На что нужно обратить внимание?

Здравствуйте. Пока арест и запрет регистрации не сняты, Росреестр обычно не зарегистрирует переход права (ст. 80 Закона № 229-ФЗ). Не платите приставам долг продавца без письменного соглашения с условиями возврата: долг погасите, а квартиру можете не получить. Закажите выписку ЕГРН и постановление об аресте; проверьте иные ограничения и банкротство продавца. Безопасный порядок: продавец погашает долг, пристав снимает запрет, запись обновляется в ЕГРН, затем подписывается договор и деньги перечисляются через аккредитив после регистрации права.

Здравствуйте, Артем! Коллега верно описал общий порядок, добавлю, как такую сделку обычно выстраивают на практике и где основные риски.

   Сначала нужно выяснить, что именно наложено на квартиру. Если это арест или запрет приставов в исполнительном производстве (ст. 80 Федерального закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»), после погашения долга пристав оканчивает производство и отменяет установленные ограничения (ст. 47 того же закона). Если же это обеспечительная мера суда, отменять ее будет суд по заявлению (ст. 144 ГПК РФ), и это дольше. Закажите выписку из ЕГРН с ограничениями и проверьте продавца в банке данных исполнительных производств на сайте ФССП: нередко производств несколько, и после погашения одного квартира остается под запретом по другому.

   Безопасная схема обычно выглядит так:

— подписывается предварительный договор или соглашение о порядке расчетов, где прямо указано, что часть цены в размере долга покупатель перечисляет на депозит отделения приставов за продавца, эта сумма засчитывается в цену квартиры, а если сделка сорвется, продавец возвращает ее в определенный срок;

— исполнить обязательство за должника вправе третье лицо (ст. 313 ГК РФ), но в назначении платежа нужно указать номер исполнительного производства и ФИО должника;

— после постановления об окончании производства и снятия запрета в ЕГРН подписывается основной договор, а остаток цены передается через аккредитив или депозит нотариуса с раскрытием после регистрации перехода права.

   Риски, которые стоит оценить заранее. Если у продавца крупные долги, возможно его банкротство: сделку, совершенную в течение года до принятия заявления о банкротстве при неравноценном встречном исполнении, или в течение трех лет с целью причинить вред кредиторам, финансовый управляющий может оспорить (ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Поэтому цена должна быть рыночной, а все расчеты подтверждены документами. Также проверьте, не приобретена ли квартира в браке (тогда нужно нотариальное согласие супруга, п. 3 ст. 35 СК РФ), не использовался ли материнский капитал (доли детей) и кто зарегистрирован в квартире.

   Самое уязвимое место такой сделки в том, что деньги покупателя уходят на долг продавца раньше, чем квартира становится Вашей, и защищает Вас только правильно составленный договор. Если будет удобно, могу проверить документы продавца и подготовить предварительный договор с порядком погашения долга и возврата денег в личном чате здесь, на Правоведе. Понадобятся выписка из ЕГРН, сведения об исполнительных производствах и правоустанавливающие документы на квартиру.

С уважением,
Лучников Константин,
юрист, партнер адвокатского бюро

Здравствуйте! По Вашему описанию продавец предлагает сначала погасить его задолженность Вашими деньгами. Главный риск — деньги уже уйдут на чужой долг, а право собственности на квартиру к Вам ещё не перейдёт. Даже письменное условие возврата денег не гарантирует, что у продавца окажутся средства для возврата. Предпочтительный вариант для покупателя — чтобы продавец снял ограничения за собственный счёт до расчётов по покупке.

Если всё же рассматриваете оплату долга за продавца, последовательность должна быть такой.

1. До перечисления денег выясните основание каждого ограничения: получите актуальную выписку ЕГРН и постановления, которыми введены аресты или запреты. Вместе с продавцом уточните у пристава номер производства, актуальную сумму для полного исполнения, исполнительский сбор и расходы, наличие других производств и ограничений на эту квартиру. Оплата одного долга не означает снятия всех запретов.

Важно различать два случая. Если ограничение установил пристав в производстве о взыскании долга, при его окончании в связи с исполнением ограничения отменяются по правилам ст. 47 Закона № 229-ФЗ. Однако ч. 5 и 7 этой статьи допускают сохранение ограничений для взыскания оставшихся расходов и исполнительского сбора. Если же пристав исполняет определение суда об обеспечении иска, простого окончания производства недостаточно: отмена судебной обеспечительной меры решается судом по ст. 144 ГПК РФ.

2. До оплаты письменно согласуйте с продавцом точную квартиру, полную цену, сумму платежа за его долг и её зачёт в цену, проверенные реквизиты и назначение платежа, срок снятия ограничений и заключения основной сделки. Отдельно определите основания, срок и порядок возврата денег, если ограничения не снимут или покупка не состоится. Не ограничивайтесь устной договорённостью. Исполнение обязательства третьим лицом допускается ст. 313 ГК РФ при предусмотренных ею условиях, но само такое исполнение не даёт права на квартиру. Платёж должен позволять однозначно установить, за какого должника и по какому производству перечислены деньги; реквизиты и порядок зачисления следует сверить у пристава, а не только со слов продавца.

3. После оплаты нужны документы об окончании соответствующего производства и отмене ограничений либо судебный акт об отмене обеспечительной меры. Проверьте поступление сведений в Росреестр и актуальную запись ЕГРН. Квитанция об оплате сама по себе не заменяет снятие запрета: п. 37 ч. 1 и ч. 6 ст. 26 Закона № 218-ФЗ предусматривают приостановление регистрации до поступления акта о снятии препятствующего ареста или запрета.

4. После снятия препятствий заключайте основной договор купли-продажи и подавайте документы на регистрацию перехода права. По ст. 551 ГК РФ переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации. Для оставшейся суммы можно согласовать с банком аккредитив с выплатой продавцу после представления документов о регистрации права за Вами; перечень документов, сроки и условия выплаты нужно точно закрепить. Статья 867 ГК РФ связывает выплату с документами и условиями аккредитива. Такой расчёт защищает оставшуюся сумму в пределах согласованных условий, но не возвращает автоматически уже потраченные на долг деньги.

Дополнительно проверьте основание права продавца, историю переходов права, права супруга, детей и лиц, сохраняющих пользование жильём, а также сведения о банкротстве продавца. Снятие ареста не устраняет другие дефекты сделки. При наличии условий ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ сделку могут оспорить в банкротстве, в частности из-за существенно неравноценного встречного исполнения. Поэтому не соглашайтесь на фиктивное занижение цены в договоре и сохраняйте подтверждения всех расчётов. Из самого сообщения об аресте не следует, что продавец банкрот, но этот риск нужно проверить до оплаты.

Артем, порядок коллеги описали, добавлю риск, который проявляется не в день сделки, а позже. Если в течение трех лет после сделки суд примет заявление о банкротстве продавца, покупку могут оспорить как подозрительную сделку: совершенную с целью причинить вред кредиторам, если вред причинен и покупатель об этой цели знал. Знание предполагается, в частности, если покупатель знал или должен был знать о признаках неплатежеспособности продавца (п. 2 ст. 61.2 Закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Об аресте квартиры за долги Вы знаете заранее, и кредиторы в таком споре могут сослаться на это против Вас

Коллега уже назвал неравноценную цену как основание оспорить сделку в течение года (п. 1 ст. 61.2 того же закона), поэтому подчеркну другое: для подозрительной сделки срок втрое длиннее, три года, и осведомленность покупателя из-за известного ареста доказать проще. При недействительности сделки квартира возвращается в конкурсную массу (п. 1 ст. 61.6 того же закона), а свои деньги покупателю придется требовать с продавца-банкрота

Устоит ли покупка при будущем банкротстве продавца, зависит прежде всего от цены и от того, есть ли у него долги кроме этого. Разобраться в этом стоит до того, как деньги уйдут приставам: ошибка может стоить и квартиры, и денег. Если хотите разобрать риски, пришлите в чат здесь постановление пристава об аресте, по нему видно взыскателя и сумму