Бесплатная консультация юриста в Москве
8 499 705-84-25
Поиск

Консультируйтесь с юристом онлайн

244 юриста готовы ответить сейчас
Ответ за 15 минут
244 юриста сейчас на сайте
  1. Категории
  2. Недвижимость

Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

Добрый день! Вопрос к московским юристам.

Ситуация такая: я продаю свою квартиру и покупаю две другие (1-шку в ипотеку и двушку деньгами, полученными с продажи моей квартиры).

За 2-шку внесла аванс, но меня беспокоит вопрос ее юридической чистоты. Собственника ни разу не видела. Он будет только на сделке. Общаюсь только с риэлтором, она все делает по доверенности. Эта дама-риэлтор даже свой паспорт показывать не хотела, когда предъявляла доверенность, все время копии документов подсовывает, оригиналы предъявляет только после долгих уговоров.

Никаких справок из ПНД и НД они предоставлять не собираются.

Из истории квартиры известно, что в ней всю жизнь жила бабушка, квартира ей принадлежала на основании приватизации в 1993 году. Бабушка эта умерла 04 января 2010г. и завещала чужому человеку квартиру. ПО СЛОВАМ у нее не было близких родственников. В квартире никто не прописан.

Из документов есть:

- Свидетельство о праве на наследство от 31.08.2010г;

- Свидетельство о собственности от 17 сентября 2010г. на этого нового собственника;

- Копия паспорта собственника;

Есть ли тут повод переживать о неизвестных родственниках, потенциально претендующих на квартиру или еще из-за чего-то?

Как я могу удостовериться в юридической чистоте этой квартиры?

Со второй квартирой (однушкой) вопрос такой же, только там не наследство, а купля-продажа, но в собственности она сейчас меньше 3-х лет. Какие тут подводные камни? Как ее проверить?

15 Марта 2014, 09:32, вопрос №396302 Марина, г. Москва

Марина оставил отзыв о сайте — показать

700 стоимость
вопроса
вопрос решён
Свернуть

Ответы юристов (12)

  • Юрист - Гостеева Яна
    Гостеева Яна
    Юрист, г. Москва
    • 2695ответов
    • 1297отзывов

    Марина, если первая квартира по завещанию перешла в собственность — то тут переживать о возможных наследниках смысла нет, поскольку они здесь ни причём… Единственная проблема может возникнуть, если там зарегистрированы люди, но этот вопрос решается...

    По второй квартире — вопросов вообще нет, кроме того, что она может быть предметом спора (например, совместная собственность супругов, которые уже не в браке и не разделили имущество)

    15 Марта 2014, 09:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    У меня уже был неприятный опыт с квартирой, поэтому я так переживаю. Меня терзают сомнения:

    А оспорить наследство могут?

    А если собственник не адекватен, я же его не видела своими глазами. Для меня это риск? Ведь его действия тоже могут признанны недействительными. Они же отказываются предоставить справки из ПНД и НД. А мои покупатели меня попросили и я предоставила эти справки без проблем.

    Как я написала, в квартире никто не прописан.

    А как-то можно проверить кто куда был выписан из квартиры?

    Как проверить есть ли у собственника квартиры жена или бывшая жена(которая меньше 3-х лет в собственности), на случай, если они не разделили имущество?

    15 Марта 2014, 10:07
  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович

    Марина, здравствуйте!

    Я присоединяюсь к моей коллеге — если квартира прошла через нотариуса и регистрационный орган, то вероятность какого то обмана уменьшается многократно. Я бы только советовал Вам запросить сведения о завещании (либо у собственников, либо нотариуса). Тогда точно можно быть спокойным.

    15 Марта 2014, 10:04
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Сошенко Владимир Иванович

    А оспорить наследство могу?

    В РФ оспорить можно все, однако реально это очень тяжело сделать.

    А если собственник не адекватен, я же его не видела своими глазами.
    Для меня это риск?

    Риэлтор действует по доверенности, внизу доверенности стоит фраза «дееспособность проверена», следовательно если что все претензии будут к нотариусу.



    А как-то можно проверить кто куда был выписан из квартиры

    Это уже необходимо обращаться в паспортный стол и брать выписку из поквартирной карточки.


    Как проверить есть ли у собственника квартиры жена или бывшая
    жена(которая меньше 3-х лет в собственности), на случай, если они не
    разделили имущество?

    Если это завещание, то жена не имеет право на него претендовать (35 СК РФ)

    15 Марта 2014, 10:10
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть

    Уточнение клиента

    Еще раз уточню:

    Я покупаю две квартиры: одна- в собственности на сновании вступления в наследство 4 года назад. Другая – на основании договора купли- продажи, давностью менее 3-х лет.

    Меня интересует, что может угрожать моей сделке или в будущем моей собственности. Какие потенциально могут возникнуть проблемы, и как я могу себя заблаговременно подстраховать, проверив квартиру до сделки?

    Вопрос о бывших супругах имеет отношение ко второй квартире (которая по договору купли-продажи менее 3-х лет).

    Вы написали «советовал Вам запросить сведения о завещании (либо у собственников, либо нотариуса)» - какие сведения о завещании вы имеете в виду? Я написала, что у меня есть их свидетельство о праве на наследство.

    «Паспортный стол и брать выписку из поквартирной карточки» - я сама могу взять такую выписку или только собственник? Они не хотят собирать для меня никаких дополнительных документов.

    15 Марта 2014, 10:42
  • Юрист - Мирасов Эдуард

    Здравствуйте, Марина!

    Только недавно здесь на сайте, у человека возникла такая же проблема, он покупал квартиру и боялся, что в будущем могут возникнуть проблемы. Я посоветовал застраховать сделку от неблагоприятных последствий (титульное страхование недвижимости), в итоге он так и сделал. 

    Этот вариант самый надёжный, так как в случае если сделка будет признана недействительное вы вернёте свои деньги назад. Тем более служба безопасности проверит чистоту сделки и продавцов по своим каналам.

    Удачи Вам!

    15 Марта 2014, 10:34
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    — Свидетельство о праве на наследство от 31.08.2010г;

    Если свидетельство о праве на наследство по завещанию, то никакой иной наследник оспорить сделку не может даже в теории. Ему сначала придется завещание оспорить, что очень проблематично.

    Свидетельство о собственности от 17 сентября 2010г. на этого нового собственника;

    Сейчас 2014 год. За это время документ никем оспорен не был, и уже даже пропущен срок исковой давности, если бы кто-то имел такое намерение. так что отсутствие у покойной родственников, скорей всего вполне достоверно.

    Есть ли тут повод переживать о неизвестных родственниках, потенциально претендующих на квартиру или еще из-за чего-то?

    О неизвестных родственниках тут переживать особого смысла нет.

    Со второй квартирой (однушкой) вопрос такой же, только там не наследство, а купля-продажа, но в собственности она сейчас меньше 3-х лет. Какие тут подводные камни? 

    Ну тут камни для продавцов в виде налогов. Это проблема не ваша, собственно, а продавца.

    Проводите сделку нотариально и проблем не будет. Ни один нотариус в здравом уме и в трезвой памяти не станет проводить сделку с «левыми» документами или с явно неадекватным человеком. Да и наличие или отсутствие учета в ПНД вообще не основание для отказа от сделки. Это не недееспособность, когда субъект не отдает отчета в своих действиях. Недееспособность устанавливается только судом.

    15 Марта 2014, 10:35
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    Здравствуйте!  Если квартира не является предметом преступления,  либо выбыла из пользования собственника против его воли по истребовать её у добросовестного приобретателя законом не предусмотрено. 

    Правоустанавливающими документами является право на наследство. Таким образом продает ее наследник,  а следовательно по своей воле и получена квартира в наследство. 

    При покупке квартиры потребуйте у продавца выписки из домовой книги и лицевого счета. 

    Можете заказать в Росреестре выписку из ЕГРП, из которой Вы увидите информацию о всех собственниках квартиры, о всех переходах права. Это открытая информация для любого лица,  госпошлина 200 рублей. 

    По другой квартире проверяйте те же документы. Выписки из домовой книги,  из лицевого счета,  правоустанавливающие документы,  т. е.  договор купли-продажи,  свидетельство о государственной регистрации права. 

    Закажите выписки из ЕГРП. 400 рублей сумма не большая,  а будет все наглядней. 

    Справки из пнд  и пд первый раз слышу чтобы спрашивали. Может у вас такое и практикуют. 

    15 Марта 2014, 10:42
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    Законный и достаточно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП),  а так же справку из Департамента жилищной политики Москвы. По ним можно узнать о собственниках квартиры, не находится ли она под арестом или обременением, залогом или рентой.
    Спросите у продавца или его представителя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Выписка должна быть «свеженькой». Лучше буквально перед сделкой датированная. Можете ее и самостоятельно получить. Даже не ставя продавца в известность.

    Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит:
    — наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
    — дата подписания выписки, а также исходящий номер;
    — кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
    — назначение объекта недвижимости;
    — площадь;
    — адрес (местоположение);
    — данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
    — вид зарегистрированного права;
    — зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
    — ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

    Справка Жилищного департамента содержит:
    — кадастровый (условный) номер;
    — наименование объекта;
    — назначение объекта;
    — общая площадь объекта;
    — жилая площадь;
    — адрес;
    — правообладатель;
    — вид права;
    — ограничения (обременения);
    — лицо, которое запросило справку
    .

    Оплата за выписку из ЕГРП составит для физического лица – 100 рублей.

    Оплата справки через Департамент жилищной политики составит:  300 рублей, справка о недвижимости, права на которую зарегистрированы до 31.01.1998 год — бесплатно.



    15 Марта 2014, 10:44
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов
    15 Марта 2014, 10:47
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Мирасов Эдуард

    Возможно имеются еще родственники, которые не знали что наследодатель умер,  со временем они могут обратиться в суд с восстановлением срок принятии наследства, на что суд может его удовлетворить. 

    У меня из практики было что в 2006 г. умерла женщина у которой был квартира, а затем и её сын умер. У неё оставался внук в возрасте 9 лет в 2013 г. он обратился с восстановлением срока вступления наследства. Суд удовлетворил требование, так как внук не мог в несовершеннолетнем возрасте самостоятельно вступить наследство, а то что его мама не суетилась это не его вина. В итоге люди потеряли квартиру и судятся. А страховка в этом случае покрыла бы эти минусы.

    15 Марта 2014, 10:48
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Григорьев Руслан

    По наследственной квартире,  я считаю вообще никаких проблем нет,  если продает ее наследник по завещанию. Вы добросовестный приобретатель и в случае,  если возникнут споры по наследству,  то Вас и квартиры они не коснутся. 

    По второй квартире выписку из домовой книги Вам не дадут. Её могут получить только собственники. А что Вы хотите узнать? Какова история этой квартиры?  Опять же нужны последние правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРП. Из них Вы все увидите. 

    То есть кто собственник и кто был до этого собственниками. 

    15 Марта 2014, 10:55
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Калинин Юрий
    Калинин Юрий
    Юрист, г. Москва
    • 914ответов
    • 360отзывов

    На информацию в выписке ЕГРП по второй квартире, которая не по наследству полученная, стоит обратить на вообще количество сделок с ней. Если оона «продавалась» за короткое время несколько раз, я бы не советовал связываться с такой недвижимостью.

    15 Марта 2014, 10:57
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
  • Юрист - Гусева Татьяна
    Юрист, г. Калининград
    Общаться в чате

    С квартирами, полученнными в наследство, всегда есть существенный риск. В данном случае хотелось бы обратить внимание на то, что никому не известно, имеются ли другие наследники, или нет. Поручиться за это невозможно. Особенно настораживает факт передачи по наследству квартиры чужому человеку. По таким делам даже нельзя предположить дату начала срока исковой давности, т.к. никому не известно, когда наследник может узнать об открытии наследства.

    В практике имеются случаи, когда после многих лет суд восстанавливал срок принятия наследства. Учитывая возраст собственника, могут быть и наследники имеющие право на обязатульную долю в наследстве.

    Второй момент риска касается вопроса о добросовестном приобретении. Согласно закону, говорить о добросовестности можно только в случае приобретения имущества по возмездной сделке. 

    В данном случае собственник получил квартиру безвозмездно — по наследству. Следовательно, вопрос о квалификации приобретателя как добросовестного не возникает.Со всеми вытекающими последствиями.

    Третий настораживающий момент — невозможность встретиться с продавцом, выяснить у него существенные моменты. По доверенности вообще не стоит покупать квартиру у незнакомых лиц.

    Считаю, что полностью прав Эдуард Мирасов, предлагающий страхование сделки. Никакими другими способами гарантировать полную безопасность невозможно.

    15 Марта 2014, 11:13
    Ответ юриста был полезен? + 0 - 0
    Свернуть
stats