Можно ли купить гараж без оформленного права собственности на здание?

У нас возник вопрос — а не должно ли быть зарегистрировано это здание в собственность (по закону от сентября 2025 о запрете сделок с незарегистрированными зданиями)? Если все же совершить сделку без этой регистрации — какие проблемы могут нас ждать как покупателей? Что в данной ситауции будет лучше предпринять?

 Здрввствуйте

По хорошему конечно, нужно все выяснять- и дату постройки и что там с документами.

В идеале для вас- собственник сам ставить на кадастровый учет этот объект (если он капитальный конечно) и оформляет в собственность в егрн. Возможно через суд придется по гаражной амнистии, тем более земля в собственности.

А потом уже вам продается 2 объекта- отдельно земля, отдельно гараж. 

Можно даже по 1 дкп.

Иначе сейчас вы купите только землю, а гаражом вам потом придется заниматься самостоятельно и нет гарантий, что сможете оформить, да и процесс это не быстрый.

ГК

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

На время оформления — если собственник согласен этим заниматься- можно заключить предварительный договор купли продажи в рамках ст. 429 гк.

Здравствуйте Юлия. Согласно действующему законодательству, ключевым критерием для признания объекта недвижимостью является его прочная связь с землей, при которой перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ст. 130 ГК РФ). Наличие или отсутствие фундамента является важным, но не единственным признаком. Если гараж является объектом капитального строительства, он подлежит государственной регистрации.

Земельное законодательство (ст. 1 ЗК РФ) устанавливает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Продажа земельного участка без находящегося на нем здания, принадлежащего тому же лицу, как правило, не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Если здание не зарегистрировано, Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности на земельный участок, так как в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, расположенный на участке.

Невозможность регистрации права: Если здание не стоит на кадастровом учете и право на него не зарегистрировано, вы не сможете стать его законным собственником в ЕГРН. Фактически вы покупаете воздух или набор строительных материалов, а не объект недвижимости.
Если на гараж нет разрешительной документации, он может быть квалифицирован как самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ). В этом случае вы не приобретаете право собственности, а получаете риск требования о сносе объекта за ваш счет.

Здравствуйте, Юлия.

Согласно ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе объекты, прочно связанные с землей (имеющие фундамент). Если ваш гараж представляет собой сборную конструкцию из плит, установленную без заглубленного фундамента, он может не являться объектом капитального строительства и, соответственно, объектом недвижимости, подлежащим регистрации в ЕГРН. Однако, если постройка признается капитальной, отсутствие регистрации права собственности создает серьезные риски.

Земельное законодательство (ст. 1 и ст. 35 ЗК РФ) базируется на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, принадлежащих одному лицу, не допускается. Сделки, нарушающие этот принцип, могут быть признаны ничтожными.

Если здание является объектом недвижимости, его продажа без регистрации права собственности на него невозможна. Если же постройка не является недвижимостью (некапитальный объект), то формально она может не требовать регистрации, однако отсутствие правоустанавливающих документов на нее делает невозможным подтверждение законности ее возведения и права распоряжения ею.

Если вы приобретете только земельный участок, не упоминая в договоре гараж, вы рискуете столкнуться со следующими проблемами:

1. Если суд или регистрирующий орган сочтет, что гараж является объектом недвижимости, сделка по продаже только земли может быть оспорена как ничтожная (нарушающая принцип единства судьбы).
2. После покупки участка вы можете столкнуться с требованиями администрации о сносе постройки, если она будет признана самовольной на основании ст. 222 ГК РФ:

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

3. Вы не сможете распорядиться гаражом (продать, подарить), так как юридически он не существует или не принадлежит вам.

На основании вышенаписанного, в данной ситуации наиболее безопасным путем является приведение документов в соответствие с требованиями закона до совершения сделки.

Для этого обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана. Он сможет квалифицированно определить, является ли гараж объектом капитального строительства.
Если гараж является объект недвижимости, продавцу необходимо зарегистрировать на него право собственности. 
Только после того, как право собственности на гараж будет зарегистрировано в ЕГРН, можно заключать договор купли-продажи, в котором будут указаны оба объекта (земельный участок и гараж).

Здравствуйте!

На основании ч. 6 ст. 23 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ:

Собственник садового земельного участка или огородного земельного участка не вправе отчуждать его отдельно от расположенных на нем жилого дома, садового дома, хозяйственных построек и (или) гаража.

Сначала нужно определить, является ли данный гараж недвижимостью. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ:

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Вызовите кадастрового инженера, либо строительного эксперта, он точно определит.

Если гараж признается недвижимостью, безопасно покупать его только после постановки на кадастровый учет и регистрации права продавца. На основании ст. 219 ГК РФ:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Продавцу следует заказать технический план, зарегистрировать гараж, а затем продать участок и гараж одним договором. Еще кадастровому инженеру также нужно определить, является ли объект отдельным зданием, помещением или гаражным боксом. 

Если специалист определит, что это некапитальный, перемещаемый гараж, регистрация права на него не требуется. Тогда в договоре нужно отдельно описать и передать участок и сам гараж как движимое имущество: указать размеры, материал, расположение, номер в СНОТ, цену каждого объекта, приложить фотографии и подписать передаточный акт.

Если договор подписывает дочь, проверьте нотариальную доверенность. На основании п. 1 ст. 185.1 ГК РФ:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Расчет безопаснее проводить через аккредитив после регистрации перехода права. 

Если все же совершить сделку без этой регистрации — какие проблемы могут нас ждать как покупателей? Что в данной ситауции будет лучше предпринять?

 Здравствуйте.

Нет такого понятия совершить сделку без регистрации. Что касается недвижимости, то переход права собственности осуществляется с момента госрегистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ, п.1 ст. 551 ГК РФ). Соответственно, это чревато например, наличием прав иных лиц на объект — во взаимоотношениях с третьими лицами ваш договор не имеет никакого значения. 

здание в собственность не оформлено.

 Если нет собственности, то и продавать собственно нечего. Что Вы собрались покупать в таком случае?

Вы должны понимать, что нельзя продать то, чего нет. А в соответствии со ст. 219 ГК РФ

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.