Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как проверить законность и безопасность сделки по переуступке ДДУ в Москве?
Я собираюсь заключить договор переуступки для приобретения объекта незавершенного строительства (квартиры) в Москве. Интересы продавца представляет агентство недвижимости. На текущий момент я внес задаток и идет подготовка к сделке и проверка документов. Застройщик дал согласие на переуступку (есть скан документа).
Какие шаги надо предпринять для того, что бы убедиться в законности и безопасности сделки для меня?
Какие документы должны появиться по итогу этой сделки?
Какие документы должен предъявить продавец ДДУ для сделки?
Какие документы должен предоставить застройщик для сделки?
Какие шаги надо предпринять для того, что бы убедиться в законности и безопасности сделки для меня?
Здравствуйте
Вообще это нужно было делать ДО передачи задатка, потому что задатком вы рискуете уже сегодня.
Как минимум получить выписку из егрн по объекту — внесены туда сведения или нет. Объект у вас незавершен- это надо иметь в виду.
Ну и остальные документы посмотреть — по оплате цены квартиры например 1 покупателем.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Здравствуйте, Владимир!
Согласно ч. 1 ст. 11 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Какие документы должны появиться по итогу этой сделки?
Какие документы должен предъявить продавец ДДУ для сделки?
Какие документы должен предоставить застройщик для сделки?
По итогу сделки у Вас будет заключенный договор переуступки права, в соответствии с которым по завершению строительства готовый объект будет оформлен на Вас на праве собственности.
Продавец ДДУ должен предъявить документы, которые подтверждают наличие у него права требования к застройщику, а именно договор участия в долевом строительстве, документы, подтверждающие оплату по договору (если она уже была им произведена), согласие застройщика, если таковое требуется по первоначальному договору.
Плюс еще нужно смотреть имеется ли залог по данному договору в пользу банка (если продавцом ДДУ использовались кредитные средства).
Здравствуйте.
акие шаги надо предпринять для того, что бы убедиться в законности и безопасности сделки для меня?
можете взять выписку ЕГРН. Начните в с неё. Согласие у Вас скан есть, что хорошо конечно. Но оригинал было бы неплохо иметь тоже. Ст. 11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Какие документы должен предъявить продавец ДДУ для сделки?
аналогично. Согласие, выписку, плюс иные документы на объект строительства, которые ему переданы застройщиком.
Какие документы должен предоставить застройщик для сделки?
согласие, которое у Вас есть.
Здравствуйте.
Добавлю к сказанному коллегами.
Интересы продавца представляет агентство недвижимости.
У них доверенность?
Если они действуют по доверенности от имени продавца, тогда нужно обязательно её проверить.
Нотариальную можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП) не отменена ли она, в специальном реестре:
Статья 188 ГК РФ Прекращение доверенности
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме;
Потому что нотариальную продавцу нужно будет отменять также нотариально, и в реестре будут об этом сведения.
Если они работают по ненотариальной доверенности — то требуйте нотариальную.
Иначе нельзя быть уверенным, что она подписана именно продавцом, и возможен риск мошенничества.
И в любом случае проверьте какие в доверенности полномочия.
Например, если в доверенности нет права на получение денежных средств, то и передавать деньги агентству нельзя.
заключить договор переуступки для приобретения объекта незавершенного строительства (квартиры) в Москве.
И отдельно, конечно нужно сам договор проверить в обязательном порядке.
И договор уступки, и сам ДДУ.
Какие шаги надо предпринять для того, что бы убедиться в законности и безопасности сделки для меня?
Обязательно проверьте самого продавца.
На предмет банкротства:
Единый федеральные реестр сведений о банкротстве:
Арбитражные суды:
На наличие долгов по исполнительным производствам:
Банк данных исполнительных производств
Долги в итоге могут привести к банкротству и оспариванию сделки.
Хотя если цена рыночная или значительно от неё не отличается, то даже если продавец уйдёт в банкротство, риск оспаривания значительно снижается.
Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)»
Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника
1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Это тоже стоит учитывать.
по итогу цессии- уступки права требования — запись в егрн как раз- что произошла уступки и право требования переходит к вам на квартиру
дду и документы о его полной оплате — как указано в ст 11 фз 214
согласие вы говорите получено — тогда уже все
правда вопрос- нет ли там залога банка, если есть — то нужно согласие банка на изменение стороны договора — с продавца на вас.
Если документов об оплате нет или полностью не оплачена квартира- уступку заключать нельзя- она не пройдет через росреестр. Поэтому в цессии всегда указывается — что договор дду оплачен полностью, и хорошо бы приложить платежные документы, в цессии отражаются их номера и даты.
Это самое критичное.
Ну и сам дду стоит посмотреть- потому что к вам переходит право требования, но по факту там много нюансов- например по срокам и моментам о приемке помещения. Они идут все равно по дду.