Здравствуйте! В вашей ситуации важно сразу прояснить: сама по себе принадлежность 1/5 доли гражданину Украины не делает эту долю «опасной» или подлежащей автоматическому изъятию. Никакого механизма, при котором государство просто «обесхозит» долю и потом заставит вас выкупать её заново, в обычной ситуации нет.
Но есть другой, более существенный момент. Сделки с недвижимостью, где стороной выступает гражданин так называемого недружественного государства, подпадают под специальный порядок. Это означает, что просто «расписка», «видео» или передача вам оригиналов документов юридически ничего не решают. Право собственности переходит только через зарегистрированную сделку в Росреестр. Без этого его 1/5 останется за ним, даже если у вас будут все документы на руках.
На практике у вас есть два рабочих варианта. Первый — нормальная продажа доли вам с соблюдением специального разрешительного порядка (через правительственную комиссию или уполномоченный банк, в зависимости от текущих правил). Второй — дарение доли, но оно также сейчас может требовать согласований и не всегда проходит проще, чем продажа.
Важно понимать следующее. Если вы купите только 4/5, а 1/5 останется оформленной на него, вы юридически будете в долевой собственности с иностранцем. Теоретически он сможет в любой момент продать свою долю третьему лицу (с соблюдением вашего преимущественного права покупки). И тогда у вас появится новый сособственник. «Подселить» кого-то без вашей воли сложно, но конфликты с долями — частая история.
Также риск в том, что если сейчас не оформить переход этой 1/5 официально, в будущем могут возникнуть сложности: ограничения на сделки, невозможность связи с собственником, либо ужесточение правил. Но повторно «выкупать» у государства — такого сценария нет.
Поэтому безопасный путь здесь один: довести сделку до регистрации всей квартиры на вас, пусть даже через более сложную процедуру согласования. Все неформальные способы (расписки, видео, передача документов) не защищают вас юридически.
С наилучшими пожеланиями, Юрий Михайлович!
