Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Кто и на каких основаниях может оспорить такую сделку?
Тема : Покупка вторичной недвижимости (квартира).
Ситуация продавца :
Продавец квартиры при покупке квартиры использовал материнский капитал как платеж по ипотеке.
Перед планируемой продажей квартиры продавец погасил ипотеку, снял обременение, но выделять доли детям и супруге соразмерно мат. капиталу даже не планирует.
Вместо этого он собирается получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры без выделения долей в ней детям, при условии что выделит доли уже в новом покупаемом жилье (которого в собственности еще нет, но есть предварительный договор на его покупку(покупается за средства с продажи квартиры(передача через ячейку или кеш) + ипотечные средства)).
Как планируется провести такую сделку между продавцом и покупателем квартиры :
Обычный договор купли-продажи, прямая сделка, без привлечения натариуса. Рассчет через СБР (через сервис безопасных рассчетов).
Вопрос :
Законна ли такая сделка и какие риски она несет для покупателя? Можно ли купить квартиру в которой не выделили доли детям по мат. капиталу, но опека дала свое согласие на такую сделку? Кто и на каких основаниях может оспорить такую сделку? Возможны ли проблемы для покупателя в случае если продавец не исполнит свои обязательства перед опекой/ПФР уже после совершения сделки?
Здравствуйте, Марина.
Разрешение опеки согласно статьи 37 ГК в данном случае не требуется, поскольку доли детям не выделены.
Соответственно, если он к ним обратится опека откажет либо по существу, так как нарушаются права детей, либо укажет на то, что я указал изначально.
Наличие согласия опеки на отчуждение указанной квартиры не защищает его от иска ПФР (Социального фонда) о возврате средств материнского капитала.
Вам признание сделки недействительной в этом случае именно по основаниям невыделения долей детям не грозит. Вы добросовестный приобретатель.
С уважением! Г.А. Кураев
Добрый день!
Законна ли такая сделка и какие риски она несет для покупателя? Можно ли купить квартиру в которой не выделили доли детям по мат. капиталу, но опека дала свое согласие на такую сделку? Кто и на каких основаниях может оспорить такую сделку? Возможны ли проблемы для покупателя в случае если продавец не исполнит свои обязательства перед опекой/ПФР уже после совершения сделки?
На мой взгляд, для покупателя в такой сделке рисков по оспариванию сделки (ст. 166 ГК РФ) в связи с невыделением продавцов долей детям — нет. Если и возникнут вопросы, то к продавцу, а не к Вам. Вы в данной сделке будете добросовестным приобретателем.
Здравствуйте.
Перед планируемой продажей квартиры продавец погасил ипотеку, снял обременение, но выделять доли детям и супруге соразмерно мат. капиталу даже не планирует.
В такой ситуации — продажа без выделения долей — наиболее вероятным последствием будет требование госоргана к продавцу о возврате средств материнского капитала, т.к. средства целевые и не была выполнена прямая обязанность.
Возможны ли проблемы для покупателя в случае если продавец не исполнит свои обязательства перед опекой/ПФР уже после совершения сделки?
Вот этот риск возможен.
Если продавец не выполняет условия, то в судебной практике встречаются дела, когда сделку оспаривают.
И в качестве последствий:
Статья 167 ГК РФ Общие положения о последствиях недействительности сделки
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Это может сделать либо орган опеки и попечительства либо прокуратура.
Вместо этого он собирается получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры без выделения долей в ней детям,
И не совсем понятно, почему продавец так не хочет выделять доли детям, если он всё равно собирается получать разрешение у органа опеки и приобретать другую квартиру.
Пусть выделяет доли как положено, получает разрешение у опеки и после это уже продаёт квартиру.
Так будут сняты риски и для Вас и для него, и соблюдены интересы детей.
здравствуйте
в соответствии со ст 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» разрешение от опеки требуется в случае продажи недвижимости, в которой выделены доли детям, в вашем случае такого нет и согласия не нужно.Регистратор сделки не будет знать о том, что недвижимость куплена с использованием средств маткапитала и может зарегистрировать переход права собственности.
Однако, в последующем, по иску прокурора данную сделку возможно оспорить. То есть детям вернут их доли либо обяжут вернуть средства маткапитала в соцфонд.
Прокуратура самостоятельно не проводит проверки, только по заявлению третьих лиц, то есть, если будет проведена проверка использования средств маткапитала и будет установлено, что доли не были выделены, или если доли в новом жилье меньше тех, что были в первоначальном жилье, то сделка будет оспорена.Тем более будет оспоренп, если и в новом жилье не выделены доли детям.
Можно ли купить квартиру в которой не выделили доли детям по мат. капиталу, но опека дала свое согласие на такую сделку?
Да, если опека вынесла постановление, где указано, что родители могут продать квартиру, в которой есть маткапитал без выделения долей, но при этом после продажи приобрести квартиру по такому-то адресу, т.к. вы пишите, что родители уже подобрали новое жилье, то квартиру вы купить можете.
Возможны ли проблемы для покупателя в случае если продавец не исполнит свои обязательства перед опекой/ПФР уже после совершения сделки?
А вот если Продавец не исполнит постановление опеки, тогда у вас как Покупателя будут проблемы. Такая сделка будет оспорена и признана недействительной. Это подтверждается практикой ВС РФ
pravo.ru/story/201212/ Можете ознакомиться с судебным делом по данной ссылке
Такие вопросы, как у вас уже задавались на нашем сайте и я давала на них ответы. Если интересно как обезопасить себя в такой ситуации, можете почитать мой ответ на такой же вопрос как у вас с разницей в объекте недвижимости https://pravoved.ru/question/2361005/
Если есть допвопросы, задавайте.
Если все условия опеки, прописанные в ее Постановлении исполнены, тогда и вопросов не будет, потому что орган, выдающий разрешения на сделки с недвижимостью детей, получит подтверждение исполнения своего распоряжения. После проведения сделок по продаже и покупке с наделением детей долями согласно Постановления опеки, родители предоставляют в опеку выписку из ЕГРН, где указано, что в приобретенном жилье дети наделены долями согласно Постановления опеки.
Единственное, знаю случай, когда Росреестр отказался регистрировать переход права собственности по такой сделке указав на нарушение прав детей. Правда суд встал на сторону граждан и признал отказ Росреестра незаконным.
kad.arbitr.ru/Card/25a7bfe8-5959-4b37-a5dd-07a8beb51c0a