Что прописать лучше в договоре, чтобы обезопасить себя?

Здравствуйте, Alex, г. Москва.

Сегодня увидела на площадке авито, что это помещение выставлено на продажу, это может как то повлиять ?

Если успеете заключить, подписать договор аренды до продажи, то никак не повлияет.

В соответствии со ст.617 ГК РФ при изменении арендодателя, переход прав собственности не является основанием для изменения или расторжения договора. Т.е. договор сохраняет силу для нового собственника.

Здравствуйте.

1.  По общему правилу договор аренды продолжает свое действие в случае смены собственника, поскольку в соответствии со статьей 617 ГК РФ

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поэтому для нового собственника договор, заключенный предыдущим собственником с Вами, будет в равной мере обязательным. 

2. В то же время какие-то особые нормы, в том числе по этому поводу, могут быть предусмотрены в договоре, поэтому с ним внимательно нужно ознакомляться.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Статья 421 ГК РФ.  

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статья 310 ГК РФ. 

Но то, что договор нужно внимательно изучать — это, разумеется, не связано именно со сменой собственника, это обычная деловая необходимость.

Что прописать лучше в договоре, чтобы обезопасить себя ?

 Как указал выше, ничего особого в договоре писать не нужно, поскольку действует общее правило статьи 617 ГК, главное, чтобы в договоре не было норм, которые устанавливали бы другую логику. Но, если Вам так будет спокойнее, можете включить в договор текст, примерно аналогичный 617 статье. 

Здравствуйте.

Дополню ответ коллег, с учетом Вашего указания 

у меня будет залог, за последний месяц аренды

 речь, конечно, не о залоге, так как деньги не могут быть переданы в залог, а об обеспечительном платеже. 

Я бы рекомендовала во избежание споров, кто должен Вам вернуть деньги по окончании срока аренды — новый собственник-арендодатель или старый,  указать в договоре условие примерно следующего содержания:

В случае отчуждения предмета аренды арендодателем третьему лицу за арендодателем сохраняется обязанность по возврату арендатору обеспечительного платежа, внесенного арендатором согласно п. ХХ Договора, при соблюдении условий, указанных в п. ХХ Договора. 

Добрый день.

Раз Вы договор аренды согласовываете, то в качестве гарантии его действия при смене собственника может быть его заключение на срок более года и регистрация договора аренды.

Если Вам нужна более подробная консультация или помощь в составлении документов, Вы можете обратиться ко мне в чат для согласования условий.