Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как лучше всего купить помещение на торгах по 127 ФЗ в долях?
Я (ИП на УСН по доходам) с товарищем (физ лицо, директор ООО) хотим купить коммерческое помещение на торгах по ФЗ 127 в долях. Я связывался с организатором торгов, он говорит, что договор купли продажи может заключить только с победителей торгов. Хотел бы узнать как наиболее выгодно купить помещение с торгов в долевую собственность ?
- Нежелание заключить долевой договор купли продажи (с победителем торгов и другим лицом) продиктовано законодательством или это личное желание организатора торгов / конкурсного управляющего?
Варианты которые мы придумали
- Торги выигрываю я, а потом продаю товарищу долю. Правда придется заплатить налог в 6% с суммы продаваемой доли. Как вариант занизить стоимость продажи доли (кадастровая стоимость объекта низкая и позволяет это сделать). Но тут как то очень странно выглядит продажа сразу после покупки с ценой значительно ниже покупки …. Наверно у налоговой будут вопросы? Но в целом вариант с занижением цены не нравится, я привык вести дела “по белому”. А 6% процентов платить как то дорого - да и не справедливо.
- Товарищ выигрывает торги и покупает помещение как физ лицо . Тк он еще не успел использовать его для сдачи аренды он продает долю мне и пользуется вычетом на стоимость покупки. А так как продает за теже деньги что и купил - то налога не платит. Но всей суммы на покупку помещения у него нет, то есть нужно как то сделать что бы покупка помещения была организована частично за мои средства.
У нас есть такой вариант
Я делаю ему займ (например под залог принадлежащей ему недвижимости). Он покупает помещение на торгах используя деньги с моего займа и потом продает долю в нем за погашение этого займа. Кажется это называется отступное. Это реально организовать? Такая сделка безопасна ?
Или вы можете предложить более удобный вариант ?
Спасибо
Здравствуйте, Станислав!
В соответствии с ч. 1.1 ст. 139 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ, конкурсный управляющий должника предлагает порядок организации, но окончательно его принимает и утверждает комитет кредиторов.
В то же время, если посмотреть на порядок проведения торгов (в том числе в электронном виде, утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 23.07.2015 №495), то станет понятно, что участником может быть одно лицо (физическое или юридическое). За одним участником не могут скрываться двое, трое и более лиц. Поэтому полагаю, что у организатора торгов тут возможности выбирать нет.
Что касается Вашей ситуации с приобретением коммерческого помещения с торгов одним партнером с последующей продажей доли другому:
По первому варианту Вы абсолютно правы: налог уплачивать придется.
По второму варианту: поскольку планируется, что минимальный предельный срок владения (5 лет) выдержан не будет, а недвижимость — нежилая, в этом случае будет применяться абз. 4 п. 1 ч. 2 ст. 220 НК РФ. То есть Ваш партнер сможет получить имущественный вычет в размере доходов от продажи, не превышающем в целом 250 000 рублей. Либо вместо этого можно воспользоваться п. 2 ч. 2 ст. 220 НК РФ и уменьшить сумму налогооблагаемых доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого помещения. Второе, очевидно, будет выгоднее, но нереализуемо, если у партнера не хватает средств.
По третьему варианту: возможность прекращения обязательств через передачу другого имущества (отступное) предусмотрено ст. 409 ГК РФ. В п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 №6 разъяснено, что согласовать возможность предоставления отступного можно на любом этапе существования обязательства, даже когда оно еще не просрочено.
То есть вы заключаете договор займа (обычны, без залога) по правилам § 1. главы 42 ГК РФ. В сам договор условие об отступном включать нельзя, т.к. это противоречит самой сути договора займа, по которому заемщик обязан вернуть именно сумму денег. Поэтому нужно будет дополнительно заключить соглашение об отступном, где будет поименовано имущество (точнее, доля в праве собственности на него), которое будет передано в качестве отступного.
Здравствуйте.
Станислав, вам выгоднее заключить агентский договор и выступить вам или ему агентом по договору.
В этом договоре можно прописать, что вы поручаете ему купить имущество от вашего имени.
Тогда в торгах будет участвовать один человек, а договор купли-продажи подпишут два. Он сам от своего имени и он же от вашего имени как агент.
Тут главное правильно прописать условия агентского договора.
При этом в договоре купли-продажи сразу можно будет определить размеры долей.
ГК РФ Статья 1005. Агентский договор
1. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала.
Ваши варианты также можно использовать, но они сложны в плане налогов.
В то же время, если посмотреть на порядок проведения торгов (в том числе в электронном виде, утвержденный Приказом Министерства экономического развития РФ от 23.07.2015 №495), то станет понятно, что участником может быть одно лицо (физическое или юридическое). За одним участником не могут скрываться двое, трое и более лиц.
Я правда не мог найти эту информацию в приказе 495… Но если это действительно так, то не будет ли агентский договор противоречь порядку проведения торгов? Ведь за одним лицом фактически скрывается двое
То есть вариант с «отступным» вполне рабочий и можно уйти от налога при покупке на физ лицо, передачу денег ему с помощью займа и выкупа доли у физ лица через отступное?
Олег Соболев в ответе ниже предлагает сделать эту сделку через «агентский договор». Не будет ли это противоречить приказу 495? И как на ваш взгляд передача доли через агентский договор рабочий вариант?
Дословно там это не прописано. Это вытекает из анализа совокупности норм, хотя бы Раздела II. «Регистрация на электронной площадке». Одно лицо регистрируется — одно становится организатором или участником торгов.
Да, налогообложения здесь не будет, поскольку дохода Вы не получаете, а просто возвращаете своё, но в другой форме.
Непосредственно приказу — нет, поскольку агент действует от своего имени, так что второе лицо (принципал) в торгах никак не фигурирует, а что дальше победитель торгов сделает с имуществом, организатора не касается.
Другое дело, что агентский договор — всегда возмездный, то есть Вашему партнеру придется задекларировать доход от агентирования и, соответственно, заплатить налог с него.
Сама никогда не сталкивалась с договором агентирования на покупку именно недвижимости. Одно дело — покупка товара (он купил от своего имени за Ваш счет, отдал Вам, на том забыли), а другое — покупка недвижимости, где предусмотрена государственная регистрация права собственности. Полагаю, конструкция будет достаточно сложной.