Если арендатор обратится в суд, на чьей стороне будет суд?

Здравствуйте, вопрос о невозврате залога.

Сдаю двушку. Всегда возвращала залог людям. Арендаторы уверяют что на длительный срок, и всегда съезжают как захотят: через полгода, через 3 мес итд. Сдаю по риэлторскому договору, но без риэлтора, экономлю людям деньги. Залог разбиваю на 2 месяца для их же блага...

В прошлом августе сдала студенту, который так же заверил что на снимает квартиру на период обучения, 3-4 года. Договор на 11 месяцев, с продлением, как обычно.

Но в договоре уже указала, что при досрочном съезде залог не возвращается. Все стороны подписали договор.

И сейчас уведомляет меня что в конце июня съедет, по семейным обстоятельствам итд, хотел залогом оплатить последний месяц проживания. Ответила, что залогом не оплачивается проживание, и вообще по данному договору не подлежит возврату.

Договор до конца июля.

Уже начинаются дрязги что квартира в порядке, имущество итд, и что всего один месяц он не дожил там, я должна вернуть им залог.

Возвращать не хочу:

1. В договоре предусмотрен этот пункт

2. Обстоятельства - это сдать сессию, уехать на каникулы, не платить за летние месяцы, снять новую к1 сенября. Этакое кидалово. А летом сдача в аренду проседает, двушка плохо сдаётся в мертвый сезон, у меня будет простой, который покроет залог, и то 1 месяц.

3. Нарушили обещание в долгосрочной аренде.

Правомерны ли мои действия?

Если арендатор обратится в суд, на чьей стороне будет суд?

Спасибо.