Какие риски для продавца (не получить оплату за дом) есть в данной ситуации?

Добрый вечер.

Если я правильно вас понял, покупатель хочет сначала рассчитаться с вами только за землю, а спустя 4 месяца за якобы строительство жилого дома, так?

Но на сайте Сбера сказано, что кредит на строительство частного дома можно получить весь сразу, и не нужно доказывать строительство дома, чтобы получить деньги. Строительство дома нужно доказать, чтобы подтвердить целевое использование кредитных средств и передать дом в залог банку.

Поэтому вы можете в договоре подряда прописать, что стоимость работ оплачивается сразу в размере 100% до начала строительства, получить деньги от покупателя, а потом он через 4 месяца заполнит акт приёма-передачи дома и сдаст в банк.

Согласно ст.421 ГК РФ,

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Но почитайте внимательно, дом должен соответствовать всем требованиям жилого помещения, а подрядчик должен быть ИП или юр.лицо.

Здравствуйте.

Это как бы незаконная такая схема, такие действия. Но Вас как Продавца это мало интересует, Вам нужно знать о рисках по этой незаконной схеме.

Упуская льготы, вопросы по ипотеке, и рассматривая Вашу схему, можно сказать, что возможно продажа земельного участка, а также продажа набора как бы «стройматериалов» на дом, заключить договор КП по ст.454, 549 ГК. Тем самым сумма будет больше приближена к реальной цене продажи дома.

Также заключить договор подряда (ст.702 ГК РФ). но деньги получить сразу.

потом уже дооформление якобы произведенных работ.

Здравствуйте. 

Какие риски для продавца (не получить оплату за дом) есть в данной ситуации?

 Лично я бы разделил риски на два основных типа — правовые и фактические.

1. Основной  правовой риск — возможность признания данной сделки недействительной (в том числе в части в отношении отсутствующего дома), причем на различных основаниях 

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статья 170 ГК РФ. 

Поскольку причина проведения такой сделки при желании может устанавливаться довольно легко,

Покупателю брать ипотеку на новое строительство выгоднее, чем приобретать построенный дом, так как ниже проценты по кредиту.

такой риск, пусть и маловероятный, всегда будет наличествовать. 

В отношении данного риска у Вас есть возможные меры реагирования, в том числе возможность легализации построенного дома в будущем (а также указание на то, что в случае отмены сделки только в части будет происходить позволение злоупотребления правом для покупателя

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

… В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Статья 10 ГК РФ. 

Все это, разумеется, навскидку. Чтобы более содержательно комментировать и тем более предполагать возможные тактики поведения на случай каких-то обстоятельств, нужно тщательнее изучать ситуацию. 

Помимо вышеуказанного основания оспаривания сделки есть и другие, например 

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки...

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом.

Статьи 168, 169  ГК РФ. 

Как видите, нормы довольно «каучуковые» и теоретически могут быть задействованы. 

2. Основной фактический риск — это, конечно, поведение покупателя. То, что Вы не передадите акт, Вам никаких гарантий не даст, тем более, что если дело дойдет до суда, такой акт может быть истребован от Вас судом. А риск непредоставления будет ложиться на Вас, поскольку бремя доказывания будет распространяться на обе стороны. 

Суд вправе предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

В ходатайстве об истребовании доказательства должно быть обозначено доказательство, а также указано, какие обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела, могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, указаны причины, препятствующие получению доказательства, и место нахождения доказательства.

Статья 57 ГПК РФ. 

Помимо прочего, есть масса возможностей (тем более в 21 веке) зафиксировать доказательства наличия дома уже на момент получения участка. Из банального — приглашение свидетелей, запись видеосъемки (с фиксацией на ней текущего числа. Да и экспертиза покажет дату съемки), приглашение нотариуса или инженера для каких-либо действий. 

Здравствуйте Дмитрий 

Вариант достаточно не простой. 

В договоре подряда можно предусмотреть, что условия об одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренные ст. ст. 717, 719 ГК РФ, могут быть изменены соглашением сторон (абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ). Так, стороны могут исключить право заказчика на отказ от исполнения договора подряда в любое время до сдачи ему результата работы согласно ст. 717 ГК РФ.

прописывается примерно так. 

Заказчик не вправе в одностороннем порядке в соответствии со ст. 717 ГК РФ отказаться от исполнения договора.

Однако в договоре подряда огромное количество рисков .

Например 

Если договором не определены начальный и конечный сроки выполнения работы, данный договор может быть признан незаключенным ввиду несогласования его существенного условия (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 708 ГК РФ). В судебной практике достаточно распространена позиция о том, что начальный и конечный сроки выполнения работ являются существенным условием договора подряда (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2023 N Ф07-700/2023).

И т.д в подряде огромное количество рисков как для покупателя так и для продавца + оформление будет осложнено для покупателя. 

Так как должна в теории изначально в его собственность перейти земля потом уже заключаться договор подряда но тут как вы указали по факту у вас появиться право денежного требования. 

Согласно ст 717 

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. Заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Т.е зачем вам подстраиваться настолько под покупателя когда вы можете зарегистрировать ижс. А потом продать его . 

Дмитрий надеюсь смог вам помочь

С уважением Давидьянц А.Г.