ЕФРСБ (на предмет банкротства продавца и его супруги), банк исполнительных производств ФССП и картотека арбитражных судов, судов общей юрисдикции (ГАС ПРАВОСУДИЕ) на предмет исков к продавцу и подтвержденных судом задолженностей

— проверить подлинность согласие супруги на сделку, несмотря на то, что и нотариус на сделке будет это согласие проверять.

В целом же больше замечаний нет, процесс расчетов через депозит нотариуса прописан корректно.

Здравствуйте, Евгений!

В дополнению к мнению юристов, ответивших  выше. 

Полностью согласен, что главные    риски у Вас могут быть с арендатором, поэтому необходимо внимательно изучить договор аренды.

В последствии  изменить  его в одностороннем порядке  Вы не сможете, если это не предусмотрено  условиями  договора   аренды.

При этом   к Вам  с момента регистрации права собственности  переходят   все     права   и обязанностей, которые были у арендодателя   (продавца).

В  том числе по приему  арендных  платежей, поскольку ДКП  иной порядок     не предусмотрен

Если хотите  получать арендные платежи, например с момента внесения   оплаты за  Помещения, тогда   такое   условие  необходимо   внести в ДКП

 Кажется, что недостаточно защищены интересы покупателя.

Без  анализа договора аренды  оценить не защищенность покупателя не возможно.

При этом ДКП  не может содержать  условий, позволяющих   изменить или расторгнуть, уже заключенный договор аренды.

Такие условия прямо противоречили бы    ст.617 ГК РФ.