Здравствуйте. Купил дом в 2005 году, у нотариуса передал деньги продавцу о чем было составлено нотариальное соглашение, но договор купли-продажи не составил, вскоре продавец умер. Согласно выписки из егрн дом имеет кадастровый номер, а собственника нет. Что делать, как зарегистрировать право собственности?
Здравствуйте.
Купил дом в 2005 году, у нотариуса передал деньги продавцу о чем было составлено нотариальное соглашение,
Вы можете приобрести право собственности на дом в силу приобретательной давности в соответствии со ст.234 ГК РФ, если владеете домом открыто, непрерывно, несете все расходы по дому в течение пятнадцати лет.
Лицо — гражданин .., — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом… в течение пятнадцати лет
Здравствуйте!
Что бы зарегистрировать право собственности нужно обратиться в Росреестр с учетом требований Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» ст. 14. «Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав».
Нормой предусмотрено, что государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления по форме, Приложение N 1 к приказу Росреестра от 19 августа 2020 г. N П/0310 «Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и...»
Если вам откажут, можете отказ обжаловать в суд и в судебном порядке решить ваш вопрос.
Здравствуйте Иван.
Из этой ситуации есть выход. Давайте начну по порядку.
На что будем опираться:
пункт 1, статья 234, ГК РФ: Лицо, не являющееся собственником, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на это имущество.
Владеете пятнадцать лет и более — значит вы владелец. Судебная практика это подтверждает. Об этом же дает разъяснение Пленум ВС РФ.
Оценка ситуации в целом:
Отсутствие ДКП усложняет процесс регистрации права собственности, но не делает его невозможным.
Нотариальное соглашение о передаче денег может быть квалифицировано судом как договор купли-продажи в упрощенной форме, если в нем указаны существенные условия: цена и описание объекта (адрес, площадь).
С 2005 года прошло более 20 лет (15 лет срока давности владения), что позволяет заявить о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).
Вероятность признания права собственности через суд высокая, так как вы владеете домом более 15 лет, оплачиваете налоги/коммуналку и имеете нотариальное подтверждение оплаты.
Ваши действия/Рекомендации:
Рекомендую использовать двойное основание в иске: признание сделки совершенной и переход права собственности, либо (как альтернативу) — признание права в силу приобретательной давности.
Соберите все возможные доказательства вашего непрерывного владения (квитанции жкх, оплаты налогов, показания соседей).
Обратитесь к нотариусу, который заверял соглашение, за архивной копией документа (если оригинал утерян) и справкой о том, открывалось ли наследственное дело после смерти продавца.
Подайте исковое заявление в районный суд по месту нахождения дома. Ответчик: Наследники продавца (если они вступили в наследство) или Администрация района (если наследников нет). Требование: Признать право собственности на жилой дом.
Если остались вопросы, задавайте!
С уважением, Ибрагим Магамедович.
Добрый день, Иван.
Без договора купли-продажи (ДКП) в простой письменной форме вы не сможете зарегистрировать переход права в Росреестре во внесудебном порядке. Нотариальное соглашение о передаче денег — это не замена договору купли-продажи, а лишь подтверждение факта расчета. Вам нужно обращаться в суд. Но, для вашей ситуации НЕ подходит приобретательная давность (ст. 234 ГК РФ). Суды единодушны: если имущество получено по сделке (даже устной, даже без договора), это исключает давность. Вам нужно требовать признание права собственности как следствие исполненной сделки купли-продажи.
Позиция Верховного суда РФ такова: «Если покупатель полностью оплатил недвижимость, продавец передал её во владение, но договор купли-продажи не был зарегистрирован, а продавец умер, покупатель вправе требовать признания права собственности в судебном порядке. Смерть продавца не является препятствием, поскольку его обязательство по передаче права переходит к наследникам. Отсутствие письменного договора восполняется иными доказательствами: расписками, нотариальными соглашениями, актами приема-передачи, документами об оплате коммунальных услуг».
Может возникнуть и вопрос о пропуске срока исковой давности. Нужно обоснование — почему он не пропущен с 2005 года.
ВС РФ: «При разрешении споров о признании права собственности на недвижимость, приобретённую по сделке, течение срока исковой давности начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать о том, что его право не зарегистрировано в установленном порядке, и что это препятствует осуществлению его правомочий (например, при отказе Росреестра в регистрации, при получении выписки из ЕГРП/ЕГРН с отсутствием записи о праве, при попытке продать или подарить имущество)».
С уважением к Вам, адвокат Ветлужская Н.Ю.
Здравствуйте.
Нужно смотреть то соглашение, которое есть.
В целом, варианта два.
1 вариант — если из соглашения можно установить куплю-продажу, то подать иск в суд к наследникам о переходе права собственности.
Но исковая давность общая — 3 года.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
64. Поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.
Соответственно, если наследники заявят в суде о пропуске срока, то в иске откажут.
Если наследников не было, то есть свои нюансы:
62....
… При отсутствии наследников продавца… судам необходимо учитывать следующее.
…
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд…
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
2 вариант — приобретательная давность.
При этом:
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2019 N 4-КГ19-55, 2-598/2018
Осведомленность давностного владельца о наличии титульного собственника сама по себе не означает недобросовестности давностного владения.
Но повторюсь, сначала нужно смотреть соглашение — возможно его, опять же, можно квалифицировать как куплю-продажу, либо иные важные условия есть
В статье 234 ГК РФ не сказано о том, что знал или не знал собственника, а в том по каким то обстоятельствам не был оформлен надлежаще переход права собственности.