Как нам не остаться в будущем ни с чем?

Question

Здравствуйте!Как правильно совершить сделку купли-продажи,чтобы потом не остаться ни с чем? Собираемся купить земельный участок.Он находится в собственности у продавца,не аренда с одной садовой книжкой.Сам продавец племянник жены предыдущего владельца .У бывшего хозяина случился инсульт и они забросили участок ,и в конечном счете через договор купли-продажи переоформили этот участок на этого племянника,теперь документально он хозяин.Как мы поняли перед сделкой прежний владелец не проходил очный осмотр психиатром и соответственно справки о его вменяемости не момент сделки нет.Боимся,что люди могут оказаться ни честными(сейчас ни чему не удивляешься уже) и потом признают его не дееспособным и признают сделку не действительной.Как в этой ситуации можно поступить и какими документами подкрепиться,если у них уже состоялась их сделка.Как нам не остаться в будущем ни с чем?

Владимир Куковякин · Answer

Здравствуйте, Надежда! Уточните, пожалуйста, у предыдущего собственника данного земельного участка есть какие-то заболевания (помимо случившегося инсульта), которые вызывают сомнения в его вменяемости? В целом следует обратить внимание на ч. 1 ст. 177 ГК РФ, согласно которой Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими , может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Соответственно, в силу прямого указания вышеприведенной нормы, для признания такой сделки недействительной необходимо доказать, что данное лицо не могло понимать значения своих действий непосредственно в момент совершения сделки. Для установления такого обстоятельства нужно будет проводить соответствующую экспертизу. Разумеется, я не специалист в медицине, но на мой взгляд сам по себе инсульт не всегда вызывает какие-либо расстройства, поэтому, далеко не факт, что экспертиза сможет установить такие обстоятельства.

Сергей Николаев · Answer

Как мы поняли перед сделкой прежний владелец не проходил очный осмотр психиатром и соответственно справки о его вменяемости не момент сделки нет.Боимся, что люди могут оказаться ни честными(сейчас ни чему не удивляешься уже) и потом признают его не дееспособным и признают сделку не действительной. Добрый день! К сожалению, коль скоро сделка состоялась, то Вы сейчас не сможете заручиться никакими документами о том, что продавец понимал значение своих действий и мог руководить ими. Напротив, если в медицинских документах имеется запись о наличии такого заболевания как инсульт, да ещё и с назначением сильнодействующих или психотропных препаратов, то риски признания такой сделки недействительной очень велики, по основаниям, предусмотренным ст. 177 Гражданского Кодекса РФ: 1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Но кто может оспорить сделку? Наследники у первого продавца имеются? И сколько лет прошло с момента первой сделки?

Артур Салахиев · Answer

Здравствуйте. Риск отмены сделки по указанным Вами основаниям может наличествовать всегда, подстраховаться от него полностью нереально. Можно, конечно, предложить продавцу пройти психиатрическую экспертизу, чтобы впоследствии, в случае возникновения спора, мочь приложить ее результаты в качестве доказательства, однако, во-первых, никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а во-вторых, вряд ли продавец пойдет на это. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом. Однако ни с чем Вы не останетесь, в соответствии со статьей 167 ГК РФ: Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. То есть в случае отмены сделки Вам должны будут вернуть денежные средства по сделке.