Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Действительно ли в действиях продавца прослеживается мошенничество?
Добрый день! Ситуация: После проведения сделки по купле-продаже недвижимости и направления документов на регистрацию в росреестр (поиск недвижимости проходил через агенство недвижимости ЛЛ, сделка проходила в офисе сбербанка, оформлялась ипотека) покупателю поступает звонок от другого агенства недвижимости и сообщается следующая информация. "Продавец обращался в несколько агенств недвижимости с целью продать квартиру. Взял задаток у двух потенциальных покупателей и с целью подстраховки были назначены две сделки в разные даты. В итоге сделка совершилась с первым покупателем и документы отправлены на регистрацию в росреестр. Второму покупателю возвращен задаток, но не выплачен штраф предусмотренный предварительным договором КП. Юристы второго агенства недвижимости усматривают мошенничество в действиях продавца и собираются обращаться в суд с целью приостановить действия по регистрации прав в росреестре. Вопрос : Какова вероятность приостановки действий по регистрации в росреестре? Какова вероятность что эти звонки - происки конкурентов -агенств недвижимости? Действительно ли в действиях продавца прослеживается мошенничество?
Юристы второго агенства недвижимости усматривают мошенничество в действиях продавца и собираются обращаться в суд с целью приостановить действия по регистрации прав в росреестре. Вопрос: Какова вероятность приостановки действий по регистрации в росреестре? Какова вероятность что эти звонки — происки конкурентов -агенств недвижимости? Действительно ли в действиях продавца прослеживается мошенничество?
Добрый день!
Пока никакого мошенничества в действиях продавца не усматривается. если он в целях подстраховки заключил два предварительных договора, но основной договор купли-продажи заключил только с одним покупателем.
Второму покупателю возвращен задаток, но не выплачен штраф предусмотренный предварительным договором КП.
Возврат задатка второму покупателю уже свидетельствует об исполнении обязательств продавцом, а вот невыплата штрафных санкций — это гражданско-правовые отношения, не имеющие ничего общего с составом преступления «Мошенничество» — ст. 159 Уголовного Кодекса РФ:
Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, -
Фактически никому из покупателей материальный ущерб не причинен.
Далее продолжу.
Добрый день.
В данном случае, состав преступления отсутствует.
Обязательным элементов состава мошенничества является способ его совершения, который указан в ст. 159 УК РФ — а именно обман или злоупотребление доверием.
Эти элементы состава тут отсутствуют, поскольку на момент получения задатка в обоих случаях, продавец знал, что квартира свободна от прав третьих лиц и каждый из потенциальных покупателей имел в равной мере возможность ее приобретения.
Поскольку задаток в последующем был возвращен — то нет и хищения денежных средств, что является объектом мошенничества.
Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.11.2017 N 48 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате»
2. Обман как способ совершения хищения или приобретения права на чужое имущество может состоять в сознательном сообщении (представлении) заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений, либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях (например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки, использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги или при игре в азартные игры, в имитации кассовых расчетов и т.д.), направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение.
По общему правилу продавец при совершении сделки обязан передать товар принадлежащим ему на праве собственности и свободным от прав третьих лиц.
При получении задатка — товар действительно принадлежал продавцу на праве собственности и не был под обременением, исключающим возможность его продажи.
Поскольку предметом мошенничества являются денежные средства, которые должны быть похищены путем обмана — то состав считается оконченным с момента их получения.
В Вашем случае, после совершения сделки задаток второму покупателю был возвращен — а следовательно, продавец не преследовал цели обращения его в свою собственность.
Таким образом, не было совершено не только хищения средств, но и отсутствовал умысле на их хищение, равно как и способ совершения мошенничества.
В данном случае, спор относительно выплаты штрафа второму покупателю носит исключительно гражданско-правовой характер, взыскание которого может быть осуществлено судом.
В такой ситуации данный спор не затрагивает интересов первого покупателя и не влияет на возникновение права собственности на квартиру.
Таким образом, тут не только нет мошенничества, но и отсутствует перспектива расторжения договора купли-продажи квартиры.
Добрый день, Елена.
Из сказанного Вами не усматривается состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ (мошенничество).
Так в соответствии с ч. 1 ст. 159 УК РФ
1. Мошенничество, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием,
В описанном Вами случае, отсутствует хищение чужого имущества (денег). В соответствии с примечанием к ст. 159 УК РФ под хищением в статьях настоящего Кодекса понимаются совершенные с корыстной целью противоправные безвозмездное изъятие и (или) обращение чужого имущества в пользу виновного или других лиц, причинившие ущерб собственнику или иному владельцу этого имущества.
-
Данные правоотношения возможно рассматривать в плоскости Гражданского права, а именно в рамках заключенного Соглашения о задатке (380 ГК РФ). Где последствия неисполнения обязательства, обеспеченного задатком предусмотрены ст. 381 ГК РФ и выражаются в уплате другой стороне двойной суммы задатка.
Основания приостановления регистрации перехода права собственности на жилое помещение предусмотрены в ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
И указанные Вами основания — наличие предварительного договора со вторым покупателем, по которому продавец произвел возврат задатка не может являться основанием для приостановления регистрации перехода права на первого покупателя, заключившего с продавцом основной договор купли-продажи.
Вероятнее всего, это прессинг второго агентства с целью понудить продавца оплатить и штрафные санкции.