День добрый.
Частное лицо не может распоряжаться чужой землей, а администрация не имеет права отдавать её под проезд без вашего согласия.
Если земельный участок под домом и двором сформирован и поставлен на кадастровый учет, он переходит в общую долевую собственность владельцев квартир бесплатно.
Распоряжаться общедомовым имуществом (включая землю) можно только по решению общего собрания собственников, принятому не менее чем 2/3 голосов. Если жильцы против — проезда не будет.
Частник может попытаться установить право проезда (сервитут) через суд в силу ст. 274 ГК РФ. Но сервитут возможен только если другого подъезда к объекту нет вообще.
Если у него есть выход на земли общего пользования с другой стороны его участка, суд ему откажет.
Найдите ваш дом на Публичной кадастровой карте. Если границы двора определены (межевание проведено). Если границы не определены инициируйте процедуру межевания через администрацию или кадастрового инженера. Пока земля не размежёвана, она формально считается муниципальной, и у администрации больше лазеек для маневров.
Организуйте официальное собрание по вопросу запрета проезда, прохода и организацию дорог для коммерческого транспорта и посетителей строящегося магазина по территории МКД.
Нужно принять решение об установке ограждения (забора, шлагбаума, ворот) для ограничения въезда посторонних лиц, наделить совет дома или управляющую компанию полномочиями представлять интересы собственников в суде и госорганах.
Здесь по сути спор о сервитуте: сосед пытается получить право проезда через земельный участок Вашего многоквартирного дома для доступа к своему объекту. По ст. 274 ГК РФ он вправе требовать сервитут, но только при доказанном отсутствии иного разумного доступа к своему участку. Это ключевая развилка: если есть любой альтернативный проезд, пусть менее удобный, суд в сервитуте откажет. Отдельный, ещё более важный вопрос: оформлен ли Ваш придомовой участок в общую долевую собственность собственников МКД, потому что без этого защищаться сложнее.
Земельный участок под МКД принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности с момента постановки на кадастровый учёт по ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 ФЗ №189-ФЗ. Распоряжение таким участком, включая установление сервитута, возможно только по решению общего собрания собственников не менее 2/3 голосов (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Пленум ВС РФ и ВАС РФ №10/22 от 29.04.2010 и Обзор практики ВС РФ по сервитутам от 26.04.2017 задали жёсткие критерии: сервитут устанавливается как исключительная мера при объективной невозможности иного доступа, с наименьшим обременением служащего участка и за плату. Типичная ошибка жильцов: думают, что «сараи на территории» автоматически защищают участок. На самом деле защищает статус земли как общего имущества МКД, а не постройки на ней. Если участок не сформирован и не поставлен на кадастр, юридически он муниципальный, и администрация может им распорядиться без Вашего согласия.
Что критично проверить до любых действий: 1) выписка из ЕГРН на земельный участок МКД, сформирован ли он и поставлен на кадастр, каковы границы; 2) правовой статус сараев и гаражей, есть ли решение о их предоставлении, зарегистрированы ли права, не самострой ли это; 3) выписка ЕГРН на участок соседа и его вид разрешённого использования, законно ли вообще строительство магазина; 4) есть ли у соседа физическая альтернатива проезда с другой стороны, это решает исход дела; 5) обращение соседа в администрацию и её ответ, какое именно решение готовится; 6) градостроительная документация района, проекты планировки, красные линии.
Параллельно нужно жаловаться в стройнадзор и прокуратуру на само строительство магазина: часто у таких объектов проблемы с разрешительной документацией и видом использования земли, и остановка стройки снимает и вопрос проезда. Это сильный тактический ход, о котором жильцы обычно не думают.