Можно ли брачным договором передать долю в ипотечной квартире при отказе банка от вывода созаемщика?

Уважаемый Алексей!

Да, в Вашей ситуации брачный договор имеет практический смысл, если банк не согласен исключить одного из супругов из числа созаемщиков.

Однако важно понимать: брачный договор может изменить имущественные отношения между супругами, в том числе определить квартиру собственностью одного супруга и установить обязанность этого супруга фактически погашать ипотеку, но сам по себе не освобождает второго супруга от обязательств перед банком.

Правовое обоснование

В соответствии со ст. 40 и 42 Семейного кодекса РФ супруги вправе брачным договором изменить установленный законом режим совместной собственности и определить принадлежность имущества каждому из супругов, в том числе установить режим единоличной собственности одного супруга на квартиру.

Следовательно, в брачном договоре можно предусмотреть, что квартира переходит в собственность одного из супругов, а также урегулировать внутренние отношения супругов по погашению ипотечного кредита.

При этом брачный договор не изменяет кредитный договор без согласия банка. Согласно п. 2 ст. 391 ГК РФ перевод долга на другое лицо допускается только с согласия кредитора; без такого согласия перевод долга ничтожен. 

Поэтому, если банк отказался вывести одного супруга из состава созаемщиков, перед банком оба супруга продолжат отвечать в соответствии с условиями кредитного договора. Аналогичный подход применяется и в судебной практике: супруги не вправе своим соглашением разделить ипотечные долговые обязательства таким образом, чтобы это изменяло права банка без его согласия. 

Возможный будущий спор между самими супругами оценивается иначе. Если брачный договор заключен в установленной законом нотариальной форме и не признан недействительным, суд будет учитывать установленный им режим собственности и распределение имущественных обязанностей между супругами. Поэтому супруг, который по брачному договору передал свои права на квартиру другому супругу, не сможет впоследствии требовать раздела этой квартиры как общего имущества только на основании того, что он формально продолжал оставаться созаемщиком.

При этом необходимо четко разделять два вида отношений:

Между супругами — действует брачный договор.
Между созаемщиками и банком — продолжает действовать кредитный договор в неизменном виде, пока банк не согласится его изменить.
Если супруг, которому передана квартира, перестанет вносить платежи, банк вправе предъявить требования и ко второму созаемщику. Поэтому передающему долю супругу необходимо учитывать этот риск: он может лишиться права собственности на квартиру, но сохранить кредитную ответственность перед банком.

Алгоритм действий
Шаг 1. До заключения брачного договора необходимо изучить кредитный договор и договор ипотеки: в них могут быть условия об обязательном уведомлении банка или получении его согласия на изменение режима собственности заложенной квартиры.

Шаг 2. Согласовать с нотариусом брачный договор, в котором четко определить:

кому принадлежит квартира после заключения договора;
кто фактически погашает ипотечный кредит;
порядок компенсации второму супругу сумм, которые банк может взыскать с него как с созаемщика;
последствия досрочного погашения кредита, продажи квартиры и обращения взыскания на нее.

Шаг 3. После оформления брачного договора уведомить банк и решить вопрос о государственной регистрации изменения права собственности, если выбранная конструкция договора предполагает такой переход.

Выводы
Брачный договор в Вашей ситуации имеет смысл для урегулирования имущественных отношений между супругами.
В нем можно определить квартиру собственностью одного супруга и возложить на него обязанность фактически погашать ипотеку.
Без согласия банка брачный договор не освобождает второго супруга от статуса созаемщика и ответственности по кредитному договору.
В споре между супругами суд будет учитывать действующий брачный договор и установленный им режим собственности.
Наиболее существенный риск для супруга, передающего долю: утрата права на квартиру при сохранении ответственности перед банком. Поэтому в брачном договоре необходимо предусмотреть механизм компенсации всех сумм, которые банк в дальнейшем может взыскать с этого супруга.

Если мой ответ был для Вас полезен, пожалуйста, уделите несколько секунд и оцените его.

Для меня это действительно важно и помогает другим пользователям увидеть полезные консультации.

Благодарю Вас!

Ситуация действительно сложная, так как здесь пересекаются нормы Семейного кодекса (отношения супругов) и Гражданского кодекса/банковского права (кредитный договор).

1. Будет ли работать брачный договор?
Краткий ответ: Нет, не в том смысле, чтобы снять ответственность перед банком.

Брачный договор регулирует отношения между супругами, но он не может менять обязательства перед третьими лицами (в данном случае — перед банком), если банк не дал на это согласия.

Согласно ст. 46 СК РФ, при заключении или изменении брачного договора супруги обязаны уведомлять об этом своих кредиторов.
Если вы заключите брачный договор о том, что «доля мужа переходит жене вместе с долгом», а банку об этом не сообщите, для банка ситуация останется прежней: муж остается созаемщиком-солидарным должником.
Банк имеет право игнорировать условия вашего брачного договора, так как он его не подписывал. Для банка заемщиками остаетесь вы оба.
2. Почему банк отказывает в выводе созаемщика?
Банк смотрит на платежеспособность. Сейчас доход вашей семьи рассчитывался из двух источников. Если вывести мужа, вся нагрузка ложится только на вас. Банку нужно убедиться, что ваш личный доход позволяет обслуживать кредит без просрочек. Поскольку вам уже отказали, значит, по их расчетам, ваших доходов недостаточно.

Как правильно поступить (Стратегия)
Поскольку мирно договориться с банком о смене состава должников вряд ли получится, действовать нужно через суд и раздел обязательств.

Вариант А: Судебный раздел имущества и долгов (самый надежный)
Вам необходимо подать исковое заявление о разделе совместно нажитого имущества и общих долговых обязательств.

Что просить: Просить суд признать за вами право собственности на квартиру целиком (так как муж готов отказаться от доли) и перевести весь остаток долга по ипотеке на вас.
Роль мужа: Муж должен либо прийти в суд и подтвердить свое согласие передать долю и обязательство по кредиту вам, либо оформить нотариальное согласие на такой раздел.
Результат суда: Вы получите решение суда, где будет сказано: «Признать за [Ваши ФИО] право собственности на объект… Обязать ПАО Сбербанк внести изменения в кредитный договор, исключив созаемщика [ФИО мужа]».
С этим решением суда вы идете в банк. Банк обязан исполнить решение суда, даже если изначально был против.
Вариант Б: Погашение кредита до раздела
Если есть возможность закрыть ипотеку досрочно (например, взяв потребительский кредит или заняв средства), обременение снимается сразу. После этого квартира становится просто совместной собственностью, которую можно разделить у нотариуса обычным соглашением о разделе имущества (где муж дарит вам свою долю). Но этот вариант требует наличия крупной суммы денег.

Важное предупреждение по поводу мирного отказа мужа
Если муж просто пойдет к нотариусу и подпишет дарственную на свою долю в вашу пользу сейчас, пока ипотека еще висит:

Росреестр может отказать в регистрации сделки, так как имущество находится в залоге.
Даже если зарегистрирует, банк увидит отчуждение заложенного имущества и может потребовать немедленного возврата всей суммы кредита (ст. 39 ФЗ «Об ипотеке»).
Поэтому сначала делим долги через суд, переоформляем кредитный договор на себя, и только потом фиксируем переход права собственности на долю мужа.

Есть, множите заключит брачный договор, а можете разделить данное имущество в судебном порядке. судебная практика уже сформирована. так как вы предлагаете, делить имущество можно, а значит и заключит брачный договор так же можно. Пример судебное решение  № 2-1502/2023 2-1502/2023~М-715/2023 М-715/2023 от 9 октября 2023 г. по делу № 2-1502/2023
Азовский городской суд (Ростовская область) 

https://sudact.ru/regular/doc/ltVzELQK6nNJ/?ysclid=mr4k5axkeo300180036

В соответствии с разъяснением, содержащимся в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998г N 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» в состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи.

С учетом изложенного, возникшие в период брака обязательства по кредитным договорам, обязанности исполнения которых после прекращения брака лежит на одном из бывших супругов,могут быть компенсированы супругу путем передачи ему в собственность соответствующей части имущества сверх полагающейся ему по закону доли в совместно нажитом имуществе. При отсутствии такого имущества, супруг — заемщик вправе требовать от второго супруга компенсации фактически произведенных им выплат по кредитному договору, начиная со дня прекращения семейных отношений.

РЕШИЛ:

Иск ФИО3 к ФИО4 о признании имущества совместно нажитым, признании прав собственности, удовлетворить.

Признать совместно нажитым имуществом супругов ФИО12 ( ФИО3 и ФИО4):

<адрес> общей площадью 57,7кв.м. кадастровым номером № по адресу <адрес>;

Произвести раздел имущества супругов ФИО12( ФИО3 и ФИО4) :

Признать за ФИО3 право собственности на? долю <адрес> общей площадью 57,7кв.м. кадастровым номером № по адресу <адрес>, уменьшив долю ФИО4 с целого до 1/2;

Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд в течение месяца, через Азовский горсуд, с момента вынесения мотивированного решения.

Судья И.П. Нестеренко

Мотивированное решение изготовлено 17.10.2023г.