Можно ли избежать налога 13% при продаже подаренной квартиры и покупке или строительстве дома?

Здравствуйте, Павел!!!

В соответствии с частью 2.1 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации:

2.1. Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде квартиры освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения, если одновременно соблюдаются следующие условия:

— если у Вас двое и более детей, не достигших возраста 18 лет (либо 24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения);

— если в том же году, в котором осуществлена продажа квартиры, либо не позднее 30 апреля следующего года Вы купите иное жилое помещение (можно по долевому строительству с полной оплатой);

— если площадь купленного Вами жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает площадь в проданной квартире или её кадастровую стоимость;

— если кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 миллионов рублей;

— если Вам, супругу или детям на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю права на проданное жилое помещение не принадлежит более 50 процентов в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении.

И вот если соблюдены данные условия — то продать квартиру без уплаты налога на доходы физлиц Вы сможете независимо от срока нахождения в собственности квартиры.

Попадаю ли я под льготу не оплаты налога, если я куплю дом большей площадью до апреля 2024?

Да, в данном случае Вы попадаете под такую льготу.

Могу ли я построить дом и воспользоваться этой льготой?

Если читать буквально норму, то «налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение или доля в праве собственности на жилое помещение»  то можно сделать вывод. что Вы должны купить или обменять жилое помещение, а не построить.

Согласно статье 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доходы, полученные физическими лицами в результате сделок купли-продажи недвижимости, осуществленных ими в течение трех лет со дня приобретения, облагаются налогом по ставке 13%.

Следует учитывать, что согласно статье 220 НК РФ, налог на доходы, полученные в результате сделок с недвижимым имуществом, осуществленных в течение трех лет, не подлежит уплате, если получившее доход лицо приобретает в порядке, предусмотренном законодательством РФ, одно новое жилище на территории РФ и жилье это является объектом налогообложения в соответствии с  главой 23 НК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 220 НК РФ, для получения льготы налогоплательщик должен представить в налоговый орган декларацию о полученных доходах в течение календарного года, указав в ней информацию о продавце, покупателе или лице, которому было передано имущество, а также документы, подтверждающие факт получения дохода и приобретение жилья.

Таким образом, чтобы воспользоваться льготой, необходимо приобрести одно новое жилье на территории РФ в порядке, предусмотренном законодательством, и представить декларацию о полученных доходах и документы, подтверждающие приобретение жилья. Имеет значение только факт приобретения нового жилья, а не количество других объектов недвижимости, которыми владеет налогоплательщик. Получение налогового вычета при покупке другого объекта недвижимости в 2015 году не влияет на возможность воспользоваться льготой при продаже недвижимости в будущем.

Полное описание процедуры уплаты данного налога и льгот можно найти в главе 23 НК РФ.

С уважением.

Добрый день, Павел.

Согласно части 2.1. статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации доход от продажи жилого помещения освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются условия, изложенные в данной части. Ознакомиться с перечнем условий можно по ссылке: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/1972d8b95a3702e0403a375737bcee825dcc78fa/

Попадаю ли я под льготу не оплаты налога, если я куплю дом большей площадью до апреля 2024?

Вы будете освобождены от уплаты от налога, если приобретете по договору купли-продажи или мены жилой дом до 30.04.2024, общая площадь которого превышает общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость. Государственная регистрация перехода прав собственности также должна быть совершена до 30.04.2024.

Могу ли я построить дом и воспользоваться этой льготой?

Согласно данной статье жилое помещение должно быть приобретено по одному из видов договоров: купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве (инвестирования долевого строительства или другим договором, связанным с долевым строительством), об участии в жилищно-строительном кооперативе, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. Если Вы заключите договор подряда на строительство дома, то Вы в силу буквального толкования норм права будете обязаны оплатить налог.

Попаду ли я под льготу если я владею еще несколькими объектами недвижимости, но каждый из них по площади меньше чем площадь дома, который я планирую купить?

 Вы будете освобождены от налогообложения при продаже квартиры. Общая площадь жилых помещений не суммируется (См.: Письмо ФНС России от 20.07.2022 № БС-4-11/9311 «О налогообложении доходов физических лиц» (вместе с Письмом Минфина России от 18.07.2022 № 03-04-07/68862) https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_423095/) Ключевой момент: общая площадь дома должна превышать площадь квартир по отдельности.

Имеет ли значение для получения льготы тот факт, что я получал налоговый вычет при покупке другого объекта недвижимости в 2015 г.?

 Не имеет.

Павел, добрый день.

По условиям п.2.1 ст.217.1 НК РФ и применительно к Вашим конкретным условиям

Я получил в январе 2023 года в дар несколько квартир,

освободить от налогооблажения Вы можете доходы от продажи одной из них в случае, если площадь каждого из имеющихся у Вас жилых помещений не превышает общую площадь в приобретенном, площади всех имеющихся не суммируются.

Поскольку Вы указали, что

каждый из них по площади меньше чем площадь дома, который я планирую купить? 

то условие выполняется

или построить дом.

 при строительстве дома условия освобождения соблюдаться не будут. Вы должны именно приобрести дом

в календарном году, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком (членами его семьи, указанными в абзаце втором настоящего пункта) на основании договора купли-продажи (договора мены) приобретено иное жилое помещение

Имеет ли значение для получения льготы тот факт, что я получал налоговый вычет при покупке другого объекта недвижимости в 2015 г.?

нет

По вопросу см. также Письмо Минфина России от 23.12.2022 N 03-04-09/126684