461 (ответственность Продавца в случае изъятия товара у покупателей) ГК РФ, пришли к соглашению, что в случае

Ирина, добрый вечер!

Я опасаюсь ситуации, что сделку через 3-5 лет признают не действительной по ряду причин,

 уже на данный момент существуют эти причины или вы говорите о возможных? Что именно вас пугает?

Здравствуйте! 

В соответствии со ст. 461 ГК РФ 

1. При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

43. В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

Так, согласно указанным нормам в этом случае, если жилое помещение у Вас, ка у покупателя будет изъято в связи с этим обстоятельством,  Вы сможете требовать возмещения Вам убытков. Вы можете требовать возмещения убытков между разницей   установленной в договоре  купли-продажи ( стоимости приобретения) и  рыночной стоимостью жилого помещения на момент изъятия. 

Здравствуйте.

Продавцы отказываются прописывать пункт

По правде говоря, будучи юристом продавцов, я бы тоже не рекомендовал им соглашаться на такой пункт. 

Это довольно обременительно по сравнению с нормой, которая действует по умолчанию:

Статья 461 ГК РФ Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя

1.При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований.
2. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Что посоветуете?

Условия определяются по усмотрению сторон, добровольно, заставить внести такой пункт Вы не сможете.

Попробуйте пойти на уступки продавцу в чём-то другом, чтобы он в ответ согласился с этой формулировкой, если для Вас она важна.

Либо искать другого продавца, который согласится.

Я опасаюсь ситуации, что сделку через 3-5 лет признают не действительной по ряду причин, и я получу сумму, за которую уже ничего не купишь.

Как вариант — титульное страхование.

Статья 929 ГК РФ Договор имущественного страхования

1. По договору имущественного страхования одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключен договор (выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы).

Суть его в том, что страховая компания выплатит определённую сумму, если покупатель утратит право собственности в результате страхового случая.

Здравствуйте!

По ст. 421 ГК РФ

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Но, условие должно быть юридически определимым и исполнимым. 

Если сделку признают недействительной, то на основании ч. 2 ст. 167 ГК РФ

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Если же квартиру у покупателя изымают по иску третьего лица по основанию, которое возникло до продажи, применяется ст. 460 ГК РФ и ст. 461 ГК РФ.

Продавец обязан передать имущество свободным от прав третьих лиц, а при изъятии имущества покупатель вправе требовать возмещения убытков, если не доказано, что он знал или должен был знать о соответствующих правах или основаниях для изъятия.

Таким образом, фраза

Квартира не может быть изъята у Покупателей до полного возмещения убытков

В реальности работать не будет.

Договор между Вами и продавцом не может сам по себе приостановить исполнение судебного акта по спору с третьим лицом, если суд решил, что у этого лица есть право на истребование или иное требование к квартире.

Иначе говоря, таким условием нельзя перекрыть действие закона и решения суда в отношении третьего лица.

При этом продавцы готовы оставить просто список статей: 131, 167, 256, 421, 459, 461 ГК РФ 161, 209, 223, 288, 289-290, 292, 433, 460, 549-551, 556, 557, 558 ГК РФ, статьи 17 ЖК РФ, статей 34-37

Эти нормы и так применяются независимо от того, перечислены они в тексте или нет.

Нужно не указывать, что продавец обязан приобрести другую квартиру, а прописать его обязанность в случае недействительности сделки по его вине, либо в случае изъятия квартиры по требованиям третьих лиц, основание которых возникло до передачи квартиры, вернуть цену договора и возместить убытки в полном объеме по статьям 15, 393, 460 и 461 ГК РФ. Причем состав убытков лучше перечислить в договоре.

Например, можно включить разницу между ценой договора и рыночной стоимостью сопоставимой квартиры на дату вступления в силу судебного акта, расходы на оформление сделки, нотариуса, госпошлины, регистрацию, ипотечные проценты, страхование, подтвержденные расходы на ремонт, переезд, наем жилья и судебные расходы.

Но, Вы должны понимать, что даже если Вы взыщете эти деньги и у Вас будет исполнительный лист, не факт, что Вы эти деньги взыщете физически, то есть пристав может арестовать счета должника, но если там денег нет и имущества у должника нет, то взыскивать по сути нечего.

Вообще, по хорошему, нужно тщательно проверять все документы и основания перехода прав собственности до сделки, чтобы не получить неприятных сюрпризов.