В перечне вопросов, поставленных на голосование, были по отдельности: - утверждение договора управления

Здравствуйте. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, земельный участок под МКД, имеющий границы и размер, определённые согласно требованиям законодательства, входит в состав общего имущества. В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения несёт расходы на содержание такого имущества соразмерно доле в праве общей собственности на него.
Общей собственностью жителей дома является участок со следующими характеристиками: он сформирован (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ); его границы и размер определены в соответствии с требованиями законодательства (пп. «е» п. 2 ПП РФ № 491); в его отношении проведён государственный кадастровый учёт (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).

Любая управляющая компания должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирных домов, руководствуясь нормативными актами в сфере ЖКХ. Вот главные из них:

Статьи 154-157, 161-165 Жилищного кодекса РФ; Статьи 209-217, 288-293, 683-688 Гражданского кодекса РФ;  Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».

Услуги консьержа или охранника не входят в перечень обязательных для надлежащего содержания общего имущества собственников, поэтому не зависят от решения управляющих организаций. «Сами собственники решают, нужны ли им такие услуги, утверждают их предоставление на общем собрании и вносят решение в протокол. Вы вправе провести общее голосование жильцов и отказаться от услуг охраны. 

Здравствуйте! 

 оценку правомерности УО по навязыванию услуг и начислению платы за доп.услуги охраны и содержание ЗУ с ссылками на ЖК РФ, ГК РФ, ЗоЗПП и иные правовые подзаконные акты.

Перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК, должны быть указаны в договоре управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/14e9738be002fe3ab76c0d580b863aac1ac65fb7/

Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также правила оказания услуг (выполнения работ) установлены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290.

www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_144804/

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» №2300-1исполнитель не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные услуги (работы) за плату.

Для установления факта навязывания дополнительных платных услуг необходимо проанализировать заключенный с потребителем договор управления многоквартирным домом, платежный документ на оплату коммунальных услуг с целью определения объема оказываемых исполнителем услуг, волеизъявлений сторон, наличия существенных условий и условий ограничивающих, либо ущемляющих права.

 Подробнее по ссылке: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_305/9eb0f127ead4dc57e7d0a9d4954cf264c4b3cea8/

Посмотрев, ваш договор управления многоквартирным домом, в частности 

 В пункте . 2.2. Управляющая организация по заданию собственников (нанимателей) помещений в
Многоквартирном доме, в течение согласованного настоящим Договором срока за плату
обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту
общего имущества в Многоквартирном доме, предоставлять коммунальные и иные услуги
Собственнику ( нанимателю) в соответствии с пп. 3.1.2.- 3.1.3. настоящего Договора,
осуществлять иную направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом
деятельность

 Пункт 3.1.6., УК  обязуется предоставлять и/или обеспечивать предоставление иных услуг, предусмотренных решением общего собрания собственников помещений в этом доме. 

Т.е., кроме основных  коммунальных  услуг,  в договоре указано, что  УК  по заданию собственников  обязуется  оказывать иные услуги, которые соответственно, должны  согласовываться и утверждаться на общем собрании . 

 Пунктом 4.1.3. договора, предусмотрена  плата за дополнительные услуги, оказываемые в целях исполнения Договора, оформленные Протоколами общего собрания собственников помещений.

 В представленном Вами бланке Решения для голосования на внеочередном общем собрании собственников помещений ,  по поводу дополнительных услуг, указано: 

-Утвердить дополнительную услугу «Охрана», а также плату (ставку) за нее в размере 9 руб. 97 за 1 кв.м. общей площади жилого/нежилого помещения ежемесячно, с включением в единый платежный документ, управляющей организации;

-Утвердить дополнительную услугу «Дежурный по подъезду», а также плату (ставку) за нее в размере 13 руб. 23 за 1 кв.м. общей площади жилого помещения ежемесячно, с включением в единый платежный документ управляющей организации;

— Утвердить дополнительную услугу «Содержание земельного участка», а также плату (ставку) за нее в размере 9 руб. 23 коп. за 1 кв.м. общей площади жилого/нежилого помещения, ежемесячно с включением в единый платежный документ управляющей организации

Таким образом, решение  о  указанных дополнительных  услугах  было принято большинством  собственников  МКД. Однако, дополнительные услуги, связанные с содержанием общего имущества, должны указываться в договоре управления МКД и все последующие изменения должны вноситься в порядке, установленном таким договором, на основании решения общего собрания собственников. При этом, дополнительные услуги, не связанные с содержанием общего имущества, могут быть оказаны только на основании договора с конкретным потребителем, заключенного в письменном виде.

— правовое основание для отказа по оплате навязанных услуг до даты проведения первого ОСС.

— претензию (возможно досудебную) к УО по перерасчету квитанций.

Если  Вы считаете, что исполнителем допущено навязывание дополнительных платных услуг, то, Вы  вправе отказаться от оплаты таких услуг, а если они оплачены, вправе потребовать от исполнителя возврат уплаченной суммы (ч. 2 ст. 16 №2300-1, ст. 156 Правил №354).

 Подробнее см.по ссылке: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_114247/db8cad163809d551a7894176b7b97b80b127cf7e/

Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор услуг, возмещаются исполнителем в полном объеме.

Для  отказа от дополнительной платной услуги Вам необходимо  обратиться к исполнителю с письменным заявлением об отказе от услуги и возврате уплаченных за неё денежных средств.

Здравствуйте, Дмитрий!

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта (ст.12 Закона №214-ФЗ)

 Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства  подлежит государственной регистрации(ст.16 Закона №214-ФЗ)

На основании указанных норм ВС РФ пришел к выводу, что

Застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в способе управления ломов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом общего собрания N 1/21 от 02.02.2021, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не было.

Определение ВС РФ по делу N А55-7228/2021

Единоличный собвенник помещений  МКД вправе принимать   решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений, которые оформляются в письменной форме, но без проведения общего собрания

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

ст.46 ЖК РФ

То-есть застройщик до передачи МКД либо регистрации  права собственности на помещения за другими лицами по сути является единственным собственником помещений МКД, который вправе принимать решения  по вопросам отнесенным к компетенции общего собрания.