Здравствуйте. Муж хочет купить гараж, металлический, отдельно стоящий. Хозяин говорит, что земля была выдана в аренду отцу-инвалиду, договора аренды нет, только чек на железо. Стоит ли покупать такой гараж? Есть ли какие-то подводные камни?
Здравствуйте! Ключевой момент, который надо понимать сразу: в описанной схеме Вы покупаете не гараж как объект недвижимости, а по сути кусок металла. Металлический разборный гараж по практике ВС РФ не является недвижимостью, это движимое имущество, потому что не имеет прочной связи с землёй и может быть перемещён без несоразмерного ущерба (п. 1 ст. 130 ГК РФ, Определение ВС РФ №46-КГ19-13 от 22.10.2019, Обзор судебной практики ВС РФ №1 за 2020 год). Земля под ним не Ваша и не станет Вашей автоматически, а без документов на аренду её вообще может не быть в правовом поле. Риск потерять и деньги, и гараж здесь высокий.
Первое, право пользования землёй по аренде не переходит по устной договорённости, договор аренды земельного участка требует письменной формы и при сроке более года государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ). Если договора нет вообще, значит либо аренда никогда не оформлялась и участок занят самовольно, либо договор был, но истёк или расторгнут. Второе, «гаражная амнистия» по ФЗ №79-ФЗ от 05.04.2021 позволяет оформить землю и гараж в собственность бесплатно до 01.09.2031, но только для капитальных гаражей, возведённых до 30.12.2004, металлические ракушки под неё не подпадают. Третье, органы местного самоуправления регулярно проводят инвентаризацию и сносят такие гаражи как самовольно установленные некапитальные объекты по решению комиссии, без суда и компенсации (ст. 39.36 ЗК РФ, региональные положения о размещении нестационарных объектов). Судебная практика тут стабильно на стороне муниципалитета (Определение ВС РФ №5-КАД20-38-К2 от 03.02.2021 и аналогичные). Четвёртое, «чек на железо» это не правоустанавливающий документ, а доказательство траты денег на материалы. Он не подтверждает право собственности на конкретный объект, стоящий на конкретном участке.
Типичные ошибки покупателей в таких сделках. Первая, оформляют «расписку» о продаже гаража за наличные, а через полгода приходит уведомление о демонтаже, оспорить нечего, продавец не собственник земли. Вторая, платят «за место», думая, что купили право аренды, но право аренды нельзя купить у частного лица, оно возникает только из договора с собственником земли (муниципалитетом). Третья, не проверяют, есть ли у наследников умершего или пожилого отца-инвалида права на этот гараж, потом получают иск от них об истребовании имущества (ст. 301 ГК РФ). Четвёртая, не выясняют статус участка по ПЗЗ и генплану, а там может стоять «под снос» или «под благоустройство».
У Вас три сценария. Если аренда действующая, оформлена на живого владельца и переуступается с согласия арендодателя (муниципалитета) через договор перенайма по п. 5 ст. 22 ЗК РФ, сделка возможна, но это сложная многоступенчатая процедура, а не «купил и езди». Если аренда закончилась или её никогда не было, покупка это просто передача металла за деньги, участок муниципальный, гараж могут снести в любой момент. Если владелец умер, а наследники не оформили ничего, риск в том, что через год объявится наследник и заберёт гараж, деньги возвращать через суд с продавца, которого может уже не быть.
Попросите у продавца полный пакет по списку выше. Если он говорит «документов нет, но все так покупают», это ответ на Ваш вопрос, покупать не стоит либо только за символическую сумму с пониманием, что это фактически аренда «до сноса». Если документы частично есть, заказывайте выписку из ЕГРН сами через Госуслуги или Росреестр и делайте запрос в администрацию о статусе участка, ответ по ФЗ №59-ФЗ приходит за 30 дней. Только после этого принимайте решение по цене и форме сделки.
Если мой ответ оказался для Вас полезным, нажмите пожалуйста на зеленый +.
