Какими пунктами стоит дополнить, на что стоит обратить внимание, что предусмотреть?

п. 2.1.2 — дополните: по согласованию с арендатором.

п. 2.1.3 — не совсем корректно сформулировано. Прежде всего сразу не понятно, кто именно должен устранять.  Кроме того, необходимо скорректировать пункт.  " в случаи наличия вины арендатора, последний обязан устранить последствия за свой счет" В иных случаях по соглашению сторон.

п. 2.3.5 — вы согласны на это? Если да, то можно оставить, но это сулит дополнительные расходы.

п. 3.2  сложно сказать, насколько вам это выгодно или нет. Надо считать. 

п. 3.6 — обеспечительный платеж, засчитывающийся как оплата за последний месяц. В принципе нормальное условие, если вас это устраивает.

также обеспечительный платеж используется для возмещения ущерба.  У вас этого не указано.

п. 4.3 — имейте  ввиду

В части изменения и расторжения договора стоит изменить п. 6.2.

6.2. Каждая из Сторон в любое время вправе отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за _______ (________) дней.

И дополнить его пунктами следующего содержания

6.3. Настоящий Договор может быть расторгнут досрочно в судебном порядке по требованию Арендодателя в случаях, когда Арендатор:

— пользуется Помещением и/или имуществом с существенным нарушением условий Договора или назначения Помещения и/или имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает Помещение;

— более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату;

— в иных случаях, установленных ст. 619 ГК РФ.

6.4. Настоящий договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по требованию Арендатора, в случаях, когда:

— Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

— Арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Дополнить п. 2.1.1

На день передачи Арендатору помещения Арендодатель обязан произвести расчеты за коммунальные услуги и электроэнергию.

Предусмотреть в договоре распределение обязанности по пожарной безопасности, включив в договор пункт следующего содержания

Обеспечивать пожарную и электрическую безопасность в арендуемом помещении, обеспечивать при необходимости обеспечения средствами пожаротушения, установление противопожарной сигнализации, осуществлять ее техническое обеспечение и контроль работоспособности.

Рассмотреть в договоре судьбу неотделимых улучшений после расторжения договора, которые будут произведены в период его использования.

Дополнив п. 2.3.5.

Возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия Арендодателя.

Включить в число обязанностей арендатора

— Своевременно, но не реже чем раз в два года, за счет собственных средств производить текущий, выполняемый для обеспечения или восстановления работоспособности объекта и состоящий в замене и/или восстановлении отдельных легкодоступных его частей, и косметический ремонт.

— При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно принять меры к устранению аварии и сообщать об этом Арендодателю.

-  Допускать в дневное время, а при авариях — и в ночное время в помещение уполномоченного представителя Арендодателя, а также представителей обслуживающих организаций для проведения осмотра и ремонта конструкций и технических устройств помещения.

Обеспечить за свой счет вывоз бытового и иного мусора.

Включить в текст договора раздел, определяющий порядок передачи помещения арендатору и обратно:

Например, 

5. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ И ПОЛУЧЕНИЯ ПОМЕЩЕНИЯ

            5.1. В течение ____________ рабочих (календарных) дней с даты подписания настоящего Договора помещение должно быть передано Арендодателем и приняты Арендатором по акту, указанному в п. 1.9 настоящего Договора.

5.2. При приеме-передаче помещения осуществляются:

— осмотр Помещения;

— передача ключей Арендатору;

— передача документов, относящихся к Помещению, имеющихся у Арендодателя и предварительно затребованных Арендатором. 

Обязательство Арендодателя по передаче помещения считается исполненным после предоставления его во владение Арендатору и подписания Сторонами акта приема-передачи. С момента подписания акта приема-передачи помещение считаются принятыми Арендатором. Если при приемке будут обнаружены недостатки, то они должны быть зафиксированы в акте.

5.3. Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату Арендодателю, включая составление акта возврата нежилого помещения по форме, согласованной в приложении к настоящему Договору.

5.4. Помещение должно быть возвращено Арендодателю в течение 3 (трех) рабочих дней с момента окончания срока аренды. Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа и согласованными с Арендодателем ремонтными работами, и произведенными неотделимыми улучшениями, включая переустройство, переоборудование, перепланировку помещения. Все отделимые улучшения до передачи помещения Арендодателю демонтируются Арендатором самостоятельно и за свой счет и не передаются Арендодателю.

При возврате помещения осуществляются:

— осмотр помещения;

— передача ключей Арендодателю;

— передача документов, относящихся к помещению, переданных Арендатору.

Помещение возвращается по акту приема-передачи, содержащему сведения о его состоянии. Если при возврате будут обнаружены недостатки, то они должны быть зафиксированы в акте. Обязательство Арендатора по возврату помещения считается исполненным после передачи его Арендодателю и подписания Сторонами акта приема-передачи.

5.5. В случае несвоевременного возврата помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 6.2. Договора.

5.6. В случае несвоевременной передачи помещения Арендатору, последний вправе требовать с Арендодателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,1 % от суммы арендной платы за каждый день просрочки.

5.7. Арендодатель не вправе требовать с Арендатора арендной платы за период просрочки возврата помещения в связи с прекращением договора в случае, если Арендодатель уклонялся от приемки арендованного помещения. 

Об уклонении от приемки помещения свидетельствует неявка, без уважительных причин Арендодателя или его представителя по уведомлению Арендатора к месту приемки в установленное время. 

В указанных случаях Арендатор вправе самостоятельно, создав комиссию в количестве не менее 3 (трех) лиц, зафиксировать факт отсутствия Арендодателя/его уклонения от передачи помещения и признать помещение принятым/возвращенным с описанием/указанием его технического состояния. Помещение считается принятым с даты направления Арендатором уведомления о его передачи. Риск неблагоприятных последствий в данном случае несет Арендодатель.