Может ли иностранный гражданин из недружественного государства, имеющий ВНЖ РФ, продать принадлежащую ему недвижимость гражданину РФ без получения разрешения Правительственной комиссии3

Здравствуйте.

Объем вопросов у Вас конечно, далеко не на объявленную цену. Поэтому дам краткие ответы.

 1.Может ли гражданин недружественного государства подарить принадлежащую ему недвижимость в России гражданину РФ который не является его родственником?

— допускается ли такая сделка в принципе;

— требуется ли разрешение Правительственной комиссии / Минфина;

— распространяются ли ограничения Указа Президента РФ №81 и связанных нормативных актов на договор дарения;

— какова текущая практика Росреестра и банков по таким сделкам в 2025–2026 гг.

Ответом на эти вопросы является «Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 26 сентября 2022 года N 90/1» (доведена Минфином России 28.09.2022 N 05-06-10/ВН-49653). В ней отмечено:

1.… разрешить резидентам — физическим лицам осуществление (исполнение) безвозмездных сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, и (или) лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, запрет на осуществление (исполнение) которых установлен абзацем третьим подпункта «а» пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 N 81.

Таким образом такая сделка возможна, разрешения не требуется.

2.Если гражданин РФ (налоговый резидент РФ) получил квартиру по договору дарения от иностранного гражданина недружественного государства, сможет ли он впоследствии свободно продать эту недвижимость?

— возможна ли такая продажа без дополнительных ограничений;

— возникают ли в данной ситуации требования по использованию счёта типа «С»;

— могут ли банки или Росреестр рассматривать такую квартиру как объект, подпадающий под ограничения, из-за первоначального иностранного собственника;

— существует ли уже сложившаяся практика по подобным сделкам.

Собственник вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения своей собственностью без ограничений (ст. 209 ГК РФ), если на конкретное имущество не наложен запрет на регистрационные действия или оно не арестовано органами принудительного исполнения (ФССП).

3. Может ли иностранный гражданин из недружественного государства, имеющий ВНЖ РФ, продать принадлежащую ему недвижимость гражданину РФ без получения разрешения Правительственной комиссии?

Иностранные граждане, имеющие ВНЖ в РФ, имеют права, аналогичные правам граждан РФ, ввиду чего подобных ограничений на отчуждение принадлежащего им имущества не имеется, поскольку они являются резидентами РФ.

Минфин в своем Письме от 13.10.2022 N 05-06-14РМ/99138 «Официальные разъяснения N 1 по вопросам применения Указа Президента Российской Федерации от 8 сентября 2022 г. N 618, указывал, что при определении лиц, являющихся резидентами, необходимо руководствоваться понятием «резидент», определенным в ст. 1 Федерального закона от 10 декабря 2003 г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», согласно которому резидентами являются в том числе постоянно проживающие в РФ иностранные граждане.

Если Вам потребуется дополнительная консультация по этому вопросу и/или составление документов, либо возникнут иные правовые вопросы, Вы можете обратиться ко мне в чат за персональной консультацией.

Здравствуйте Кристина!

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют граждане недружественных государств, регулируются рядом нормативных актов, включая указы Президента РФ, постановления Правительства и разъяснения Росреестра

Постановление Правительства РФ от 6 марта 2022 года №295 утвердило Правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в РФ разрешений на осуществление таких сделок

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_356637/

Информация Росреестра «О порядке регистрации сделок с недвижимостью для лиц из недружественных стран»
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ИНФОРМАЦИЯ О ПОРЯДКЕ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ДЛЯ ЛИЦ ИЗ НЕДРУЖЕСТВЕННЫХ СТРАН

«Указами Президента Российской Федерации от 1 и 5 марта (N 81 и N 95) на территории страны установлен и действует особый порядок осуществления сделок (операций) с недвижимостью, влекущих за собой возникновение права собственности в том числе на недвижимое имущество, осуществляемых (исполняемых) с указанными в них лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия в отношении России. Все учётнно-регистрационные действия с недвижимостью, совершаемые между российскими гражданами и юрлицами, иными лицами, не подпадающими под действие вышеназванных указов, осуществляются в штатном режиме и в установленные законом сроки».

https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_356637/

1.Может ли гражданин недружественного государства подарить принадлежащую ему недвижимость в России гражданину РФ который не является его родственником?

такая сделка допускается

указ Президента РФ от 01.03.2022 №81, сделки, влекущие возникновение права собственности на недвижимость с участием лиц из недружественных государств, подлежат особому порядку

разрешение подкомиссии Правительственной комиссии необходимо, если одаряемый не является близким родственником дарителя

это требование сохраняется даже после изменений, внесённых Указом Президента от 01.07.2025 №435, который освободил от необходимости получения разрешения только сделки между супругами или близкими родственниками 

распространяются ли ограничения Указа Президента РФ №81

да, дарение относится к сделкам, подпадающим под действие этого указа, так как влечёт переход права собственности на недвижимость

Практика Росреестра и банков в 2025–2026 гг. Росреестр зарегистрирует такую сделку только при наличии разрешения подкомиссии. Банки могут требовать подтверждения законности сделки и соблюдения валютного законодательства, например, использования счёта типа «С» для расчётов, если это предусмотрено условиями сделки

 какова текущая практика Росреестра и банков по таким сделкам в 2025–2026 гг.

Росреестр зарегистрирует такую сделку только при наличии разрешения подкомиссии

Банки могут требовать подтверждения законности сделки и соблюдения валютного законодательства

2.Если гражданин РФ (налоговый резидент РФ) получил квартиру по договору дарения от иностранного гражданина недружественного государства, сможет ли он впоследствии свободно продать эту недвижимость? 

после регистрации права собственности гражданин РФ может продать недвижимость на общих основаниях, если сделка дарения была совершена с соблюдением всех требований закона

 — возникают ли в данной ситуации требования по использованию счёта типа «С»

нет, так как сделка происходит между участниками РФ,  предыдущий собственник  уже не участвует в расчётах Счёт типа «С» используется только при зачислении денежных средств от иностранного лица из недружественного государства

могут ли банки или Росреестр рассматривать такую квартиру как объект, подпадающий под ограничения, из-за первоначального иностранного собственника;

 нет, если дарение было оформлено правильно,  при проверке истории объекта Росреестр и банки могут запросить документы, подтверждающие законность предыдущей сделки

— существует ли уже сложившаяся практика по подобным сделкам

 Практика может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств сделки 

3. Может ли иностранный гражданин из недружественного государства, имеющий ВНЖ РФ, продать принадлежащую ему недвижимость гражданину РФ без получения разрешения Правительственной комиссии?

 наличие ВНЖ не освобождает от требований Указа №81

статус резидента для целей валютного законодательства определяется не наличием ВНЖ, а гражданством и местом постоянного проживания. Если продавец имеет гражданство недружественного государства, он остаётся лицом, подпадающим под действие указа

— требуется ли в данном случае разрешение Правительственной комиссии; 

сделка влечёт переход права собственности на недвижимость, она требует получения разрешения Правительственной комиссии, за исключением случаев, предусмотренных законом 

— обязателен ли счёт типа «С»

если сделка требует разрешения комиссии, то при расчётах может потребоваться использование счёта типа «С» для зачисления денежных средств

 — существует ли положительная практика регистрации подобных сделок Росреестром и проведения расчётов банками без отдельного разрешения комиссии

без получения разрешения Правительственной комиссии сделка не может быть зарегистрирована в Росреестре

Банки также могут отказывать в проведении расчётов при отсутствии такого разрешения

положительная практика возможна только при наличии необходимого разрешения

    Добрый день.

    Прежде всего лицом недружественного является иностранное лицо, связанное с недружественными государствами, в том числе если такое иностранное лицо имеет гражданство этих государств .

    Однако в силу Письмо Банка России от 21.07.2023 N 38-1-4/2195 «О порядке применения требований Указа N 95 в отношении иностранных граждан с ВНЖ»

В соответствии с подпунктом 1.10 пункта 1 официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР <1> в целях применения, в частности, Указа N 95 <2>, при определении лиц, являющихся резидентами, необходимо руководствоваться понятием «резидент», определенным в статье 1 Федерального закона N 173-ФЗ 

Учитывая изложенное, для целей применения Указа N 95 иностранные граждане, постоянно проживающие в Российской Федерации на основании вида на жительство, предусмотренного законодательством Российской Федерации, не являются иностранными кредиторами, поименованными в пункте 1 данного Указа. 

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_453144/

3. Может ли иностранный гражданин из недружественного государства, имеющий ВНЖ РФ, продать принадлежащую ему недвижимость гражданину РФ без получения разрешения Правительственной комиссии?

     В соответствии с Указами Президента РФ от 01.03.2022 N 81 и от 05.03.2022 N 95 сделки с недвижимость в РФ с указанными лицами проходят в особом порядке. Поскольку продавец  имеет ВНЖ РФ и проживает в РФ, при сделках он будет рассматриваться как валютный резидент РФ  вне зависимости от наличия ВНЖ.

     Сделки резидентов физических и юридических лиц с недвижимостью,  направленные на отчуждение недвижимого имущества лицами недружественных стран совершаются без получения дополнительного разрешения прав.комиссии. Счет С для лица с ВНЖ не нужен.

1.Может ли гражданин недружественного государства подарить принадлежащую ему недвижимость в России гражданину РФ который не является его родственником?

Да, может. Безвозмездные сделки резидентов физических лиц по приобретению 
недвижимости, отчуждаемой лицами недружественных  стран происходят без получения дополнительного  разрешения прав.комисии —  Выписка из протокола заседания подкомиссии Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации от 26 сентября 2022 года № 90/1

принято единогласное решение разрешить резидентам-физическим лицам осуществление (исполнение) безвозмездных сделок (операций), влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество, отчуждаемое иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, и (или) лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, запрет на осуществление (исполнение) которых установлен абзацем третьим подпункта «а» пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 № 81.

Дарение лицу не являющемуся близким  родственником — ст.217 НК РФ, приведет к налогообложению у лица получившего в дар квартиру.

2.Если гражданин РФ (налоговый резидент РФ) получил квартиру по договору дарения от иностранного гражданина недружественного государства, сможет ли он впоследствии свободно продать эту недвижимость?

       Да, может. Ограничений здесь не будет. Проблемы и риски могут возникнуть, если будет установлено, что речь шла о схеме продажи квартиры недружественным лицом через дарение резиденту с продажей ее последним в целях обхода ограничений установленных законодательством.

      Если речь идет именно о выстраивании схемы отчуждения недвижимости недружественным лицом, ее проработка возможна в рамках чата

      Все остальные  моменты могут быть детально разобраны в рамках отдельной полноценной услуги в чате( кнопочка рядом с фото юриста, доступна при входе на сайт через браузер).

С уважением Евгений Беляев