Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке?

У меня уже был неприятный опыт с квартирой, поэтому я так переживаю. Меня терзают сомнения:

А оспорить наследство могут?

А если собственник не адекватен, я же его не видела своими глазами. Для меня это риск? Ведь его действия тоже могут признанны недействительными. Они же отказываются предоставить справки из ПНД и НД. А мои покупатели меня попросили и я предоставила эти справки без проблем.

Как я написала, в квартире никто не прописан.

А как-то можно проверить кто куда был выписан из квартиры?

Как проверить есть ли у собственника квартиры жена или бывшая жена(которая меньше 3-х лет в собственности), на случай, если они не разделили имущество?

А оспорить наследство могу?

В РФ оспорить можно все, однако реально это очень тяжело сделать.

А если собственник не адекватен, я же его не видела своими глазами.
Для меня это риск?

Риэлтор действует по доверенности, внизу доверенности стоит фраза «дееспособность проверена», следовательно если что все претензии будут к нотариусу.

А как-то можно проверить кто куда был выписан из квартиры

Это уже необходимо обращаться в паспортный стол и брать выписку из поквартирной карточки.

Как проверить есть ли у собственника квартиры жена или бывшая
жена(которая меньше 3-х лет в собственности), на случай, если они не
разделили имущество?

Если это завещание, то жена не имеет право на него претендовать (35 СК РФ)

Еще раз уточню:

Я покупаю две квартиры: одна- в собственности на сновании вступления в наследство 4 года назад. Другая – на основании договора купли- продажи, давностью менее 3-х лет.

Меня интересует, что может угрожать моей сделке или в будущем моей собственности. Какие потенциально могут возникнуть проблемы, и как я могу себя заблаговременно подстраховать, проверив квартиру до сделки?

Вопрос о бывших супругах имеет отношение ко второй квартире (которая по договору купли-продажи менее 3-х лет).

Вы написали «советовал Вам запросить сведения о завещании (либо у собственников, либо нотариуса)» - какие сведения о завещании вы имеете в виду? Я написала, что у меня есть их свидетельство о праве на наследство.

«Паспортный стол и брать выписку из поквартирной карточки» - я сама могу взять такую выписку или только собственник? Они не хотят собирать для меня никаких дополнительных документов.

Возможно имеются еще родственники, которые не знали что наследодатель умер,  со временем они могут обратиться в суд с восстановлением срок принятии наследства, на что суд может его удовлетворить. 

У меня из практики было что в 2006 г. умерла женщина у которой был квартира, а затем и её сын умер. У неё оставался внук в возрасте 9 лет в 2013 г. он обратился с восстановлением срока вступления наследства. Суд удовлетворил требование, так как внук не мог в несовершеннолетнем возрасте самостоятельно вступить наследство, а то что его мама не суетилась это не его вина. В итоге люди потеряли квартиру и судятся. А страховка в этом случае покрыла бы эти минусы.

Законный и достаточно надежный способ проверки — получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП),  а так же справку из Департамента жилищной политики Москвы. По ним можно узнать о собственниках квартиры, не находится ли она под арестом или обременением, залогом или рентой.
Спросите у продавца или его представителя выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Выписка должна быть «свеженькой». Лучше буквально перед сделкой датированная. Можете ее и самостоятельно получить. Даже не ставя продавца в известность.

Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит:
— наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;
— дата подписания выписки, а также исходящий номер;
— кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;
— назначение объекта недвижимости;
— площадь;
— адрес (местоположение);
— данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);
— вид зарегистрированного права;
— зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;
— ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Справка Жилищного департамента содержит:
— кадастровый (условный) номер;
— наименование объекта;
— назначение объекта;
— общая площадь объекта;
— жилая площадь;
— адрес;
— правообладатель;
— вид права;
— ограничения (обременения);
— лицо, которое запросило справку.

Оплата за выписку из ЕГРП составит для физического лица – 100 рублей.

Оплата справки через Департамент жилищной политики составит:  300 рублей, справка о недвижимости, права на которую зарегистрированы до 31.01.1998 год — бесплатно.

Адреса приемных, где можно получить информацию из ЕГРП в Москве

По наследственной квартире,  я считаю вообще никаких проблем нет,  если продает ее наследник по завещанию. Вы добросовестный приобретатель и в случае,  если возникнут споры по наследству,  то Вас и квартиры они не коснутся. 

По второй квартире выписку из домовой книги Вам не дадут. Её могут получить только собственники. А что Вы хотите узнать? Какова история этой квартиры?  Опять же нужны последние правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРП. Из них Вы все увидите. 

То есть кто собственник и кто был до этого собственниками.