Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
1 вопрос, несёт ли какую то ответственность МОЭК?
У нас заключён договор аренды (прилагаю) Мы арендодатели
В здании, которое передано в аренду по договору, находится котельная 450м2 , которая является (как и помещение, где котельная) собственностью МОЭК. В котельной работают двигатели (так как в котельной имеется огромное количество труб которые гудят) поэтому уровень шума высокий. У нас заключён договор аренды (прилагаю) Мы арендодатели
У нас заключён договор аренды (прилагаю) Мы арендодатели
В здании, которое передано в аренду по договору, находится котельная 450м2 , которая является (как и помещение, где котельная) собственностью МОЭК. В котельной работают двигатели, имеется огромное количество труб, которые гудят, поэтому уровень шума высокий.
1 вопрос, несёт ли какую то ответственность МОЭК? По смыслу договора (п. 7.4.8.2.) наша ответственность за двигатели и опоры на которые они крепятся, но не за трубы.
Договором предусмотрено, что при превышении уровня шума более чем на 7 пунктов арендатор может расторгнуть договор без выплаты штрафов. Наша цель - не допустить расторжения договора или приостановки выплаты арендной платы либо ее неоплаты.
2 вопрос. Как обосновать нашу позицию?
Так же договором предусмотрено обязательство арендатора на применение шумоизоляции с определёнными параметрами,(они были уложены под стяжку ) при этом никаких подтверждающих документов (например, сертификатов) то, что они имеют уровень шумоизоляции 30 дб , Арендатор не предостав.
3 вопрос. Мы хотим составить акт согласия с Арендатором, что существующий уровень шума, который превышает нормы не мешает им осуществлять свою деятельность и в случае (в будущем) если они по каким-то причинам захотят по этим основаниям расторгнуть договор этот акт в суде мы моглииспользовать как доказательство отсутствия претензий.
Прилагаю так же положения Договора конкретно по сути вопроса
Так же договором предусмотрено обязательство арендатора на применение шумоизоляции с определёнными параметрами,(они были уложены под стяжку ) при этом никаких подтверждающих документов (например, сертификатов) то что они имеют уровень шумоизоляции 30 дб , не предоставили.
Мы хотим составить акт об их согласии что существующий уровень шума который превышает нормы не мешает им осуществлять им свою деятельность и в случае в будущем они по каким то причинам захотят по этим основаниям расторгнуть договор , чтобы этот акт в суде как доказательство отсутствия претензий.
Прилагаю так же положения Договора конкретно по сути вопросаДоговором предусмотрено, что при превышении уровня шума более чем на 7 пунктов арендатор может расторгнуть договор без выплаты штрафов. Наша цель - не допустить расторжения договора или приостановки выплаты арендной платы либо ее неоплаты
Так же договором предусмотрено обязательство арендатора на применение шумоизоляции с определёнными параметрами,(они были уложены под стяжку ) при этом никаких подтверждающих документов (например, сертификатов) то что они имеют уровень шумоизоляции 30 дб , не предоставили.
Мы хотим составить акт об их согласии что существующий уровень шума который превышает нормы не мешает им осуществлять им свою деятельность и в случае в будущем они по каким то причинам захотят по этим основаниям расторгнуть договор , чтобы этот акт в суде как доказательство отсутствия претензий.
Прилагаю так же положения Договора конкретно по сути вопроса
- Договор Аренды.docx
Здравствуйте
3 вопрос. Мы хотим составить акт согласия с Арендатором, что существующий уровень шума, который превышает нормы не мешает им осуществлять свою деятельность и в случае (в будущем) если они по каким-то причинам захотят по этим основаниям расторгнуть договор этот акт в суде мы моглииспользовать как доказательство отсутствия претензий. Прилагаю так же положения Договора конкретно по сути вопроса
не надо этого делать
во первых они его вам могут не подписать, во вторых вы расписываетесь в том, что нарушение было- а так им бы пришлось доказывать этот момент по шуму и его существенности
гк
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
и по общему правилу- это через суд, в 11 разделе такого внесудебного порядка со стороны арендатора для расторжения у вас нет.
Здравствуйте, Анна.
Мы хотим составить акт согласия с Арендатором, что существующий уровень шума, который превышает нормы не мешает им осуществлять свою деятельность и в случае (в будущем) если они по каким-то причинам захотят по этим основаниям расторгнуть договор этот акт в суде мы моглииспользовать как доказательство отсутствия претензий.
Если они согласны, и готовы подписать документ, то почему бы не внести изменения в договор?
И распространить действия допсоглашения на предыдущий период .
Статья 425 ГК РФ Действие договора
1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
несёт ли какую то ответственность МОЭК?
А этот шум превышает установленные нормы СанПиН?
Сейчас уровень шума устанавливает СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 2
«Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 1.2.3685-21 „Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания“
(вместе с „СанПиН 1.2.3685-21. Санитарные правила и нормы...“)
(Зарегистрировано в Минюсте России 29.01.2021 N 62296)
Если уровень шума в здании нормирован СаНПиН, то можно говорить аб административной ответственности МОЭК.
Так же договором предусмотрено обязательство арендатора на применение шумоизоляции с определёнными параметрами,(они были уложены под стяжку ) при этом никаких подтверждающих документов (например, сертификатов) то, что они имеют уровень шумоизоляции 30 дб, Арендатор не предостав.
А Вы запрашивали?
Запросите письменно — чтобы это было зафиксировано.
Статья 307 ГК РФ Понятие обязательства
3. При установлении,исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Это в дальнейшем тоже может помочь — что Вы пытались выяснить и указывали арендатору на необходимость осуществить шумоизоляцию согласно условиям договора
По договору Арендатор должен предоставить Вам всю документацию на проведённые работы:
4.1 Для выполнения ремонтных работ Арендатор назначает подрядчиков, за действия которых Арендатор отвечает, как за свои и несет перед Арендодателем ответственность за убытки, причиненные подрядчиками при выполнении работ. Подрядчики обязаны иметь все необходимые лицензии и разрешения на период выполнения работ. Арендатор несет ответственность за действия привлеченных подрядчиков в рамках регулирования законодательства о найме иностранной рабочей силы и их регистрации, и уведомления соответствующих органов государственной власти на территории РФ. В ходе производства ремонтно-строительных работ Арендатор обязан произвести необходимые для его вида деятельности работы, соответствующие целям использования Помещений в качестве медицинского центра (клиники) и офиса с использованием виброизоляционные и шумоизоляционные строительные материалы с индексом изоляции этих материалов не менее 30 децибел на плоскости пола Помещения №8 второго этажа, монтаж которых должен производиться согласно технологическим рекомендациям завода производителя этих материалов. После проведения Арендатором вышеуказанных работ он предоставляет Арендодателю нотариально заверенные (или заверенные органом, выдавшим документ) копии технической, проектной или иной документации, предусмотренной действующим законодательством для данного вида работ, выполненной соответствующей специализированной организацией, в бумажном формате и электронном виде, выполненной в программе AutoCad .
Эта документация тоже не была предоставлена?
Договором предусмотрено, что при превышении уровня шума более чем на 7 пунктов арендатор может расторгнуть договор без выплаты штрафов. Наша цель — не допустить расторжения договора или приостановки выплаты арендной платы либо ее неоплаты
Да, пункты. 7.4.8.2 и 11.7, действительно, можно толковать как, что Арендатор праве расторгнуть договор без уплаты штрафной неустойки
Превышения норм шума и вибрации не более чем на 7% (семь процентов) в отличие от норм/уровней, установленных в вышеуказанных Нормативных актах, и при которых исправно функционирует оборудование Арендатора и могут оказываться услуги клиентам медицинского центра, не может рассматриваться как основание для расторжения Договора.
+
11.7. При этом условия данного пункта полностью не распространяются на случаи одностороннего расторжения Договора в Льготный период по инициативе Арендатора по причине невыполнения Арендодателем своих обязанностей, указанных в п.7.4.8., а также по основаниям, указанным в п. 3.2. настоящего Договора.
А Вы замеряли уровень шума?
Он превышает более, чем на 7% нормативно установленные?
Здравствуйте.
3 вопрос. Мы хотим составить акт согласия с Арендатором, что существующий уровень шума, который превышает нормы не мешает им осуществлять свою деятельность и в случае (в будущем) если они по каким-то причинам захотят по этим основаниям расторгнуть договор этот акт в суде мы моглииспользовать как доказательство отсутствия претензий.
зачем оно Вам надо? Косвенно указывайте, что да шум есть. А так им его замерять надо и приводить доказательства если что. А так у Вас указано, что уровень шума в норме.
7.4.8.1 гарантирует, что уровень шума, вибрационного режима в Помещениях 1,2 и 3 этажей, соответствует уровням/нормам, установленным в Нормативных актах.
По смыслу п. 7.4.8.2 Арендодатель отвечает за следующее лишь
в случае возникновения неисправностей, технических недостатков насосного оборудования и мест премыкания труб с неподвижными опорами насосных групп центрального теплового пункта, которые приводят к превышению уровней шума, вибрационного и температурного режимов, установленных в Нормативных актах в Помещениях первого и/или второго и/или третьего этажей, что приводит к невозможности предоставления услуг и производства работ в данных Помещениях
То есть одно должно вытекать из из другого.
Так же договором предусмотрено обязательство арендатора на применение шумоизоляции с определёнными параметрами,(они были уложены под стяжку ) при этом никаких подтверждающих документов (например, сертификатов) то, что они имеют уровень шумоизоляции 30 дб, Арендатор не предостав.
Положения настоящего п. 7.4.8 применяются при условии, что Арендатором при производстве ремонтных работ были использованы виброизоляционные и шумоизоляционные строительные материалы с индексом изоляции этих материалов не менее 30 децибел на плоскости пола Помещения № 8 второго этажа.
А у Вас и не указано, что эти сертификаты должны быть в принципе Вам представлены.
В части расторжения договора из-за уровня шума, нотсительно того, является ли это недостатком, которое препятствует использованию помещения, то вопрос конечно спорный. При каком уровне шума можно использовать помещения для тех целей, которые были указаны в договоре. Как отмечено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)
Согласно пп. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.
В части предоставления документов у Вас конечно есть пункт
4.2 Для выполнения ремонтных работ Арендатор назначает подрядчиков, за действия которых Арендатор отвечает, как за свои и несет перед Арендодателем ответственность за убытки, причиненные подрядчиками при выполнении работ. Подрядчики обязаны иметь все необходимые лицензии и разрешения на период выполнения работ. Арендатор несет ответственность за действия привлеченных подрядчиков в рамках регулирования законодательства о найме иностранной рабочей силы и их регистрации, и уведомления соответствующих органов государственной власти на территории РФ. В ходе производства ремонтно-строительных работ Арендатор обязан произвести необходимые для его вида деятельности работы, соответствующие целям использования Помещений в качестве медицинского центра (клиники) и офиса с использованием виброизоляционные и шумоизоляционные строительные материалы с индексом изоляции этих материалов не менее 30 децибел на плоскости пола Помещения №8 второго этажа, монтаж которых должен производиться согласно технологическим рекомендациям завода производителя этих материалов. После проведения Арендатором вышеуказанных работ он предоставляет Арендодателю нотариально заверенные (или заверенные органом, выдавшим документ) копии технической, проектной или иной документации, предусмотренной действующим законодательством для данного вида работ, выполненной соответствующей специализированной организацией, в бумажном формате и электронном виде, выполненной в программе AutoCad .
Но проводились ли такие работы. судя по Вашему вопросу да. В теории разве что попробовать подвести под
иной документации, предусмотренной действующим законодательством для данного вида работ
Разве что на этот пункт если опираться. Запросите эти документы письменно как вариант.
Анна, добрый день!
Мы хотим составить акт об их согласии что существующий уровень шума который превышает нормы не мешает им осуществлять им свою деятельность и в случае в будущем они по каким то причинам захотят по этим основаниям расторгнуть договор, чтобы этот акт в суде как доказательство отсутствия претензий.
На мой взгляд, что посыл верный в части сбора доказательств, но действия неправильные. Это доказательство будет не в вашу пользу — Арендодателя.
Нужно всего лишь еще раз обратить внимание на тот же пункт 7.4.8.2 Договора, в котором отражено,
Арендодатель своими силами (в том числе с помощью привлеченных третьих лиц, за действия которых Арендодатель несет ответственность) и за свой счет гарантирует устранение указанных неисправностей и/или недостатков Теплового пункта в течение 90 (девяносто) календарных дней с даты обнаружения и/или уведомления Арендатором Арендодателя оних путем предоставления заключения соответствующего экспертного заключения.
т.е. такие недостатки в первую очередь должны быть отражены в уведомлении с приложением заключения эксперта + важно отметить, что должен быть правильный предмет экспертизы
При проведении экспертиз, предметом экспертизы должен быть источник и причина превышения норм шума, вибрации и тепла, а именно насосное оборудование и места примыкания труб с неподвижными опорами насосных групп Теплового пункта. При этом при подтверждении экспертом соответствующего превышения уровней/режимов в Помещениях первого и/или второго и/или третьего этажей, что приводит к невозможности осуществления медицинской и офисной деятельности в Помещениях первого и/или второго и/или третьего этажей,
+ вы как Арендодатель вправе не согласиться и провести свою экспертизу, что предусмотрено тем же пунктом.
Соответственно, акт не имеет значения, имеет значение именно наличие уведомления + соответствующего заключения эксперта.
1 вопрос, несёт ли какую то ответственность МОЭК? По смыслу договора (п. 7.4.8.2.) наша ответственность за двигатели и опоры на которые они крепятся, но не за трубы.
Договором предусмотрено, что при превышении уровня шума более чем на 7 пунктов арендатор может расторгнуть договор без выплаты штрафов. Наша цель — не допустить расторжения договора или приостановки выплаты арендной платы либо ее неоплаты.
МОЭК в данном случае несет ответственность за надлежащее содержание своего имущества (ст. 210 ГК РФ), и если содержание ненадлежащее, что приводит к превышению шума, невозможности использования помещений по назначению, и приведет к расторжению договора, то по общему правилу в силу ст. 15 ГК РФ он несет гражданско-правовую ответственность в части обязанности возместить убытки.
Безусловно, что необходимо доказывать, что именно их бездействием/действия повлеки убытки.
2 вопрос. Как обосновать нашу позицию?
Так же договором предусмотрено обязательство арендатора на применение шумоизоляции с определёнными параметрами,(они были уложены под стяжку ) при этом никаких подтверждающих документов (например, сертификатов) то, что они имеют уровень шумоизоляции 30 дб, Арендатор не предостав.
Безусловно, что в договоре отражено:
Положения настоящего п. 7.4.8 применяются при условии, что Арендатором при производстве ремонтных работ были использованы виброизоляционные и шумоизоляционные строительные материалы с индексом изоляции этих материалов не менее 30 децибел на плоскости пола Помещения № 8 второго этажа
В договоре не отражены обязанности по предоставлению документов, есть обязанность использовании указанных материалов, но как и выше написал, что доказать это может экспертиза. Именно её предметом должна быть, в том числе определение использования указанных материалов.
3 вопрос. Мы хотим составить акт согласия с Арендатором, что существующий уровень шума, который превышает нормы не мешает им осуществлять свою деятельность и в случае (в будущем) если они по каким-то причинам захотят по этим основаниям расторгнуть договор этот акт в суде мы моглииспользовать как доказательство отсутствия претензий.
Если уж и составлять по соглашению сторон документы, то не акт, а именно в порядке ст. 450 п.1 ГК РФ дополнительное соглашение в части шума, отсутствия правовых оснований в заявлении таких требований.
Как и ранее написал, что именно они сначала обязаны доказать наличие превышения шума.
В крайнем случае, если не согласятся, вы можете провести экспертизу самостоятельно, тогда тут точно не будет вопросов ни у кого.
С уважением,
юрист Квон Дмитрий Викторович.
пункт на самом деле оч сложный
и тут как раз нет оснований для расторжения договора по шуму
Но вот арендную плату они могут вам снизить.
МОЭК тут не указан- вопрос по чьей вине это произошло- если можно вину моэка доказать- то да- например они работы плохо провели, еще что то.
СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания»
и он обязателен для всех. Даже для моэка — важно из за чего этот шум произошел и кто виноват- тут и будет отвечать в рамках санпин.
возможно у них есть договор с этими сведениями на эти работы.
если нет- то только экспертизой доказывать
для расторжения причин пока нет, даже в суде
а вот аренду они могут снизить по договору.