Надо ли до начала ремонта какой-то акт от УК о наличии проблемы?

Добрый день,

      В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст. 287.6 ГК РФ.

      В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг. 
      По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
       В соответствии с п. 7 Приложения 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, в части балконов относятся восстановление или замена отдельных участков и элементов.

     В отношении того, относятся ли разные части балкона к общедомовому имуществу существует определенные разногласия, так ограждения балкона, как не несущую конструкцию, обслуживающую только одну квартиру иногда не относят к общедомовому имуществу (при этом судебная практика все-таки склоняется к общедомовому имуществу), однако бетонная плита (о гидроизоляции которой идет речь, как я понимаю) обслуживает как минимум две квартиры и является несущей конструкцией, относится к общедомовому имуществу, а ее ремонт к текущему ремонту, который должна выполнять УК.

     Следовательно, вам необходимо обратиться к УК с требованием провести ремонтные работы. Это и законно и разумно с практической точки зрения, так как источник протечки вам до конца не ясен и понадобится осмотр нескольких квартир, с составлением соответствующего акта. Соответственно, и за результат работ будет отвечать УК, при дальнейшей протечке.

      Если же вы проведете ремонтные работы самостоятельно, ответственность будете нести вы. 

Здравствуйте, Дмитрий!

Балконная плита является одновременно ограждающей конструкцией,   поэтому  включена в состав общего имущества МКД

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

Постановлением Правительства РФ N 491

Кроме этого     балконная плита  предназначена для обслуживания двух квартир,.что является еще одним признаком отнесения  балконной плиты   к общему имуществу

Так     пол  вышерасположенной квартиры является потолком для балкона нижерасположенной,

В  части гидроизоляции балконной плиты  УК  обязана    устранять  отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит

4.2.4.3. Отсутствие или неправильное выполнение сопряжений сливов и гидроизоляционного слоя с конструкциями, потеки на верхней поверхности балконных плит, ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития.

Постановление  Госстроя №170

В минимальный перечень работ, выполняемых УК входит

выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках;

Постановление  Правительства №290

То-есть наличие  протечек  через гидроизоляцию балкона должно устраняться УК 

Вы пишите, что самостоятельно с соседом  делали ремонт на балконе в ходе,   которого  могла быть нарушена гидроизоляция балконной плиты.

Вред причиненный имуществу подлежит возмещению лицом его причинившим (ст.1064 ГК РФ).

 Скажите, пожалуйста, каков должен быть порядок действий, чтобы качественно переделать ремонт на балконе?

Обращаться нужно в УК, именно она должна определить список необходимых работ по восстановлению гидроизоляции ,   выполнить их самостоятельно либо принять   эти работы,  выполненные силами третьих лиц.

При этом, поскольку речь  идет о причинении  вреда   гидроизоляции при ремонте балкона, УК вправе требовать  возмещения   с причинителя    за проведение  восстановительных работ.

Надо ли согласовывать с УК (т.к. общедомовое имущество), какие нужны сертификаты и акты от компании, которая будет делать гидроизоляцию на балконе, чтобы потом в случае суда к нам не было претензий если всё равно будет течь к соседям снизу?

По моему мнению нужно не просто согласовать.

Необходимо чтобы  УК  определило список необходимых работ и  участвовало в их приемки либо проводила самостоятельно.

Поскольку проведение  работ силами третьих лиц без приемки работ УК не освободит    от  возмещения ущерба, если работы будут проведены некачественно.

Например собственник ниже расположенного балкона будет вправе требовать возмещения за ущерб  с собственника выше расположенного балкона за последствия некачественной гидроизоляции  балконной плиты  проведенной по его заданию   силами  третьих лиц.

.

Здравствуйте!

Скажите, пожалуйста, каков должен быть порядок действий, чтобы качественно переделать ремонт на балконе? Надо ли согласовывать с УК (т.к. общедомовое имущество), какие нужны сертификаты и акты от компании, которая будет делать гидроизоляцию на балконе, чтобы потом в случае суда к нам не было претензий если всё равно будет течь к соседям снизу? Надо ли до начала ремонта какой-то акт от УК о наличии проблемы?

Вам с данным вопросом нужно обратиться письменно вашей УК. Так как, согласно  п. 7 Приложения 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, ремонт балконов относится к текущему ремонту МКД.

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_44772/

В связи с тем, что Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491«Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения.», определен состав общего имущества  и в состав общего имущества включаются балконные и иные плиты.

Подробнее тут: www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_62293/3d31045ceb2bec48a6d4b16629e2c420d000b08e/

Таким образом, направьте в управляющую компанию (УК) письменное заявление с требованием осмотреть и отремонтировать балконную плиту или фасадную часть балкона. Сотрудники УК обязаны назначить вам время и день осмотра балкона. По итогам они должны письменно ответить в течение месяца со дня заявки. 

Если УК откажется ремонтировать балкон, обращайтесь в суд. В исковом заявлении требуйте, чтобы она отремонтировала его за свой счёт. Приложите копию заявления, которое направляли в УК, и её отказ (если таковой будет).