Кто должен ремонтировать плиту собственник который купил квартиру с таким балконом или ТСЖ?

Здравствуйте! 

Кто должен ремонтировать плиту собственник который купил квартиру с таким балконом или ТСЖ?

В соответствии с положениями Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

2. В состав общего имущества включаются:

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

В связи с изложенным, балконная плита является общим имуществом и его содержание согласно п. 10 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, а именно в состоянии, обеспечивающем также безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических лиц, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома. 

Здравствуйте, Татьяна!

Когда в балконе трещины насквозь и угроза обрушения, а ТСЖ кивает на вас — это действительно несправедливо и вызывает возмущение. Давайте по шагам разберём, что можно сделать сейчас.

Кто должен ремонтировать балконную плиту:
Балконная плита — это общедомовое имущество, её ремонт обязано делать ТСЖ (управляющая организация), а не собственник квартиры.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (п. 2), в состав общего имущества многоквартирного дома включены несущие конструкции, включая балконные плиты. Верховный Суд РФ подтвердил эту позицию в Определении от 17.01.2012 № КАС11-789, указав, что балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в МКД.

При этом внутреннее пространство балкона (трёхмерное пространство, к которому есть выход из вашей квартиры) принадлежит вам как собственнику квартиры, но сама несущая плита — общедомовая.

Разделение ответственности:
Что обязано делать ТСЖ/УК:

— Ремонт и восстановление балконной плиты (несущей конструкции)
— Ремонт несущих стен и ограждений, если они часть фасада
— Текущий и капитальный ремонт плиты за счёт средств собственников на содержание дома

Что делает собственник за свой счёт:

— Замена окон, дверей, остекление балкона
— Удаление плесени, ржавчины, окраска элементов
— Внутреннее и наружное утепление
В вашей ситуации плита разрушена, с трещинами и отверстиями насквозь — это аварийное состояние несущей конструкции, следовательно, ремонт целиком на ТСЖ.

Что делать сейчас:
Шаг 1. Подайте письменное заявление в ТСЖ (два экземпляра)
Составьте заявление в ТСЖ с требованием:

— провести осмотр балконной плиты и зафиксировать её аварийное состояние;
— составить акт технического состояния с описанием дефектов (трещины, отверстия, сколы);
— провести ремонт балконной плиты как общедомового имущества за счёт средств на содержание дома.

Укажите в заявлении: «Балконная плита находится в аварийном состоянии: имеются сквозные отверстия, трещины, осыпание бетона. Прошу провести осмотр и принять меры по восстановлению несущей конструкции в соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ № 491 и ст. 36 ЖК РФ».

Один экземпляр с отметкой о принятии оставьте себе. Если ТСЖ отказывается принимать — отправьте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Шаг 2. Требуйте составления акта осмотра

ТСЖ обязано в течение 10 дней отреагировать на ваше заявление, провести осмотр и составить акт. В акте должны быть зафиксированы:

— состояние плиты (трещины, отверстия, степень разрушения);
— заключение о том, является ли состояние аварийным;
— рекомендации по ремонту и сроки.

Если ТСЖ уклоняется от осмотра — делайте фото/видеофиксацию состояния балкона с привлечением соседей в качестве свидетелей.

Шаг 3. Если ТСЖ бездействует или отказывает — жалоба в жилинспекцию

Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию Москвы с жалобой на бездействие ТСЖ. Приложите:

— копию заявления в ТСЖ с отметкой о вручении;
— фото балконной плиты;
— ответ ТСЖ (если был) или информацию об отсутствии ответа.

Жилищная инспекция проведёт проверку и вынесет предписание ТСЖ устранить нарушения.

Шаг 4. Альтернативный вариант — самостоятельный ремонт с последующим возмещением

Если балкон в критическом состоянии и ТСЖ тянет время, вы можете провести ремонт плиты самостоятельно (наняв специализированную организацию), сохранив все документы: договор, сметы, акты выполненных работ, чеки. Затем через суд потребуйте возмещения расходов с ТСЖ, ссылаясь на то, что плита — общедомовое имущество, и её ремонт — обязанность управляющей организации.

Шаг 5. Зафиксируйте причинно-следственную связь

Соберите доказательства, что разрушение плиты произошло из-за действий предыдущего собственника (показания соседей, акты ТСЖ того времени, если есть). Это может пригодиться, если ТСЖ будет пытаться переложить ответственность на вас, ссылаясь на ненадлежащее использование балкона прежним владельцем.

Развилки:

Если ТСЖ настаивает, что износ — результат действий предыдущих собственников:

— Напомните, что независимо от причины износа, балконная плита остаётся общедомовым имуществом, и её текущий ремонт — обязанность ТСЖ

— Если будет установлено, что разрушение произошло по вине конкретного прежнего собственника, ТСЖ вправе взыскать расходы на ремонт с него (или его наследников), но не с вас как текущего покупателя

— Вы как покупатель не несёте ответственность за действия предыдущих владельцев по содержанию общедомового имущества

Если ТСЖ выдало предписание о запрете пользования балконом:

— Это законное действие для обеспечения безопасности, если балкон действительно аварийный
— Одновременно требуйте от ТСЖ письменно зафиксировать аварийное состояние и начать ремонт
— Запрет пользования не снимает с ТСЖ обязанности ремонтировать плиту

Если ТСЖ ссылается на программу капремонта 2038 года:

— Капремонт по региональной программе касается масштабных работ (замена всех балконных плит в доме)

— Текущий ремонт конкретной аварийной плиты ТСЖ обязано проводить сейчас, не дожидаясь капремонта

— Если плита представляет угрозу, управляющая организация обязана принять срочные меры

Важно:
  — Не соглашаться на «текущий ремонт за свой счёт» под давлением ТСЖ — это незаконно, вы закрепите ошибочную практику.

— Не откладывать обращение в жилинспекцию, если ТСЖ игнорирует заявление дольше 10-14 дней.

— Не пользоваться аварийным балконом — это реальная угроза обрушения, особенно если плита сильно повреждена

Если подадите заявление в ТСЖ завтра и сразу зафиксируете их реакцию (или её отсутствие), это снизит риск затягивания и перекладывания ответственности на вас.

С уважением, юрист Оксана Бояринцева

Здравствуйте.

ТСЖ настаивает что текущий ремонт плиты мы собственники должны сделать своими силами, иначе они выдадут предписание о запрете пользования балконом. 

ТСЖ, действительно, должно закрыть и опломбировать вход на балкон, если он находится в аварийном состоянии.

Но также и обязано провести охранные работы и меры по восстановлению балконной плиты по соответствующему проекту.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170
«Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)

4.2.4.2. При обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов, лоджий, козырьков и эркеров работники организаций по обслуживанию жилищного фонда должны принять срочные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций.
...............

В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту.

Капитальный ремонт балконный плиты по программе капремонта запланирован на 2038 год, до которого неизвестно что будет с этой плитой.

Восстановление и замена отдельных элементов и участков балкона отнесена к текущему ремонту:

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ, ОТНОСЯЩИХСЯ К ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей
Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

Вот пример решения суда, где УК также ссылалось на то, что ремонтные работы по балконной плите должны проводить по региональной программе капитального ремонта, но суд пришёл к выводу, что это текущий ремонт:

Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2023 N 88-26685/2023 (УИД 63RS0014-01-2022-000771-27)

Поскольку на основании представленных в материалы дела сторонами спора доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судом установлено, что повреждения (поверхностные, краевые и глубокие) железобетонных плит балконов жилого дома по адресу: <адрес>, имеются, балконные плиты имеют среднюю, сильную и полную степень повреждения и находятся в техническом состоянии от ограниченно-работоспособного до аварийного, повреждения железобетонных плит балконов жилого дома носят эксплуатационный характер, и работы по устранению имеющихся нарушений и приведению железобетонных плит балконов части квартир многоквартирного дома в работоспособное состояние относятся к текущему ремонту, правовых оснований для отказа истцу в иске у суда, вопреки доводам заявителя жалобы, не имелось.

И обязали УК выполнить работы.

-------------

Но в Вашем случае есть важный нюанс — плита разрушена в результате виновных действиях собственника, а не в процессе обычной эксплуатации.

Если УК сможет это доказать, то она будет вправе взыскать расходы на ремонтные работы.