Оплата 3 млн после перехода права к вам в течение 3х дней Чем рискую я, как покупатель?

Здравствуйте. Такая схема несет в себе риски, главный из которых — риск остаться без квартиры и потерять 1,5 миллиона рублей, так как суды часто признают договоры на «неотделимые улучшения» мнимыми сделками, направленными на уклонение от налогов. В случае расторжения договора или признания сделки недействительной, суд обяжет Машу вернуть вам только 3 миллиона рублей по основному договору, а взыскание 1,5 миллионов по допсоглашению станет отдельным затяжным процессом с высокой вероятностью отказа, особенно если у нее долги. Дополнительное соглашение, подписанное «сразу вместе», не имеет юридической силы до момента государственной регистрации самого договора, а если вы укажете в нем, что оно вступает в силу при возврате квартиры по суду, это выдаст скрытое намерение сторон и будет трактоваться против вас. Риск передачи денег до МФЦ на оплату долгов Маши заключается в том, что после получения средств она может уклониться от регистрации, и вам придется возвращать деньги через суд. Чтобы подстраховаться, вам необходимо категорически отказаться от двух договоров и указать в одном едином договоре купли-продажи полную реальную стоимость квартиры в 4,5 миллиона рублей. Все расчеты должны проходить строго в безналичной форме через банковский аккредитив или сервис безопасных расчетов, где банк выдаст Маше деньги (включая средства на погашение долгов) только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности на ваше имя. Если долги Маши грозят ей банкротством, то по Федеральному закону номер 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» занижение цены в договоре до 3 миллионов рублей позволит ее кредиторам легко оспорить сделку как подозрительную и забрать у вас квартиру, вернув вам лишь обесцененную сумму из реестра кредиторов. Требуйте от Маши официальные справки об отсутствии исполнительных производств с сайта приставов, справку из БКИ, ее нотариальное заявление об отсутствии признаков банкротства и проводите сделку по полной стоимости через нотариуса, который выступит гарантом законности и вашей добросовестности как покупателя по статье 302 Гражданского кодекса РФ.

Здравствуйте! Ваша схема крайне рискованна для вас как покупателя. Перечислю главные угрозы и как подстраховаться.

Главные риски:

Потеря 4,5 млн при возврате квартиры: Вы верите Маше на слово, что она вернет не 3, а 4.5 млн. Без нотариального обязательства или договора залога эти слова ничего не стоят. При возврате квартиры по суду (если Машу признают «ведомым продавцом», действовавшим под влиянием мошенников), вам вернут только 3 млн (как по основному договору), а остальные 1.5 млн вы будете взыскивать отдельно и не факт что успешно.
Передача денег до регистрации перехода права: Вы отдаёте 4.5 млн (на погашение долгов Маши) ДО того, как станете собственником. Если регистрацию приостановят или откажут, вы останетесь без денег и без квартиры.
Два договора продажи: Если второй договор (на неотделимые улучшения) не будет чётко увязан с первым, суд может признать его притворной сделкой (ст. 170 ГК РФ), прикрывающей фактическую продажу по завышенной цене. Тогда вернут только 3 млн.
Отсутствие обеспечительного платежа: Вы передаёте огромную сумму (4.5 млн) без какого-либо обеспечения. Если сделка сорвется, это будет обычный аванс, который подлежит возврату в одинарном размере, а не двойной задаток.
Как подстраховаться (что делать немедленно):
 Оформляйте расчёты через банковскую ячейку или аккредитив с условием: деньги передаются Маше ТОЛЬКО после регистрации перехода права собственности на вас в Росреестре. Это главная защита.
 Требуйте нотариальное обязательство Маши о том, что при возврате квартиры по суду она обязуется вернуть вм 4.5 млн (а не 3 млн). Без этого не подписывайте ничего.
 Проверьте Машу через сервис ФССП (нет ли долгов и исполнительных производств) и ЕФРСБ (не банкротится ли она).
 Совместите оба договора продажи в один или пропишите в допсоглашении, что при расторжении сделки вы имеете право на возврат 4.5 млн. Лучше оформить один договор купли-продажи на полную сумму.
 Не отдавайте деньги до подписания акта приема-передачи и освобождения квартиры Машей и членами её семьи.

Ваш алгоритм действий:

Скажите Маше: «Деньги передаю только после регистрации перехода права через аккредитив/ячейку».
Идите к нотариусу, составляйте предварительный договор с задатком (чтобы зафиксировать намерения и штраф за отказ продавца), затем основной договор на 4.5 млн (единый).
Подпишите обязательство Маши на возврат 4.5 млн при судебном возврате квартиры, заверенное нотариусом.
Внесите деньги в банковскую ячейку с условием выдачи Маше после регистрации вашего права.
После регистрации — выдача денег и подписание акта приема-передачи.

При необходимости готов вам предоставить весь алгоритм ваших действий или провести дополнительную консультацию только на платной основе. Если мой ответ был вам полезен — можете отблагодарить юриста — pravoved.ru/pay/lawyer-reward/id/4417895/ За подробной консультацией обращайтесь в чат — pravoved.ru/private/chat