Здравствуйте. Есть здание гостиницы. Она не работает в данный момент. Не включена в реестр средств размещения. Если я хочу сделать из нее апартаменты, могу я их сдавать в аренду без постановки здания в реестр средств размещения? Могу ли продавать в ней апартаменты частным лицам ?
Уважаемая Наталья!
Если речь идет именно о сдаче помещений как гостиничных номеров (апартаментов) для краткосрочного проживания, то нет, без включения здания в реестр классифицированных средств размещения осуществлять такую деятельность нельзя.
Если же помещения будут использоваться как самостоятельные объекты недвижимости, а Вы будете сдавать их по обычным договорам аренды (например, на длительный срок) без оказания гостиничных услуг, то само по себе отсутствие здания в реестре этому не препятствует. Однако многое зависит от того, какой статус имеют помещения по ЕГРН и каково разрешенное использование здания.
Что касается продажи апартаментов:
1. если помещения уже являются самостоятельными объектами недвижимости (нежилыми помещениями) и поставлены на кадастровый учет, их можно продавать;
2. если сейчас имеется единое здание гостиницы, то сначала потребуется провести его реконструкцию (при необходимости), разделить на самостоятельные помещения и зарегистрировать их в ЕГРН. Только после этого возможна продажа отдельных апартаментов.
С 2025 года действует новый порядок классификации средств размещения. В соответствии со ст. 5.1 Федерального закона от 24.11.1996 № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» средства размещения, подлежащие классификации, должны быть включены в реестр классифицированных средств размещения. Размещение информации о гостиничных услугах и оказание таких услуг без включения в реестр не допускается.
К гостиницам относятся также апарт-отели, если в них оказываются гостиничные услуги.
Кроме того, с сентября 2025 года введена административная ответственность за оказание услуг средств размещения без включения в реестр (см. ст. ст. 14.39 КоАП РФ).
Здравствуйте!
Если я хочу сделать из нее апартаменты, могу я их сдавать в аренду без постановки здания в реестр средств размещения? Могу ли продавать в ней апартаменты частным лицам ?
Полное его название — Единый реестр объектов классификации в сфере туристской индустрии.
Отели попадают в раздел «Реестр классифицированных средств размещения».
С учетом требований Федерального закона № 436-ФЗ от 30.11.2024 «О внесении изменений в ФЗ “Об основах туристской деятельности”», Постановление Правительства РФ № 1951 от 27.12.2024, которое утвердило Положение классификации средства размещения и Постановления Правительства РФ № 1952 от 27.12.2024, закрепившее Правила классификации средств размещения, нужно вносить в реестр вашу гостиницу (отель) если хотите сдавать в найм.
Продавать можете, если вы имеете в смысле — договор купли продажи и являетесь собственником здания.
Наталья, приветствую Вас.
могу я их сдавать в аренду без постановки здания в реестр средств размещения?
Сдача в аренду апартаментов в здании, не включенном в реестр средств размещения, возможна при соблюдении определенных условий.
Апартаменты, как нежилые помещения, могут быть сданы в аренду без включения в реестр средств размещения, если они не используются для предоставления гостиничных услуг.
Важно четко определить предмет договора аренды, указав индивидуальные характеристики здания и помещения, его местоположение и площадь исходя из положений п. 3 ст. 607 ГК РФ.
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_9027/8795ca64fac9847b86743ee4c615a8a022cef84f/
Могу ли продавать в ней апартаменты частным лицам ?
Продажа апартаментов частным лицам также возможна, однако важно учитывать, что апартаменты не предназначены для постоянного проживания.
В них нельзя оформить регистрацию по месту жительства, но возможна регистрация по месту пребывания при условии отнесения их к гостинице или другому подобному учреждению в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 27.12.2024 N 1951 «Об утверждении Положения о классификации средств размещения»
https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_495340/25bfcd185891d57a0b037b73a6bedd92904e7c69/
Если здание не включено в реестр средств размещения, оно не может использоваться для предоставления гостиничных услуг в соответствии с нормами ст. 5.1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ.
www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_12462/c8d52d0ebc3b4bdbd8b861df8781c399ba05e233/
Если апартаменты будут использоваться исключительно как нежилые помещения для временного пребывания без предоставления гостиничных услуг, то включение в реестр не требуется.
Если я хочу сделать из нее апартаменты, могу я их сдавать в аренду без постановки здания в реестр средств размещения? Могу ли продавать в ней апартаменты частным лицам ?
Здравствуйте.
Учитывая, что тут два вопроса, отвечу последовательно.
1. Сдача апартаментов в краткосрочную аренду.
Следует различать гостиничные услуги и сдача в аренду апартаментов (нежилых помещений).
Гостиничные услуги — это комплекс услуг по предоставлению физическим лицам мест для временного проживания и сопутствующего обслуживания, оказываемый юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями (ст. 1 ФЗ № 132-ФЗ).
Аренда, согласно ст. 606 ГК РФ
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, все различие в комплексе услуг или просто в предоставлении во временное пользование имущества (в данном случае конкретного нежилого помещения).
Ввиду этого при заключении договора коммерческого найма с указанием конкретного помещения, его характеристик и индивидуализирующих признаков сдавать в аренду указанные апартаменты возможно.
2. Продажа апартаментов.
Если Вы являетесь владельцем индивидуально определенной недвижимости, зарегистрированной в качестве отдельного объекта недвижимости в Росреестре, то Вы, безусловно, пользуясь правами предоставленными законом собственнику (ст. 209 ГК РФ) вполне можете ее продавать. Просто обычно гостиница представляет собой единый комплекс без выделения ее отдельных апартаментов как отдельных объектов недвижимости. Если это так, то сначала необходимо произвести регистрацию в Росреестре каждого такого объекта (апартаментов), и только потом можно будет и продавать их так сказать, в розницу.
Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.
Наталья, здравствуйте!
Ответ зависит не столько от названия объекта («апартаменты»), сколько от его фактического назначения и вида использования.
Если Вы не оказываете гостиничные услуги, а сдаете помещения по обычным договорам аренды (например, на длительный срок или как нежилые помещения), то само по себе отсутствие здания в реестре средств размещения не препятствует заключению таких договоров. Реестр обязателен для объектов, оказывающих услуги по временному размещению туристов (гостиниц и иных средств размещения). С 2025 года такие объекты не могут работать без включения в реестр.
Если же фактически деятельность будет представлять собой гостиницу (посуточное размещение, бронирование, сервис, прием гостей и т.п.), то независимо от того, как помещения названы («апартаменты»), существует риск, что контролирующие органы квалифицируют деятельность как оказание гостиничных услуг, для которых требуется включение объекта в реестр средств размещения.
Что касается продажи апартаментов, то она в принципе возможна, но здесь ключевое значение имеет правовой статус объекта:
допускает ли вид разрешенного использования земельного участка и здания такую схему;
образованы ли самостоятельные помещения и поставлены ли они на кадастровый учет;
не содержат ли проектная документация и разрешительная документация ограничений.
Само отсутствие здания в реестре средств размещения не является запретом на продажу помещений. Однако если здание зарегистрировано как единый гостиничный комплекс и помещения не являются самостоятельными объектами недвижимости, продавать их как отдельные апартаменты без соответствующего оформления нельзя.
Рекомендую сначала проверить:
назначение здания и помещений по ЕГРН;
вид разрешенного использования земельного участка;
имеются ли уже самостоятельные помещения с отдельными кадастровыми номерами или речь идет о едином объекте недвижимости.
От этого будет зависеть и возможность продажи, и допустимый способ эксплуатации здания.
