Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Если недостаточно, то каковы наши шаги?
Вопросы:
1. Какие вопросы необходимо вынести на голосование собственников дома с целью включения в состав общего имущества дома домофонов, установленных в трех из четырех подъездов дома, поручения управляющей компании производить обслуживание нового имущества путем заключения договора с определенным подрядчиком?
2. Какой вопрос необходимо добавить для голосования, для решения освобождения одного из подъездов от оплаты обслуживания части общего имущества (домофонов других подъездов).
3. Достаточно ли проведения общего собрания для указанных в первом пункте целей? Если недостаточно, то каковы наши шаги?
Добрый день. Я с соседями живем в доме с несколькими подъездами. В подъездах установлены домофоны. Устанавливали и обслуживают их разные компании. Три наших подъезда обслуживает одна компания и у жильцов возникло непреодолимое желание платить за домофон одним платежом в управляющую компанию.
Управляющая компания утверждает, что наши металлические двери и домофоны на них это самострой и не общее имущество дома, потому, что по документам в доме установлены деревянные двери.
Она предлагает нам включить наши подъездные двери в капремонт и уже их будет обслуживать подрядчик, с которым у нее заключен договор. Для нас такой вариант не подходит. Во-первых, «свой» подрядчик управляшки очень плохо работает (в противовес нашей), во-вторых мы только года как два назад всем подъездом ставили новый дорогой домофон, в-третьих в доме есть куда потратить средства капремонта.
Знакомые с другого города, поделились своей практикой, в которой они в похожей ситуации провели общее собрание собственников дома и включив домофоны в состав общего имущества обязали заключить свою управляшку договор с нужным подрядчиком.
Однако наша ук такое решение отвергла, заявив, что для этого нам необходимо произвести реконструкцию дома путем изменения геометрии подъезда и внесения изменений в электрическую и слаботочную системы дома. Все это с составлением проектов и проведением экспертиз. Не дешево в общем.
В дополнение, по словам ук если мы внесем в общее имущество домофоны не всех подъездов, то платить за обслуживание будут все равно все жильцы дома (в том числе с других подъездов).
В интернете я находил информацию, что собственники в праве сами решать кому платить/не платить за обслуживание общего имущества. Тем более, что жильцы первых этажей нашего дома платят за лифт меньше остальных именно по решению общего собрания (им не начисляют компонент потраченной энергии лифтом). В собрании будут принимать участие все подъезды.
Здравствуйте, Юрий. Отношения по содержанию общего имущества регулируются Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», далее я буду именовать этот акт Правила, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
Итак, на основании пункта 1 Правила, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.
Обращу Ваше внимание, что гражданский кодекс в статье 290 определяет, что домофоны как относятся к общему имуществу МКД оборудование многоквартирного дома, обслуживающее более одного помещения
Собственникам помещений,… в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, ..
На основании указанной статьи Вам нужно провести собрание о включении домофонного оборудования в состав общего имущества. Собрание бывает очередным и внеочередным.
Статья 45 Жилищного кодекса РФ:
Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
Инициатор, должен сообщить о намерении провести собрание не позднее чем за десять дней до даты его проведения. Способы доведения указаны пункте 4 статьи 45 Жилищного кодекса РФ, например- направить уведомление каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено каждому собственнику уведомление под роспись, или разместить объявление. Полный текст законодательной нормы доступен по ссылке- www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/0007bd8e825a6eadd1de1cccb256d04cb5d980c3/
Пунктом 5 статьи 45 содержит перечень информации, которую должно содержать в себе Уведомление.
в целях правильного понимания Вами сути приведенной нормы, привожу пункт в полном его содержании:
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное голосование);
3) дата, место и время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования (продолжительность голосования);4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Далее продолжу,
Здравствуйте, Юрий!
Домофон, как оборудование, находящееся в МКД и обслуживающее более одного помещения, полностью отвечает признакам общего имущества
7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
ст.36 ЖК РФ
Но, если домофон приобретен и установлен непосредственно собственниками квартир отдельного подъезда МКД, то до момента принятия решения о включении домофона в состав общего имущества он является личной собственностью жильцов подъезда.
Например к подобному выводу пришел Арбитражный суда Волго-Вятского округа по делу N А82-7041/2013
В этой связи в том случае, если домофонная система приобретена непосредственно собственниками квартир отдельного подъезда в многоквартирном доме, то до момента принятия решения о включении домофонной системы в состав общего имущества многоквартирного дома она является личной собственностью жильцов подъезда, при этом бремя содержания такого имущества, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, несет собственник. В таком случае собственники домофонной системы имеют право самостоятельно заключать договоры на ремонт и техническое обслуживание домофонных систем с любыми организациями, оказывающими соответствующие услуги. Суды установили, что соответствующие договоры с обслуживающими организациями от имени групп граждан, проживающих в многоквартирных домах, заключали выбранные ими представители.
В письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ N 10686-АТ/04. есть разъяснения о внесения платы за обслуживание домофона
В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона.
С письмом более можете ознакомиться по ссылке www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71296640/
1. Какие вопросы необходимо вынести на голосование собственников дома с целью включения в состав общего имущества дома домофонов, установленных в трех из четырех подъездов дома, поручения управляющей компании производить обслуживание нового имущества путем заключения договора с определенным подрядчиком?
По моему мнению на голосование нужно вынести вопросы
— о включения домофонов в состав общего имущества;
— о порядке внесения оплаты за домофоны
— выбор подрядчика для заключения договора на обслуживание домофонов
Конституционный суд неоднократно указывал на возможность дифференциации платежей за содержание общего имущества, но при условии, что основанная на избранных общим собранием собственников помещений в МКД дополнительных критериях для определения долей такого участия, не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.
1. Признать пункты 1, 3 и 7 статьи 181.4, статью 181.5 ГК Российской Федерации и часть 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации не противоречащими Конституции Российской Федерации, поскольку содержащиеся в них положения по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования:
предполагают совместное участие всех собственников помещений в многоквартирном доме в расходах на содержание общего имущества в таком доме и не исключают возможность учета общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме при принятии решения об установлении размера платы за содержание жилого помещения, включающей в себя в том числе плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо размера обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, особенностей помещений в данном доме (в частности, их назначения), а также иных объективных обстоятельств, которые могут служить достаточным основанием для изменения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, — при том условии, что дифференциация размеров соответствующих платежей, основанная на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях для определения долей такого участия, не повлечет за собой необоснованных различий в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории;
Постановление Конституционного Суда РФ от 29 января 2018 г. N 5-П
То-есть собрание МКД при рассмотрении вопроса о порядке оплаты за домофон могут учесть и принять решение о ее начисление только собственникам, в подъездах, которых он установлен.
2. Какой вопрос необходимо добавить для голосования, для решения освобождения одного из подъездов от оплаты обслуживания части общего имущества (домофонов других подъездов).
По моему мнению можно не добавлять, а установить порядок внесения оплаты за домофон для собственников, проживающих в конкретных подъездах.
3. Достаточно ли проведения общего собрания для указанных в первом пункте целей?
Должно быть достаточным
Здравствуйте.
На голосование собственников дома с целью включения в состав общего имущества домофонов и поручения управляющей компании производить обслуживание путём заключения договора с определённым подрядчиком можно вынести следующие вопросы, как: состав работ по обслуживанию домофонной системы. Их стоимость, в том числе порядок её изменения, а также порядок внесения платы.
С учётом требований ст. 36 ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённым постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491, домофон входит в состав общего имущества, если он не был предусмотрен проектом, но был установлен позднее. В этом случае для взимания платы за его обслуживание как общего имущества многоквартирного дома, домофон должен быть включён в состав такого имущества решением общего собрания собственников.
Ниже дополню свой ответ.
Я дополню свой ответ:
Вопрос освобождения одного из подъездов от оплаты обслуживания части общего имущества (домофонов других подъездов), так и можно внести на голосование.
Согласно письму Минстроя России от 02.08.2023 N 20668-ОГ/00, если домофонная система установлена после ввода дома в эксплуатацию и не была включена в состав общего имущества, то обязанность по её содержанию лежит на собственниках.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников.
Ниже я дополню свой ответ.
Примерный перечень вопросов-
Включение в силу статьи 290 Гражданского кодекса РФ имеющегося Замена имеющегося домофонного оборудования в состав общедомового имущества МКД
Смена/определение компании, оказывающей услуги по обеспечению управлением доступа в подъезд МКД с использованием домофонного оборудования.
Определение порядка внесения оплаты за содержание домофонного оборудования МКД
Статья 44 ЖК РФ содержит не закрытый перечень вопросов о компетенции решений общего собрания собственников, однако иные вопросы компетенции должны быть указаны непосредственно в ЖК РФ.
Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, но по факту установлен, он может быть внесен в состав общего имущества многоквартирного дома в соответствии с пунктом 1 и 7 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491
Пункт 1
Обращу Ваше внимание, что в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ
Надеюсь, мои разъяснения были для Вас полезны.
С уважением, Самошина Анастасия Александровна
Дополнительно Вы можете включить в повестку собрания вопрос о наделении определенного лица полномочиями по заключению Договора или на Ваш выбор -об обязании УК заключить такой договор с определенной организацией обслуживающей домофонное оборудование.