Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как взыскать компенсацию за отделимые улучшения и обеспечительный платеж при смене собственника?
Полтавский сдал в аренду нежилое помещение Морозову (Полтавский и Морозов офилированы). Морозов сдал указанное помещение Татаринцеву в субаренду. Татаринцев внес обеспечительный платеж Морозову и сделал отделимые улучшения. (по договору обеспечительный платеж возвращается при окончании субаренды, если нет нарушений и долгов, а их нет, про отделимые улучшения ни слова не написано, т.е. запрета на них нет).
За месяц до окончания субаренды, Полтавский устно заявил Татаринцеву, что у помещения будет новый собственник, Морозов Татаринцеву ничего не сообщал.
Права на помещение перешли Иванисову (уже с отделимыми улучшениями без каких-либо компенсаций Татаринцеву), который сказал съезжать Татаринцеву, а отделимые улучшения Иванисов не отдаст. Прекращался ли договор аренды между Морозовым и Иванисовым - не известно. Морозов говорит, мол беспечительный платеж пойдет на последний месяц субаренды в карман Иванисову, я его Татаринцеву не верну.
Мы на стороне Татаринцева. С кого и как требовать компенсацию за отделимые улучшения? С кого и как требовать обеспечительный платеж? Есть санкции за отсутствие уведмоления о смене собственника?
Здравствуйте, Роман.
Если Договором санкции (штраф, неустойка) за неуведомление о смене собственника не предусмотрено, то и привлечь к ответственности за неуведомление о смене собственника нельзя.
В силу статьи 617 ГК при смене собственника договор аренды продолжает действовать для сторон.
Что по поводу неотделимых улучшений договор аренды говорит у Вас?
Согласие собственника получено на производство неотделимых улучшений?
Гражданский кодекс
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
С кого и как требовать компенсацию за отделимые улучшения? С кого и как требовать обеспечительный платеж? Есть санкции за отсутствие уведмоления о смене собственника?
Здравствуйте.
Компенсация за отделимые улучшения можно требовать в том случае, если это оговорено в договоре. Отделимые улучшения принадлежат тому, кто их выполнил и могут быть изъяты без существенного ущерба помещению. Обязать арендодателя принять, выкупить, выплатить компенсацию за них можно только в случае если это, а также порядок такой выплаты определен договором. Это прямо вытекает из положения тст. 421 ГК РФ о свободе договора.
который сказал съезжать Татаринцеву, а отделимые улучшения Иванисов не отдаст.
А что значит сказал съезжать? Это соответствует условиям договора? И также что значит «не отдаст»? Отделимые улучшения потому и называются отделимыми, что они в случае, если это не определено договором, являются собственностью того, кто их сделал.
Позиция судов склоняется к тому, что требование о возврате обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять новому арендодателю. Поскольку при смене собственника к новому переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя, то и сохраняет свою силу условие об обеспечительном платеже (решение Арбитражного суда Самарской области от 8 сентября 2020 г. по делу № А55-9945/2020).
В Вашем же случае, поскольку обеспечительный платеж направлялся субарендодателю, то и требование о его возврате следует направлять ему. Аффилированность тут значения не имеет. Прямых отношений с собственником у субаренатора нет.
Санкций о неуведомлении о новом собственнике законодательство не содержит. Последствием этого может стать исполнение обязательства бывшему собственнику.
Здравствуйте.
А договор ещё не прекратился? Помещение в Вашем владении?
Сегодня последний день субаренды
Тогда по приложенному договору — п. 4.2.9 Вы как субарендатор обязаны вывезти все отделимые улучшения.
В целом, и по закону, как указали коллеги — это Ваша собственность.
Для взыскания компенсации пока оснований нет.
По практике — суды взыскивают компенсацию, только если будет установлено, что договор прекратился, помещение возвращено
+ если доказано, что отделимые улучшения невозможно удалить без вреда для имущества.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.03.2019 N Ф09-9340/18 по делу N А60-6480/2018
В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Применительно к содержанию указанной нормы отделимые улучшения являются собственностью арендатора, их стоимость не может быть взыскана с арендодателя по договору.
В ходе судебного разбирательства судами выявлено и не оспаривается сторонами, что спорное оборудование не утрачено в натуре, находится во владении ответчика на участке химводоочистки по адресу: г. Каменск-Уральский, ул. Заводская, 4.
Соответственно, в рассматриваемом споре, при доказанности истцом права собственности спорное оборудование как на отделимые улучшения арендованного имущества, надлежащим способом защиты права будет являться истребование данного имущества из чужого владения, между тем, виндикационных требований истец в рамках дела не заявлял.
А договор субаренды заключен с согласия собственника?
Что по этому поводу говорит договор аренды?