Какой порядок действия для урегулирования данной ситуации?

Добрый день.

Можете уточнить, чем зафиксирован факт того, что

в январе месяце обнаружил размороженную систему отопления, лопнувшие батареи и т.д.

Сообщил об этом арендодателю по телефону, он обещал устранить.

 После этого письменного заявления в его адрес не направляли?

Я отказываюсь, мотивируя это тем что помещение было не пригодно для использования. Договор аренды прилагаю. Вопрос: 1.На сколько правомерен мой отказ от оплаты арендной платы?

 В целом Ваш отказ правомерен и основан на ст. 620 ГК РФ

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

Также по смыслу ст. 612 ГК РФ

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.

Поскольку в силу конструктивных недостатков самого помещения, имеет место причинение вреда, а собственник несет ответственность за его содержания, то с учетом требований ст. 209 ГК РФ, Вы вправе потребовать возмещения причиненного Вам ущерба в следствие конструктивных недостатков сдаваемого в аренду имущества.

В указанном случае именно наличие выявленных Вами недостатков не позволяет использовать помещение по его назначению.

Однако при возникновении спора, на Вас возлагается обязанность по доказыванию указанных недостатков, в связи с чем, если они до настоящего времени не устранены было бы целесообразным пригласить оценщика для целей составления акта осмотра помещения с фиксацией выявленных нарушений, не соответствующих условиям договора.

О времени осмотра Вы также извещаете арендодателя, просите обеспечить к данному времени свою явку или явку его представителя.

В случае неявки, Вы направляете ему копию акта осмотра с выявленными недостатками помещения.

А также требованием о расторжении договора в ввиду наличия выявленных недостатков, которые создают препятствия к пользованию помещению.

2. Кто в данном случае в соответствии с Договором и законодательством РФ несет ответственность за размороженную систему отопления: я или арендодатель

В договоре данный вопрос не прописан, а следовательно, по смыслу ст. 616 ГК РФ

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При этом аварийное состояние системы центрального отопления само по себе не означает возложение на арендатора бремени несения расходов по устранению последствий аварии и капитальному ремонту, вызванному неотложной необходимостью.

В договоре у Вас не прописано, что  арендатор обязан самостоятельно за свой счет все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого помещения: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и подготовки систем к приему тепла, пуска горячей и холодной воды в случае их временного отключения.

В связи с чем, полагается, что в силу ст. 209 ГКРФ Вы можете указать на наличие такого рода обязанности на арендодателе.

Здравствуйте.

1.На сколько правомерен мой отказ от оплаты арендной платы?

 В принципе Вы можете настаивать, что не могли пользоваться помещением ввиду того, что оно было непригодно для использования и не по Вашей вине. Я так понимаю формально арендодатель бы согласен с Вашими требованиями. Как пример практики похожий случай и позиция ВС РФ Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017)

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

 
Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

 
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

2. Кто в данном случае в соответствии с Договором и законодательством РФ несет ответственность за размороженную систему отопления: я или арендодатель

 По смыслу ст. 611 ГК РФ опять же Арендатор. Но в идеале желательно бы конечно зафиксировать, что такое повреждение отопления имело место быть вообще

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

У Вас в договоре указано, что Вы должны нести текущий и косметический ремонт. Отопление к такому ремонту не относится по сути.

3. Какой порядок действия для урегулирования данной ситуации?

Отказ от оплаты и направление соответствующего уведомления об отказе в этом арендодателю. Далее вероятнее всего будет суд. Есть ли письменные доказательства того, что арендодатель был согласен на себя взять все расходы?