Является в данном случае нарушением ИП эксплуатация данного помещения и есть ли риски вынесения штрафа?

Здравствуйте.

Эксплуатация нежилого помещения в доме, не введенным в эксплуатацию конечно является нарушением законодательства.

В соответствии с ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ — Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Здравствуйте

Само по себе решение суда о признании дома законченным строительством не приравнивается к вводу дома в эксплуатацию. Это лишь констатация факта завершения строительных работ.
Отсутствие акта ввода в эксплуатацию: Отсутствие акта ввода в эксплуатацию означает, что здание не соответствует требованиям безопасности, градостроительным нормам и правилам, и, как следствие, не может быть законно эксплуатироваться.

 Законность эксплуатации помещения ИП

 Статья 55 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ): Именно эта статья регулирует ввод объекта в эксплуатацию. Пункт 1 гласит, что ввод объекта в эксплуатацию осуществляется на основании разрешения на ввод в эксплуатацию.

Без этого разрешения эксплуатация объекта запрещена.
Статья 9.5 Кодекса об административных правонарушениях РФ (КоАП РФ): Эта статья предусматривает ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию.

Часть 5 статьи 9.5 КоАП РФ: Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, — влечет наложение административного штрафа:

на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей;
на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей;
на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Важно: В вашем случае, поскольку ИП использует помещение в коммерческих целях, он может быть приравнен к юридическому лицу для целей применения данной статьи.

Наиболее вероятный риск – это наложение административного штрафа по статье 9.5 КоАП РФ. Размер штрафа может достигать 20 000 рублей. Помимо штрафа, может быть выдано предписание об устранении нарушений, то есть о необходимости получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Исполнение этого предписания может быть сложным и потребовать значительных усилий и времени, так как получение разрешения – обязанность застройщика, а не собственника помещения. В случае неисполнения предписания или повторного нарушения, деятельность ИП может быть приостановлена в судебном порядке. Иски от третьих лиц: Если эксплуатация помещения ИП создает угрозу жизни или здоровью граждан (например, из-за нарушений пожарной безопасности или санитарных норм), могут быть предъявлены иски от третьих лиц.  

Рекомендации:

 Попытайтесь связаться с застройщиком дома и выяснить причины отсутствия акта ввода в эксплуатацию и сроки его получения. Возможно, застройщик предпринимает какие-то действия для решения этой проблемы.
Обратитесь в администрацию города или района с запросом о статусе дома и причинах отсутствия акта ввода в эксплуатацию.
 Если есть сомнения в безопасности помещения и дома в целом, можно заказать независимую экспертизу.
Если застройщик уклоняется от получения акта ввода, можно рассмотреть возможность обжалования его действий/бездействия в судебном порядке.
Рассмотреть возможность приостановки деятельности: Если риски слишком высоки, рассмотрите возможность приостановки деятельности в помещении до получения акта ввода в эксплуатацию.

С уважением Светлана Б

Здравствуйте. ЭКсплуатация здания в отсутствие акта ввода в эксплуатацию является нарушением, ст. 9.5 КоАП РФ.

5. Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

В силу п. 4.13 СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87" (утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 N 1033/пр) 

4.13 Процедура приемки объекта застройщиком (техническим заказчиком) завершается подписанием участниками строительства акта приемки объекта капитального строительства по форме, установленной техническим заказчиком, или по соответствующим формам, приведенным в приложении Г, с приложением проектной и указанной в 4.10 документации.

До подписания акта Вас должны были подключить к сетям для предоставления коммунальных услуг. «СП 68.13330.2017. Свод правил. Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения. Актуализированная редакция СНиП 3.01.04-87» (утв. Приказом Минстроя России от 27.07.2017 N 1033/пр) 

4.19 До подписания акта приемки, выполняемой по завершении строительства, реконструкции объекта, застройщик (технический заказчик) организует подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями [12] и предоставлением документации, указанной в исчерпывающем перечне процедур в сфере жилищного строительства, раздел 4 «Процедуры, связанные с предоставлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения) и водоотведения» [8], исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства объектов капитального строительства нежилого назначения, раздел 5 «Процедуры, связанные с предоставлением разрешения на ввод объекта капитального строительства нежилого помещения в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект, заключением договоров энерго-, тепло-, водо-, газоснабжения и водоотведения» [9] и исчерпывающем перечне процедур в сфере строительства сетей теплоснабжения, раздел 5 «Процедуры, связанные с представлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект» [10], объектов водоснабжения и водоотведения, газоснабжения, раздел 7 «Процедуры, связанные с представлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект» [15], объектов электросетевого хозяйства, раздел 6 «Процедуры, связанные с представлением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, государственной регистрацией прав на построенный объект» [16].

Свяжитесь срочно с застройщиком, узнайте где акт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства. Если на Вашу просьбу он не отреагирует, придётся обращаться в суд с иском.

Здравствуйте!

На основании ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, -

 
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

Согласно ст. 55 ГрК РФ, именно разрешение на ввод в эксплуатацию является единственным документом, подтверждающим безопасность объекта и его соответствие проектной документации.

На данный момент судом вынесено решение о «Признании законченным строительством многоквартирным жилым домом»

Это не освобождает Вас от административной ответственности.

Решение суда о праве собственности лишь фиксирует Ваш титул владельца, но не подтверждает техническую пригодность здания для нахождения в нем людей.

Для Вас как для ИП существуют три риска.

Первый — штраф по ст. 9.5 КоАП невелик (для граждан от 2000 до 5000 руб.), однако надзорные органы (Госстройнадзор или Прокуратура) вправе выдать предписание о прекращении эксплуатации. Если будете игнорировать предписания, это влечет за собой риск приостановки деятельности через суд.

Второй — Вы не сможете легально заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями по постоянной схеме. Потребление электроэнергии и воды по строительным тарифам или через временные сети чревато огромными доначислениями.

Третий — в случае любого происшествия в помещении (пожар, обрушение части конструкций, инцидент с инженерными сетями), повлекшего вред здоровью граждан, отсутствие акта ввода в эксплуатацию станет прямым доказательством Вашей вины. С точки зрения ст. 238 УК РФ, эксплуатация объекта, не прошедшего государственную проверку безопасности, квалифицируется как оказание услуг, не отвечающих требованиям безопасности. Суд в такой ситуации встанет на сторону потерпевших, так как Вы сознательно использовали объект, юридически не допущенный к безопасной эксплуатации. Вам необходимо инициировать подачу заявления на выдачу разрешения либо требовать в судебном порядке от застройщика или администрации города (в зависимости от ситуации с долгостроем) завершения процедуры ввода объекта в эксплуатацию.

Здравствуйте!

Не соглашусь с коллегами, поскольку ими не учтены разъяснения  п.45 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44

В частности   вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности    является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости.    

При этом   получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется,  а  собвенник    вправе использовать его в гражданском обороте. 

Более подробно с разъяснениями можете ознакомиться  по ссылке https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_464555/

 Является в данном случае нарушением ИП эксплуатация данного помещения и есть ли риски вынесения штрафа? 

Нет, не является.

Штраф  за  эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию в Вашем случае  не применим. (ч.5 ст.9.5 КоАП РФ)

Поскольку    эксплуатация  помещения в МКД,   после признания  на него в судебном порядке право собственности,       не составляет административного правонарушения, предусмотренного ст.9.5 КоАП РФ. 

Использование (эксплуатация) данного объекта недвижимости не составляет административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, если после вступления решения суда в законную силу не совершено иных нарушений, предусмотренных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. N 44

Добрый день. В данном случае вам необходимо выяснить причины не ввода в эксплуатацию, были ли застройщиком предприняты попытки ввода и был ли отказ в вводе в эксплуатацию (если был, то по каким основаниям). Поскольку, в данном случае, при самовольной постройке имеется возможность избежать штрафа, оперевшись на положения п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» которое гласит, что: «Вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости). После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.»

При этом, необходимо учитывать, что дом не введённый в эксплуатацию, не всегда является самовольной постройкой. Сам факт отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию не делает объект самовольным автоматически. Ключевое значение имеют обстоятельства возведения постройки и соответствие её создания установленным требованиям. Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой признаётся здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные:
— на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
— на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта;
— без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений;
— с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату её выявления. Для признания постройки самовольной необходимо наличие хотя бы одного из этих признаков.

Судебное решение о признании дома завершённым строительством и многоквартирным объектом не заменяет разрешение на ввод в эксплуатацию. Такое решение лишь подтверждает факт завершения строительства и статус объекта, но не гарантирует его техническую пригодность и соответствие нормативам для эксплуатации.